不動産投資は、将来の資産形成や収益の増加を考える上で非常に有益な選択肢です。
しかし、初めて不動産投資を検討する方にとってはハードルが高く、不安に感じる部分もあることでしょう。
この記事では、不動産投資の初心者が知っておくべき基礎知識や取り組み方を解説。信頼できる不動産会社を選ぶポイントもお伝えしていくので、ぜひ参考にしてみてください。
不動産投資はどのくらい自己資金があれば始められる？
なんとなく「不動産投資はお金がかかるもの」という認識はあるものの、自己資金がいくらあれば投資を始められるのか具体的な金額を把握していない方はそう多くありません。
まずは、不動産投資を始める前に用意しておきたい自己資金の目安から確認していきましょう。
物件価格の約1～3割が目安といわれている
不動産投資を始める際は、基本的に【ローンの頭金＋初期段階の諸経費】が必要になります。
購入する物件の価格や融資額によって用意しておきたい金額は異なりますが、目安は物件価格の約1～3割です。
「職業が安定している」「高所得者」「物件の収益性が高い」といった条件にあてはまる場合は物件価格の約1割の頭金で融資を受けられることもありますが、一般的には物件価格に対して約2割の頭金が必要と覚えておきましょう。
そして、物件購入にあたって登録免許税や不動産所得税、不動産会社への仲介手数料などの諸経費も発生します。
中古物件の場合は物件価格の約0.7～1割が諸経費の目安とされているので、頭金と合計して物件価格の約1～3割の自己資金を用意できれば安心です。
ただし、まとまった自己資金を用意しなくても不動産投資を始めることは可能です。ローン金利が上がってしまう可能性はありますが、自分の資産のなかから無理のない範囲で投資に回す金額を設定しましょう。
フルローンを利用すれば自己資金ゼロでも投資できる
フルローンとは、融資額だけで物件を購入することです。頭金を支払わなくて済むので、必要になるのは登録免許税などの初期費用だけになります。
- レバレッジ効果を得られる
- 現金を手元に残せる
- 利息が多くなり実質利回りが下がる
- 利息が多くなる＝全体の返済額も多くなる
フルローンを利用すれば、少ない自己資金で不動産投資を始めることができます。しかし、利息も多くなる分月々のローン返済額が多くなり、手元に残せる収益が少なくなったり、キャッシュフローがマイナスになったりすることを理解しておきましょう。
自己資金が少なくてもレバレッジ効果で収益を増やせる
レバレッジ効果とは、少ない自己資金で融資を受けて物件を購入し、多くの家賃収入を得ることを指します。
たとえば、自己資金500万円でレバレッジ効果なしの場合、融資を受けずに500万円の物件を購入して年間40万円の家賃収入を得られたとします。
同じ自己資金額でレバレッジ効果ありの場合は、2,000万円前後の融資が望めるためトータルで2,500万円の物件を購入でき、年間200万円の家賃収入が得られる可能性があります。得られる家賃収入はレバレッジ効果なしのときよりも多くなるというわけです。
このように、自己資金額が少なくても融資を受けてレバレッジ効果を得れば多くの収益を見込めます。
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不動産投資の基本的な流れ
不動産投資を始めるにはどうすればいいの？という方のために、ここでは事前準備から運用開始までの基本的な流れを解説していきます。
1.投資の目的とゴールを決める
まずは、「不動産投資を始める目的は何か」から決めていきましょう。不動産投資では、投資で得たい目標金額によって選ぶべき物件や条件が異なります。
物件が異なるということは、収支計画や資金計画も変わるということです。不動産投資の方向性がこの部分で決まると言っても過言ではないので、「なんとなく」ではなくしっかりと詰めて考えてみましょう。
- 定年後に備えて、月15万円程度の不労所得を確保しておきたい
- 趣味に使うお金として、月10万円程度の副収入が欲しい
2.不動産の勉強をする
目的を決めたら、次に不動産投資についての知識を身につけましょう。
一般的に、不動産投資について学ぶ方法は本・不動産会社が開催するセミナーへの参加、資料請求などが挙げられます。
まずはインターネットで大まかな知識を身につけてから、本やセミナーで学ぶ段階へ進んだほうが不動産投資のイメージを描きやすくおすすめです。
なお、不動産会社が開催するセミナーや提供している資料は、無料になっているところがほとんどです。不動産会社選びにも役立つので、複数社から資料を取り寄せて見比べたり複数のセミナーへ参加してみましょう。
