将来のお金の不安を解消すべく「つみたてNISA」と「iDeCo」を始めた投資初心者ライター大内ですが、最近ちょっとモチベーションが下がり気味。このふたつって手軽にコツコツ続けられるのはいいけれど、配当金のありがたみを知るのは10年以上先…。感覚的には、積み立て預金と同じなんですよね。
もっと“投資やってます”感を味わいたい！とはいえ、じっくりお金を勉強する時間は無いし、何より損は避けたい！なんて考えるうちに、このまま遠ざかってしまいそうな気さえします。今まで手を付けては挫折したアレコレのように…。
そんな悩みを“お金のハナシ”の坪倉 伸一さんにぶっちゃけたところ、ヒヨコ状態な私にもチャレンジしやすい投資商品を教えていただきました。それが少額から試せる「不動産投資クラウドファンディング」です。まだリターンの喜びを感じたことが無い方にとって、うってつけの商品なんですって！
今回は、「不動産投資クラウドファンディング」の仕組みとともに、業界初・福岡市エリアに特化した不動産投資クラウドファンディング「えんfunding（えんファンディング）」についてもうかがってみました。
そもそも「不動産投資」は、マンションやビルなどの物件を購入して家賃収入などの利益を得る仕組みです。
市場は比較的安定していてリターンは大きいものの、まとまった投資資金が必要だったり、物件や管理会社を選ぶ手間がかかり、初心者にはかなりハードルが高いものです。
フクリパの“お金のセンセイ”こと、ファイナンシャルプランナー・坪倉 伸一さん
そんな不動産投資のリスクや負担を軽減するべく導入されたのが「不動産投資クラウドファンディング」なのだとか。
でも、実際にはどこが違うのでしょう。クラウドファンディングだけに“みんなで投資する”やり方が新しいのでしょうか？
「えんfunding」に掲載中の不動産投資クラウドファンディングの一例
坪倉さん
実は不動産物件にみんなで投資する方法は以前から存在はしていたんですよ。よく“ひと口オーナー”とか聞いたことあるでしょう？”ひと口100万円から不動産オーナーになれる”みたいな。でも、以前は投資家と事業者が対面して、契約書に署名捺印をもらって…と、人手も手間もかかっていたんですよ。その流れをウェブで完結できるようになったのが、クラウドファンディングなんです。
大内
なるほど。ウェブで契約が簡単になると、より多くの投資家が参加できますね。
坪倉さん
そう。だから不動産投資の参入障壁が低くなったんです。しかも、ファンドに組み込む不動産物件は、何億もするビル1棟ではなく、マンションのひと部屋だったりすることが多いんです。だから今はひと口1万円から始めることができるんです。
大内
そのうちキッチンとかトイレだけ購入できるようになったりして…。
坪倉さん
それ、逆に困りません？（笑）あと、投資家には不動産の所有権は無いんです。不動産の所有者はファンドを運営する事業者になります。
大内
てっきり不動産をみんなで購入するものだと思っていました。
坪倉さん
でも不動産物件の運営はプロにまかせた方が安心でしょ？不動産物件を探したり、運営して家賃を回収したり、入居者を募集したり。そういった不動産の管理や運営を不動産のプロである事業が行うわけです。
大内
確かに、プロにおまかせするのが一番ラクだし、安全ですもんね。そうすると、不動産物件というよりも“どんな事業者が運営しているか”が大事ですね。
坪倉さん
そうですね。もちろん物件自体にも目を向ける必要はありますよ。
大内
そこが問題なんです。いい物件の見分け方がわからなくて。デザイン？立地？選ぶポイントとかあるんですか？
坪倉さん
一般の方が厳密に見比べるのは難しいので、まずは物件のカテゴリーを見てみましょう。ホテルや商業ビル、戸建などいろいろな物件が出ていますが、最初は規模が小さいものから始めるのがおすすめです。
大内
さっきおっしゃっていたマンションのひと部屋とか？
坪倉さん
そうですね、住居系の物件がおすすめです。住居系の賃貸は景気の影響を受けにくいですし、一人暮らし用の物件は賃貸ニーズが非常に高く、リスクが小さいんです。
大内
どうせなら今住んでいる福岡市内で選びたいなあ。再開発で移住してくる人も多いし、借り手も爆増中ですよね。空室になって困るなんてことは無さそうです。
坪倉さん
福岡市は人口も増えていますし、何より単身者が多い都市ですので一人暮らし向けのマンションは狙い目だと思います。ここもポイントですね。
不動産業のプロが運営するファンドを選べば、物件を見る目も確実なはず。しかも福岡市内の物件なら人気ですし、何より親しみも湧きますよね。
そこで、次は福岡の地場デベロッパー「株式会社えんホールディングス」が運営する「えんfunding」へ。担当の友廣さんに、福岡の不動産投資クラウドファンディングのお話をお聞きしました。
以前の取材記事はこちら▶1万円から手軽に不動産投資ができる！ 地場デベロッパーならではのクラウドファンディング 「えんfunding」がスタート
