不動産投資が「やめといたほうがいい」といわれる理由は？リスクや失敗事例を解説！

「不動産投資のリスクは？」

「不動産投資の失敗例は？」

上記のように不動産投資に興味はあるがリスクを恐れてなかなか始めることができない方もいるのではないでしょうか。

不動産投資を含めて投資にはリスクがつきものです。

しかしリスクを把握したうえで対策を行うことでリスクを抑えて不動産投資をすることができます。

今回は、「不動産投資におけるリスクと対策」や「不動産投資をするメリット」などについて紹介していきます。

これから不動産投資を検討されている方は、ぜひ参考にしてください。

不動産投資におけるリスクとその対策

不動産投資には以下のリスクがあります。

それぞれのリスクと対策について解説していきます。

空室リスク

空室リスクとは、所有している物件に借り手がおらず、空室が発生し家賃収入を得ることができないリスクです。

空室期間が長期化してしまうと、赤字経営や破綻の恐れがあります。

この空室リスクを抑える対策は以下になります。

・好立地の需要がある物件を選ぶ
・募集条件の見直し
・設備の入れ替え

エリアの賃貸需要が少ないことで、空室になることがあります。

なので物件選びの際に、人口も多く、賃貸需要が安定している地域を選ぶことで空室リスクを軽減させることができます。

また、敷金、礼金、家賃を周辺相場に合わせて募集条件の見直しすることも大切になります。

他の物件より優位性を高めることで入居希望者を増やすことができます。

家賃滞納のリスク

家賃滞納のリスクは、入居者が家賃を払ってくれないリスクになります。

家賃滞納のリスクには以下のパターンがあります。

・家賃を滞納する
・家賃を滞納したまま住み続ける
・夜逃げする

家賃を滞納されると家賃収入が入ってこない損失が発生し、そのまま住み続けられると、新しい入居者を募集する事ができなく、機会損失が生まれます。

滞納された家賃は会計上未収金扱いとなり、入金されていなくても税金の支払い対象となるので注意が必要です。

このような、滞納リスクは事前に対策することが難しく、事が起こってからの対処がメインとなってきます。

家賃滞納のリスクを少しでも軽減する対策は以下になります。

• 連帯保証人を義務付ける
• 家賃保証会社を利用する

入居時に連帯保証人を設定していれば、入居者が家賃の支払いに応じなかった場合に連帯保証人に連絡をし、未払い分の家賃を支払ってもらうことが可能です。

また、家賃保証会社の保証に加入しておけば、家賃滞納が発生した場合に保証会社が入居者に代わりにオーナーへ家賃を立て替えてくれます。

不動産価値が下落するリスク

不動産価値が下落するリスクとは、所有している不動産価格が下落して、物件の資産価値が下がってしまうリスクです。

購入時より資産価値が大きく低下すると、売却時に損失が生じて、最終的な損益がマイナスになることがあります。

不動産投資は、家賃収入だけでなく、不動産を売却することで利益を得ることができます。

なので、資産価値が下がりにくい物件を選ぶことが大切になります。

そのリスクに対する対策は以下になります。

• 人口の増加が見込まれるエリアの物件を選ぶ
• 路線開通や都市開発計画が予定されているエリアの物件を選ぶ

上記のように、人口の増加が見込まれるエリアでは、不動産需要も高まるので資産価値が下がりにくくなります。

また、路線開通や都市開発計画があれば、周辺エリアの地価が上昇して、不動産価値も高くなることがあるので、購入時より高く売れることもあります。

このように、不動産価値が下落するリスクを考慮して、不動産需要が高いエリアの物件を購入することが大切になります。

老朽化による修繕のリスク

老朽化による修繕のリスクとは、投資物件が年数とともに老朽化していき、想定以上の修繕費が発生することです。

築年数が経ち、老朽化が進むとフローリング、キッチン、洗面台、浴室などの部分の修繕が必要となります。

原状回復義務で入居者が修繕を行う部分があるため、全てを負担しなくて済む場合もありますが、オーナーの費用負担もあります。

また、中古物件の場合、購入後すぐに修繕が必要なことも多いので注意するようにしましょう。

老朽化自体は避けられないため、修繕リスクを理解した上で不動産投資を始める必要があります。

そんな「老朽化による修繕のリスク」の主な対策は以下になります。

• 修繕費用を積み立てしておく
• 原状回復に充てる敷金を設定しておく

築年数が経つと、修繕は必ず必要になるので、あらかじめ修繕費用を考慮した資金計画を立て、修繕費用を積み立てしておくようにしましょう。

また、賃貸募集の際に入居者に「原状回復義務」があることを理解したもらった上で、敷金を設定するようにしてください。

このように、物件の老朽化を避けることはできないので、修繕費を計画的に積み立てるようにしてください。

災害のリスク

災害リスクとは、地震や火災などによる自然災害によって所有している物件の価値が損なわれるリスクです。

災害により、購入した物件の価値がなくなってしまう可能性があります。

そうならないためにも以下の対策をするようにしてください。

• 火災保険や地震保険に加入する
• 新耐震基準の物件を購入する

上記のように、火災保険や地震保険に入っておけば、災害が起こった場合でも損害を補填することができます。

また、新耐震基準の物件を選ぶことで、物件が損傷してしまうリスクを軽減できます。