3.投資金額を決める
不動産投資についてある程度の基礎知識を学んだら、次に投資金額を決めていきます。
購入したい物件の価格帯、自己資金をいくら投資に回せるのか、金額のバランスを考えながら計画を立てましょう。
4.土地・物件を探す
不動産投資に回せる資金が確保できたら、いよいよ物件探しです。
大手の不動産ポータルサイトや、投資家向けサイトを利用するのが主流ですが、地元で探す場合は新聞の折り込みチラシから意外な掘り出し物が見つかることもあるのでぜひチェックしておくことをおすすめします。
なお、不動産投資初心者の場合は、高い需要が見込める都市部エリア・駅チカ・区分マンションに投資すると成功しやすいといわれています。
不動産会社へ相談に行くと、まだサイトには載せていない新着物件を見せてもらえることもありますよ。
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5.不動産会社へ問い合わせる
ある程度希望のエリア・物件を選べたら、不動産会社へ問い合わせましょう。なお、この段階でどの不動産会社から物件を購入するか決めておく必要はありません。
担当者に投資目的や方向性を相談しながら、その不動産会社で物件を購入しても問題なさそうか検討しましょう。
物件情報を調べて問い合わせしていくなかで「この会社にお願いしたい」「信用できそう」と思える不動産会社に出会えたら、物件購入に向けて動き始める段階へ入ります。
6.物件の内覧・現地確認をする
どのような投資をするのか、担当者と認識のすり合わせができたら、次は検討している物件を実際に見に行きましょう。
内覧・現地確認をする際は、以下の点を重点的にチェックすることをおすすめします。
- 玄関
広さ、シューズボックスの有無や収納量、モニター付きインターホンの有無 - 居室
エアコンの仕様、照明器具の有無、壁の厚さ（近隣住民の生活音は気にならないか）、コンセントの位置 - 窓・ベランダ
日当たり・景観、防犯性、外気のニオイ - 水回り
トイレの仕様、キッチンの仕様、浴室の広さ、洗濯機置き場、洗面台の有無と使い勝手
- オートロックとモニター付きインターホン
- 宅配ボックスの有無
- ゴミ置き場（衛生的かどうか）
- 駐車場・駐輪場の使い勝手
- 交通アクセス
資料で見た内容と違いないか - 周辺施設
コンビニ・スーパー・駅・郵便局などの有無、ゴミ処理施設の有無 - 周辺道路の交通量・騒音
7.ローン審査を受ける
購入する物件が決まったら、ローン申請を行います。不動産投資の物件は高価なものなので、ローンを組んで投資を始める方がほとんどです。
なお、融資を受ける金融機関は自分で探すパターンと、不動産会社が提携している金融機関へお願いするパターンがあります。
不動産会社が提携している金融機関へ融資をお願いしたほうが有利に進みやすいため、不動産会社を選定する際は、提携している金融機関もチェックしておくとよいでしょう。
事前のローン審査が終わったら、売買契約の締結をして、再度金融機関へ本審査の申し込みをします。
本審査の結果が分かるのは約2週間～4週間後（※不動産会社の提携金融機関なら、早ければ3～5営業日くらいで分かることもあります）。この審査で承認が下りたら、ローン契約の締結を行います。
8.物件を購入する
購入する物件が引き渡し可能な状態かなどチェックを行い、問題なければ最後のステップへ進みます。
登記手続き、融資実行、決済金処理などを済ませてすべての手続きが終わると、売り主から鍵や物件に関する書類をもらえるので、これで物件の引き渡しが完了となります。
9.運用を開始する
物件の引き渡しが完了したら、入居者募集や設備の修繕などに着手していきましょう。
すでに入居者がいる物件であれば、運用初期の作業はそこまで多くありません。
なお、運用開始後の物件管理は業者へ委託することも可能です。物件を購入した不動産会社が賃貸管理業務を行っているケースもあるので、初めて投資する方や管理する時間がない方は相談してみましょう。
不動産投資を始める前に覚えておくべき基礎知識
不動産投資では、専門用語や収支計画など多くのことを学ぶ必要があります。
ここでは、そのなかでも特に代表的といえる基礎知識を確認していきましょう。
キャピタルゲインとインカムゲイン
不動産投資で利益を得る方法は2つ。
不動産物件を購入時よりも高値で売って売却益（キャピタルゲイン）を得る方法と、家賃収入で利益を出す（インカムゲイン）方法があります。
安く購入した物件を高値で売ることができればまとまった収益を得られるものの、キャピタルゲイン方式は経験や専門知識がないと失敗するリスクが高いです。