えんホールディングス主任・友廣竜也さん
大内
えんfundingの投資商品は、どんな特徴があるんですか？
友廣さん
賃貸でも人気が高い自社ブランドのデザイナーズマンション「エンクレスト」を対象にしています。2021年の11月までの平均入居率は99.44%なんですよ！
大内
ほぼ空室は無い状態じゃないですか！いずれも手堅い物件なんですね。
えんfunding 利用の流れはコチラ
友廣さん
特徴としてはもうひとつ、えんfundingでは、お客様のリスクをさらに減らすために『優先劣後システム』を導入しているんです。これは、投資されるお客様を“優先出資者”、事業者であるえんホールディングスを“劣後出資者”として、運用で得た利益は優先出資者に第一に分配する。逆に損失がでた場合は、まずは劣後出資者の出資金から毀損していくという仕組みです。
優先劣後システムについての詳細はコチラ
大内
そんなセーフティネットまであるんですか！？キャプ翼の若島津くんばりの鉄壁なガードですね。
友廣さん
ふふふ。あと物件の運用レポートも当社ならではです。期間中に起こった入退去者の動きや補修、改修、トラブルまで、運用状況を記した報告書をファンドの運用終了後にお渡ししているんですよ。不動産投資を本格的に考えている方にとっては、このレポートもメリットになるのでは？
大内
自分がオーナーになった時のシミュレーションになりますよね。そこまでやってくださるとは驚きです。今のところはメリットだらけですが、デメリットなんて無いんですか？
友廣さん
それがね、あるんですよ。まず、運用期間中の中途解約は原則できません。これは今後の課題ですね。あとは、競争率が高いんです。
大内
競争率？えんfundingの申し込みって、そんなに倍率が高いんですか？
友廣さん
今月募集終了した『第5号ファンド』は、8.4倍くらいでした。全て抽選で決定しているので、投資以前に申し込みで落ちてしまうという…
大内
結構な難関ですね！でも、抽選って、本当は選んでるのでは？一回当選した人は外すとか、何口も買う人は優遇するとか…
友廣さん
それは無いですよ！完全な運まかせなので、何回も当選する方もいれば、落選する方も…。でも、他にも物件はありますから、ぜひ挑戦して欲しいですね。
大内
それだけ倍率が高いと、当たっただけでかなり嬉しいですね。まずは当選の神頼みからはじめなきゃ。
お話を聞くほど、投資する側にとっての決定的なデメリットが思い当たらないのですが、それだけリスク回避に全力を注いでいるということですよね。
でも、企業側にとってそこまでして「不動産投資クラウドファンディング」を進めるメリットはあるのでしょうか？投資家に至れり尽くせりすぎて、逆に心配になってきます。
友廣さん
直接的な利益というよりも、このえんfundingをきっかけに不動産投資に触れていただく機会を増やしたいんです。不動産投資が盛り上がれば、まちも発展するし、住民も増えるでしょう。以前、弊社代表の原田も言っていましたが、不動産投資の意識が高まれば、地域貢献にもつながるんですよ。
他の投資とは違い、不動産投資の対象は実在する物件です。実はここもポイント。投資先のマンションを目の当たりにすると、その周辺の環境や人の流れも気になりますよね。そのリアルな感覚は、やがて地域への意識を変えてくれるはず。そして福岡が発展すれば、私たちの暮らしはもっと便利に、楽しいものへとアップデートされます。不動産投資のリターンは、私たちの未来にもしっかりつながっているんですね。どうです、夢のある話でしょう？私も、まずは申し込みから始めてみようかな。どうか当選しますように！
▶えんfundingへ会員登録してみたくなった方はコチラから
えんホールディングスは創業30年を迎えた不動産総合デベロッパーで、マンションブランド「エンクレスト」の開発・販売・管理・賃貸・仲介を軸にグループ展開しており、福岡市に112棟10,369戸以上の実績があります。※1福岡県下の分譲マンション販売実績ランキングにおいては、投資型部門で17年連続1位、実需型と投資型を合わせた総合部門では13年連続で1位を獲得。※2また、彩りと潤いのあるふくおかの街づくりのため、福岡市の取り組みである「一人一花運動」に参画し、エンクレスト全棟に世界的なガーデンデザイナー「石原 和幸」氏がプロデュースする一年中花が咲くガーデンアートを実現。2021年には6月15日から不動産投資クラウドファンディングサービス「えんfunding」を発表。7月1日には第一回目のファンドが公開されている。
※1 2021年5月末時点※2 フクニチ住宅新聞調査（2020年3月発表）』https://www.en-hd.jp/
地場不動産のパイオニア「えんホールディングスグループ」の子会社として「株式会社えんメディアネット」を設立。WEBメディア「フクリパ」を通して福岡のトレンド情報を発信し続けている。一方で、ファイナンシャルプランナーとして資産運用に関わる活動にも力を入れている。坪倉さんの「お金のハナシ」はコチラ
