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博多新三井ビルの建て替えで地上13階・地下2階建てビルを計画
低層部外観完成予想パース（写真提供：三井不動産）
九州の陸の玄関口・博多駅前。その「1丁目1番地」に位置する博多新三井ビルの建て替え計画が始動した。
三井不動産株式会社（東京都中央区、植田俊社長）と株式会社三井住友銀行（東京都千代田区、福留朗裕頭取CEO）は2026年6月3日、福岡市・博多駅前1丁目での『博多新三井ビル建替計画』が福岡市の容積率緩和制度（都心部機能更新誘導方策）である『博多コネクティッドボーナス』、同市のグリーンビル促進への容積率緩和制度『グリーンボーナス』の認定を取得したことを発表した。
『博多コネクティッドボーナス』と『グリーンボーナス』の認定を同時に取得した事例は、『博多新三井ビル建替計画』が初めてだ。
約1,960平方メートルの敷地面積に地上13階・地下2階建ての建物を建設する『博多新三井ビル建替計画』の延べ床面積は、約2万2,100平方メートルとなる。
2026年8月に着工予定の『博多新三井ビル建替計画』は、2028年の完成を予定している。
建物の用途としては、主に賃貸オフィスとなり、低層階には商業店舗が入居する予定だ。
『博多新三井ビル建替計画』について、事業者である三井不動産株式会社と株式会社三井住友銀行は、「博多駅に面する視認性の高い壁面に立体的な緑化を施すとともに、エリアの回遊性を高める広場等を配置することにより、地域のにぎわい創出に貢献します」
「快適な空間と環境に配慮した次世代のオフィスを実現します」としている。
各フロアのバルコニーイメージパース（写真提供：三井不動産）
＞＞【あわせて読む】5つの切り口で解説する「博多コネクティッド構想」まとめ
立体的な緑化デザインで“博多駅前の新ランドマーク”を目指す
地下から見た大階段イメージパース（写真提供：三井不動産）
『博多コネクティッドボーナス』の認定を受けた『博多新三井ビル建替計画』では、地上1階にはイベント開催も可能な地上広場を整備し、地下1階には博多駅地下街を通じて、博多駅と直結する地下広場を設ける。
そして、地下と地上をつなぐ大階段には、豊かな緑化空間を設け、パブリックアートを配置するとともにベンチを設置し、憩いの空間を提供する。
『博多新三井ビル建替計画』では、博多駅周辺との回遊性を高めていくことで、にぎわいの創出も図っていく。
一方、『グリーンボーナス』認定ビルでもある『博多新三井ビル建替計画』では、博多駅に面した建物の南東側に各階の入居者専用バルコニーを設置し、中高木植栽や下垂植物などで緑化していく。
さらに低層部も豊富に緑化することによって、建物の外装全体を緑が垂直に立ち上がるような立体的な外装デザイン（ヴァーティカル・グリーン）とし、“博多駅前の新たなランドマーク”となる象徴的な建物にしていく計画だ。
建物の屋上には、入居者専用のルーフトップラウンジを設ける。
また、広場の軒天井をはじめ、大階段や広場に設置するベンチには木材を活用していく。
『博多新三井ビル建替計画』では、脱炭素社会の実現に向けた取り組みを進めており、『ZEB Ready（オフィス用途部分）認証』や『CASBEE福岡Aランク』などの環境認証制度の取得を目指しているとのことだ。
オフィスフロアイメージパース（写真提供：三井不動産）
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博多コネクティッドボーナス認定で5件目、博多駅都心部での大型ビル開発のグリーンボーナス認定は初
出所：福岡市『博多コネクティッド対象エリアのプロジェクト』
九州の陸の玄関口である博多駅の活力やにぎわいを周辺エリアへ“つなげていく”ことを目的とする『博多コネクティッド』では、容積率などの規制緩和によって耐震性の高い先進的なビルへの建て替えや歩行者ネットワークの拡大を図っている。
都心の森1万本プロジェクトやパブリックアートの設置、広場の整備などによって、にぎわいの拡大に寄与するビルへの建て替え促進に向けたインセンティブである『博多コネクティッドボーナス』は、容積率を最大50％緩和する制度となっている。
『博多コネクティッドボーナス』の認定ビルとしては、『博多イーストテラス』が第1号であり、続いて『コネクトスクエア博多』、『中央日土地博多駅前ビル』、『西日本シティビル』が認定を受けている。今回の『博多新三井ビル建替計画』は5件目の認定事例だ。
一方、『グリーンボーナス』は、福岡市の都心中心部エリア（天神交差点および博多駅から半径500メートル圏内）において、緑化や環境に配慮したビル計画を認定する制度だ。
認定を受けたビル計画については、容積率緩和制度（都心部機能更新誘導方策）の拡大として、最大50％の容積率緩和が与えられる。
これまで『グリーンボーナス』としては、天神都心部の『（仮称）福岡天神センタービル建替計画』、『（仮称）天神1-7計画』が認定を受けており、今回の『博多新三井ビル建替計画』は3件目の認定事例となる。また、博多駅周辺の大型オフィスビルとしては初の認定だ。
『グリーンボーナス』制度の実施期間は、2025年4月1日～2035年3月31日となっており、2035年12月31日までに完成見込みの建物が対象だ。
出所：福岡市『博多コネクティッド対象エリアのプロジェクト』
出典:三井不動産株式会社 株式会社三井住友銀行『博多新三井ビル建替計画 初の「博多コネクティッドボーナス」・「グリーンボーナス」同時認定を取得』
＞＞【あわせて読む】イムズ跡地の『（仮称）天神1-7計画』は2027年5月末に完成
物件概要
■所在地：福岡市博多区博多駅前1-1-1
■用途：事務所、店舗
■事業者：三井不動産株式会社、株式会社三井住友銀行
■階数：地上13階・地下2階
■敷地面積：約1,960平方メートル（約593坪）
■延床面積：約2万2,100平方メートル（約6,685坪）
■着工：2026年8月（予定）
■完成：2028年（予定）
■備考：博多コネクティッドボーナスおよびグリーンボーナスの同時認定を取得
参照サイト
三井不動産株式会社 株式会社三井住友銀行『博多新三井ビル建替計画 初の「博多コネクティッドボーナス」・「グリーンボーナス」同時認定を取得』
https://www.mitsuifudosan.co.jp/corporate/news/2026/0603_01/
福岡市『博多駅の活力と賑わいをさらに周辺につなげていく 「博多コネクティッド」着実に進行中!!』
https://www.city.fukuoka.lg.jp/jutaku-toshi/kaihatsu/toshi/HAKATA_CONNECTED.html
福岡市『博多コネクティッド対象エリアのプロジェクト』
https://www.city.fukuoka.lg.jp/jutaku-toshi/kaihatsu/toshi/HAKATA_CONNECTED_BONUS.html#mark09
みんなでつくろう「まちにみどりを」〜グリーンビル促進事業スタート〜
https://www.city.fukuoka.lg.jp/jutaku-toshi/kaihatsu/toshi/documents/release_greenbuilding.pdf
グリーンボーナス認定制度要綱
https://www.city.fukuoka.lg.jp/jutaku-toshi/kaihatsu/toshi/documents/GB_youkou.pdf