そのため、不動産投資初心者にはインカムゲイン方式で運用していくことをおすすめします。
利回りの計算方法
不動産投資の勉強を始めると、「利回り」という言葉がよく出てくると思います。
利回りとは、投資額に対して年間でどの程度利益が生まれるのかという割合のことです。
不動産投資において利回りには4種類あるので、物件資料を確認する際はどの利回りのことなのか理解した上で吟味しましょう。
- 表面利回り（投資額に対して年間で得られる家賃収入の割合）
計算式：（年間家賃収入÷物件の購入価格）×100 - 実質利回り（諸々の経費を差し引いて手元に残る収益率）
計算式：（年間家賃収入ー年間諸経費）÷（物件の購入価格＋購入時にかかった諸経費）÷100 - 想定利回り（満室経営を想定した利回り）
計算式：（満室を想定した家賃収入÷物件の購入価格）×100 - 現行利回り（現行の入居状況をベースにした利回り）
計算式：（実際の家賃収入÷物件の購入価格）×100
ちなみに、広告・チラシに載っている物件の利回りは「想定利回り」の数字を記載していることが多いので注意しましょう。
不動産投資にかかる税金
不動産投資には、さまざまな種類の税金が課されることになります。
- 印紙税
- 登録免許税
- 不動産取得税
- 固定資産税
- 都市計画税
- 所得税
- 住民税
- 譲渡所得税（不動産売却時に課せられる）
印紙税、登録免許税は不動産を購入する際必要になる税金で、不動産取得税は購入後、半年から1年後に、固定資産税と都市計画税は毎年4月頃に納税通知書が届きます。
その他、不動産投資で利益が出た場合は所得税・住民税の納税も必要です。
不動産投資に向いている人の特徴
不動産投資は将来の経済的安定や資産形成を考える上で魅力的な選択肢ですが、100人中100人が成功するとは限りません。
ここでは、不動産投資に向いている方の特徴を確認していきましょう。
セミナーなどに参加して積極的に情報収集ができる
不動産市場は常に変動しており、最新の情報を把握することが成功の鍵となります。
そのため、不動産投資家はセミナーやワークショップへ積極的に参加し、市場動向や投資戦略に関する知識を継続的に更新していける方のほうが向いているといえます。
収入が安定している
不動産投資は長期運用が基本で、空室や災害時などあらゆるリスクを想定して備えておく必要があります。
そのため、安定した収入があるに越したことはないでしょう。とはいえ、本業の所得をあてにしすぎるのはリスクがあるため、自己資金でカバーできるように計画を立てておくことが望ましいです。
決断力・行動力がある
不動産市場は競争が激しく、好条件の物件はすぐに買い手がついてしまいます。
そのため、不動産投資家には決断力が求められるのです。また、不動産情報はインターネットに掲載されている情報がすべてとは限りません。実際に物件がある場所へ行ってみる、状況によっては不動産の持ち主へ交渉するなどの行動力も必要になることがあります。
トラブルが起きても冷静に対処できる
不動産投資にはさまざまなリスクが伴います。たとえば、家賃滞納や修繕費、入居者とのトラブルなど。
このような不測の事態に対処し、冷静に解決策を見つける能力があることは不動産を運用していく上で重要なポイントになります。
あらかじめリスクに備えておくことはもちろんのこと、想定外のトラブルが起きた際にどのような行動を取るべきか冷静に見極めることが大切です。
初心者が不動産投資で成功するためにできる4つのこと
初めての不動産投資では、具体的にどうすれば成功率を上げられるのか分からず不動産会社に丸投げしてしまう方もいます。
しかし、分からないからという理由で営業担当者の言葉を鵜吞みにしてしまうと、「こんなはずじゃなかったのに……」と後悔する結果が待っているかもしれません。
ここでは、不動産投資が初めてでも成功率を上げるために実践できることをお伝えしていきます。
不動産投資について勉強する
何はともあれ、不動産投資を成功させるためには基礎的な知識を身につけておく必要があります。
基本的な用語・不動産市場のトレンド・利回りの見方など、少しでも勉強しておくことで分からない点が明確になって質問しやすくなりますし、担当者の言葉を鵜吞みにせず自身で判断できるようになるはずです。
インターネットや、不動産会社が開催している投資セミナー・無料提供している資料などを使って情報を仕入れていきましょう。
もし、不動産投資の初歩から学びたい場合は、こちらの記事がオススメです。