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ところで、都市の将来とともに気になるのは私達の将来。
将来に向けた準備を考えて、準備していくことは大切です。
将来に向けた準備というと、「投資」がまっさきに浮かんできます。
投資というと、なんだか苦手な意識を持つ方も多いと思います。
日銀の発表した資料によると、家計の金融資産にしめる現預金比率はアメリカだと13％、ヨーロッパでは35％、それに比べて日本は52％となっています。
株・投資信託の比率ではそれが逆転し、アメリカが47％、ヨーロッパが25％、日本が16％となっています。
日本では現預金の比率が半数を超えていて、日本人はあまり投資に積極的でない傾向がでています。
このあたりは感覚的にも理解できそうな気がします。
しかし、「貯蓄から投資へ」の政策方針の影響もあり、多くの方が学び始めています。
2022年4月から高校の授業の中で「資産形成」についても触れられるようになり、もはや投資は高校生も学ぶものとなりました。
将来を考えた投資の一つとして、マンション投資があります。
さまざまな投資商品がありますが、その中でも実物資産への投資を行うマンション投資は会社員の方を中心に、将来に向けた投資の一つとして人気です。
その対象地として、都市として成長している福岡はマンション投資の視点からも今後の成長可能性が高い地域であるといえます。
福岡市を中心に30年に渡りマンションの開発、販売を行う株式会社えんの田中課長に、将来への投資として会社員にマンション投資がぴったりな理由を伺いました。
投資の必要性を多くの方が感じている中で、NISAや株式へ関心を持たれる方、実践される方が増えています。投資をする際にはリスクを考えて、資産構成のバランスをとることが重要です。
○○だけと、一つにするのではなく、いくつもの投資を組み合わせて資産をバランス良く形成していく、マンション投資もその一つの選択肢だと言えます。
マンション投資がNISAや株式投資と違う点は何でしょうか？
毎月の積立をベースに投資額を増やしていく、NISA等に対して、現役会社員だからこその信用力を活かして、ローンを組むことで、早期にマンションを取得し、それを運用して収益を得るマンション投資は、少ない自己資金で高額な資産を保有できる投資です。会社員としての信用によって、他人資本を活用し、毎月の安定的な収入源を作れるのは魅力です。
退職後にはローンを支払い終わっていることが多いため、年金や他の投資の利益と合わせたもう一つの大きな収入源となっていきます。
その他にマンション投資をおすすめする理由はありますか？
そうですね、生命保険の代わりになる点でしょうか。ローンを組んだ場合に加入する団体信用生命保険があれば別途生命保険に入る必要がないんです。保険料の支払いはローン返済額に含まれます。
そして、万が一のときにマンションを家族に残せることから、現役で働く会社員の方に選ばれるポイントとなっています。
続いて、同社の徳田課長代理に、福岡がマンション投資の候補地としておすすめな理由について伺いました。
不動産投資を検討する上で、もっとも大事なポイントは「土地」と「人」です。「土地」の価値が伸びていきやすいのかの視点で福岡を見ると、福岡の地価は東京と比べると安く、それでいて現在は上昇しています。
安く仕入れて、高く売るのが投資の基本ですので、地価が割安である上に、地価上昇が続いている福岡は”買い”といえますね。
なるほど。「土地」と「人」の「人」の点ではいかがでしょうか？
「人」でみていくとは、”土地、物件への需要があるのか”ということです。価格が安くても人がいなくて、需要がない土地は価値が高いとはいえません。その点、福岡は政令市の人口増でNo.1となっていますし、この人口増は現時点で2035年までは続く見込みであると予想されています。
また、人口増加の内訳も特徴的で、投資対象のマンションの入居者となる単身者の割合が高いのはとてもいい状況です。
この両者の点をクリアするのでおすすめということですね。
はい、とはいえ、それだけではなく、対象物件の立地や物件の品質はもちろん大切です。物件が入居者の方が暮らすのに便利な場所に位置するのか、物件の設備が整っているのか、日々の清掃などの建物管理が適切に行なわれているかはしっかりとチェックする必要があります。ただ、その後ろ支えとなる「土地」と「人」の伸びがあることも同じくらい重要で、それらが揃うことで、入居率の高さや家賃相場の上昇につながり、マンション投資の利益へと繋がります。
このどちらの点でもよい傾向が見えていることが、投資先としての福岡に魅力があるといえる理由です。
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