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余裕のある資金計画を立てる
不動産投資を始める際は、余裕のある資金計画を立てておきましょう。
なぜかというと、不動産投資には多くのリスクが想定されるため。
- 空室リスク
- 家賃滞納リスク
- 修繕リスク
- 災害リスク
- 金利上昇リスクなど
突発的に家賃収入で賄えない出費が発生した場合、自己資金から捻出しなくてはいけません。そのため「不動産を購入して貯金がゼロになった」とならないよう気をつけてください。
信頼できる不動産投資会社を見つける
自分に合った不動産会社を選ぶことも、不動産投資で成功するためには欠かせない要素です。
- 地域密着型
- 区分マンションを多く取り扱っている
- 都市部の駅チカ物件に強い
- 賃貸管理業務も請け負っている
上記のように、不動産会社によって特徴はさまざまです。まずは、WEBサイトなどで不動産会社の情報を調べてみましょう。一社だけではなく複数の不動産会社を見比べてみるのもおすすめです。
実際に電話や問い合わせをして、信用できそうな会社か検討するのもよいでしょう。不動産投資は大きな金額が動くので、「ほかの会社を探すのも手間だし、ここでいいか」と妥協せずに安心して相談できる不動産会社を見つけてください。
少額投資からスタートする
不動産投資の初心者は、少額投資からスタートしてコツコツと成功体験を積み重ねていく方法がおすすめです。
不動産投資がどのようなものなのか、実際に運用しながら経験と判断力を身につけていきましょう。
ちなみに、投資初心者には物件価格が比較的低い区分マンションへの投資が適しているとされています。
1万円からの不動産投資
「えんfunding」
不動産投資初心者におすすめの物件
不動産投資の初心者におすすめといわれる物件は「区分マンション」と「地方物件」です。
区分マンションは一棟買いよりも価格が安く、サラリーマンの副業としても注目されています。
中古のワンルームなら1,000万円台で購入できる物件もあるので、ローン返済の負担を軽くして安心して運用できる点が最大のメリットです。とはいえ、安ければいいというわけではありません。賃貸需要が見込める物件を選ばないと空室リスクが高まるので注意してください。
地方の物件は、東京23区と比較して全体的に販売価格がリーズナブルです。ただし、人口が少なく賃貸需要が低いエリアを選んでしまうと利益を出すのは難しくなってしまいます。
地方物件を検討する際は、その地域で人口が多い都市部エリアの物件を探しましょう。駅チカ、大学や企業が集中しているエリアであれば、初期投資費用を抑えられるワンルームマンションのニーズが高いことも考えられます。
いずれにせよ、地方物件への投資を検討する場合は、その地域の物件に強い不動産会社を選ぶようにしましょう。
福岡の物件については、こちらでおすすめを紹介しておりますので、ぜひご参考ください。
成長都市福岡
不動産投資を始めるタイミングは早い方が効果的
不動産投資は、どのタイミングで始めるのが最適といえるのでしょうか。
一般的に、不動産投資は長期運用が前提とされていて、運用期間が長くなる程インカムゲインは大きな収益を生みます。
そのため、20代・30代の若いうちから不動産投資を始めることは資産の成長にとって非常に有利といえるのです。
1. ローンの完済が早くなる
若い世代が不動産投資を始める利点の一つは、長期のローンを早期に完済できることです。
ローンを完済すれば収入が大幅に増えるため、将来的にはより多くの資産を所有し豊かな生活を築くことが可能になります。
2. リスクの分散が容易になる
早めに不動産投資を始めることで、時間をかけて複数の不動産を取得する機会も生まれます。
複数の物件を所有していれば、Aの物件で大きな支出があってもB物件の家賃収入で補えるかもしれません。
また、異なる地域や種類の不動産を所有することで、市場の変動に対する保険としても機能します。
要するに、不動産投資を始めるタイミングは早いほうが資産形成において大きな利点を生むといえるのです。計画的かつ慎重に投資を進め、不動産市場の成長を活用して着実に資産を増やしましょう。
信頼性の高い不動産投資会社を見極める8つのポイント
投資物件のたしかな情報を得るためには、信頼できる不動産会社を見極めることが重要です。
良心的な不動産会社であれば、親身に相談にのってくれるうえ的確なアドバイスや目的に合った物件を紹介してもらえます。
では、どうやって信頼性の高い不動産会社を見極めればよいのでしょうか。
複数の不動産会社に相談する
信頼性の高い不動産投資会社を見極めるために、複数の不動産会社へ相談してみましょう。
異なる会社から提供される情報や提案を比較して複数の視点から評価を行うことで、自分に合った投資物件と信頼できる不動産会社を見つけられるはずです。
不動産投資の相談先については、↓の記事で詳しく紹介しています。
なぜその物件が売りに出ているのか確認する
その物件が売りに出ている理由を、不動産会社の担当者がきちんと把握しているか確認してみるのもおすすめです。相続関係なのか、あるいは資金捻出が目的なのか質問してみましょう。
不動産を自社で保有している不動産業者は、物件についてより詳細な情報を提供できる傾向があります。一方で、物件について十分な知識を持たず売却を試みる業者は、信頼性に欠ける可能性が高いといえるでしょう。
物件自体や周辺エリアを実際に見ているか
売りに出している物件を実際に見た上で紹介しているかという点も、大切な見極めポイントです。
物件自体の内容はもちろんですが、周辺環境（道がキレイ、ファミリー層が多いなど）や、入居者の様子（ゴミ出しのルールを守っていない、共有スペースに私物を置いてしまっているなど）は現場を見てみないと分からない部分ですよね。
実際に物件を見ていて、細かい情報を提供してくれる担当者が望ましいといえます。
デメリットになる部分も説明してくれるか
信頼性のある不動産投資会社は、投資物件に関するメリットだけでなく、デメリットやリスクについても誠実に説明してくれます。
そもそも、100%メリットしかない物件は存在しません。もちろん、どのような物件にも何かしらの魅力はあるので「おすすめの物件ですよ」と紹介されるでしょう。
物件のメリットを伝えつつ、デメリット・リスク・注意点もしっかり説明してもらえるかどうか、不動産会社を選ぶ際にチェックしておきましょう。
担当者自身が不動産投資経験者だとなお良い
投資経験を持つ不動産会社の担当者は、投資家の視点から物件や戦略を見立ててくれる可能性が高いです。
目的に合った物件か、物件の内容から想定されるリスクなどは投資経験者だからこそ分かる部分もあります。このような担当者であれば、投資物件を運用していくうえで役に立つリアルな話しを聞かせてくれるでしょう。
ちなみに、元銀行員など金融機関で勤務経験がある担当者も、融資に精通している可能性が高いため有益な情報を得られる可能性が高いです。
賃貸管理も行っている不動産会社が望ましい
投資物件を扱っている不動産会社が、賃貸管理も行っているかという点もチェックするべきポイントです。
売買・仲介だけ行っている不動産会社のなかには、売ってしまえば関りが無くなると考えて言葉巧みに利益の少ない物件をすすめてくるところもあります。
一方、賃貸管理も行っている不動産会社であれば、購入後も物件の管理や入居者の取り決めについてサポートしてくれます。可能であれば、投資物件の売買・仲介と賃貸管理の両方を行っている不動産会社を選ぶようにしましょう。
もし売買・仲介のみ行っている会社を選ぶ場合は、より慎重に信頼できるか見極める必要があります。
地方銀行・信用金庫との取引有無も指標になる
物件購入を検討している不動産会社が、地方銀行や信用金庫との取引をしているかという点も信頼性を見極めるポイントの一つです。
地域密着型の金融機関が取引しているということは、その不動産会社は地域で一定の信頼を得ている企業といえます。取引している金融機関の情報は不動産会社のホームページに掲載されていることが多いので、確認してみましょう。
利用者の声(口コミ)を確認する
最後に、不動産会社を利用した人の口コミ・評判を確認することも大切です。
他の投資家の経験や評価を参考にすることで、信頼性の高い会社を選ぶ手助けになります。
不動産会社のホームページに口コミ投稿フォームがない場合は、Googleマップの口コミをチェックしてみるとよいでしょう。
33年の実績エンクレスト
まとめ
不動産投資をこれから始めるという方は、とにかく情報収集と知識を身につけることが重要です。
インターネット、本、不動産会社が開催するセミナーなどを積極的に活用して情報収集しつつ、自分に見合った投資方法・投資物件を検討していきましょう。
また、不動産投資は長期的な視点で運用していくことが基本で、優良な物件を探すためには信頼できる不動産会社の選定が不可欠です。
この記事でご紹介しているポイントをおさえて、安定した不労所得の獲得を目指しましょう。
高い資産価値がある不動産への投資を検討される際は、福岡県下の分譲マンション販売実績ランキングで長年首位をキープしているえんホールディングスグループへぜひご相談ください。