地震などの自然災害は避けることができないので、必ず保険に加入するようにしましょう。

入居者トラブルのリスク

入居者トラブルとは、入居者が騒音トラブルなどから退去につながってしまうトラブルです。

入居者の中には、大きな音を出して近隣住民に迷惑をかける人や、家賃を滞納し夜逃げする人もいます。

入居者が夜逃げしたり逮捕された場合は、部屋の荷物の管理をしなければなりません。

そのようなことが起きてしまった場合は、委託している管理会社が対応することになりますがオーナーにも負担がかかってきます。

そんな「入居者トラブルのリスク」の主な対策は以下になります。

• 入居の審査を入念に行う
• 連帯保証人を設ける

対策として、支払い能力や職業だけでは見抜くことができないので、入居の際に入居者の人柄を確認することも大切です。

また、連帯保証人を設けることや、親族の連絡先を確認しておくことでトラブルを防げる可能性もあります。

トラブル対応が得意な管理会社に依頼することで、トラブルが起こった時の負担が軽減されたり、トラブルを未然に防ぐことも可能です。

不動産投資は「やめといたほうがいい」といわれる理由

「やめといたほうがいい」といわれる理由は以下になります。

• リスクが見えやすいので多く感じてしまうから
• ローンの返済が生活を圧迫する
• 日本の人口が減少しているから

それぞれの理由について解説していきます。

リスクが見えやすいので多く感じてしまうから

先述紹介したように、空室リスクや家賃滞納リスクなど、不動産投資にはリスクが多いので「不動産投資はやめといたほうがいい」といわれることがあります。

さまざまなリスクを見越して対策を用意する必要があり、リスクが発生した場合には、適切な対処が必要になります。

不動産投資の主なリスクは以下になります。

しかし、先述にも紹介した通り、それぞれのリスクには対策があるので、対策することでリスクは最小限に抑えることができます。        

このように、不動産投資のリスクは見えやすくわかりやすいので懸念してしまう人もいますが、リスクが見えやすいので対策もしやすく、対策を行うことでリスクを抑えて不動産投資することも可能です。

ローンの返済が生活を圧迫する

空室期間が長くなると、ローンの支払いが生活を圧迫する可能性があるので不動産投資を懸念する人もいます。

一般的には、家賃収入をそのままローンの返済に充てることができますが、空室期間は家賃収入が得られないので、自己資金でローンの支払いをしなくてはいけないこともあります。

その際に、自己資金を投入することで、生活が圧迫されてしまうリスクもあります。

そうならないように、家賃収入が見込めない期間に備えて、毎月の家賃収入を確保しておくようにしてください。

また、物件を購入する際に、家賃収入が途絶えるリスクを考慮して、毎月の返済が少なくなるように頭金を用意することも対策の一つです。

このように、空室リスクによりローンの支払いが、生活の負担になることを懸念する人は多いです。

日本の人口は減少しているから

日本の人口が減少しているので、不動産投資に反対する人もいます。

実際に日本は「高齢化」が進んでいて、人口も減少してます。

人口が減少することで不動産需要が低くなり、空室のリスクも高まります。

しかし、人口が減少していても都心部では賃貸需要が高く、空室率も低いのが現実です。

なので、物件を購入する際は人口が増加していたり、安定している地域を選ぶことでリスクを軽減することができます。

物件購入の際は、その地域の人口動向を確認することが大切になります。

不動産投資の失敗事例

不動産投資の以下の失敗事例について紹介していきます。

• 「空室が埋まらない」ことによる失敗事例
• 「ローンの返済プランが甘かった」ことによる失敗事例

「空室が埋まらない」ことによる失敗事例

「空室が埋まらず、家賃収入が得られなかった」という失敗事例は多いです。

ワンルームマンションなどで空室になると、家賃収入が得られないので大きな損失になります。

「空室が長期化した時のキャッシュフローを考えられなかった」といった失敗理由を挙げる不動産投資家は多いです。

あらかじめ空室を想定したキャッシュフローを考えていなければ、空室発生時に手元の自己資金が出ていくことになります。

空室リスクを考慮して、家賃保証サービスを利用するなどの対策をすることが大切です。

また、賃貸需要が見込めるエリアでの物件選びや、募集条件を設定しておくことも重要になります。

このように「空室が埋まらない」ことで失敗するケースも多くなります。

「ローンの返済プランが甘かった」ことによる失敗事例

ローン返済プランが甘すぎることで失敗する人も多いです。

物件購入時に、フルローンでの購入を勧められることがありますが、これはあまりおすすめできません。

なぜなら、空室のリスクや災害などによる突発的な修繕費用の支出などに対応することができないからです。

また、減価償却期間が終了した後の所得税の増加を考慮せず、キャッシュフローが悪化してしまうケースもあります。

減価償却費が計上できている期間は、キャッシュフローに問題がないかもしれませんが、税金が増えてキャッシュフローがマイナスになってしまうと、ローン返済が苦しくなる場合もあります。

なので、空室リスクや減価償却期間を考慮したうえで、ローン返済のシミュレーションをするようにしてください。

また、物件購入時に、頭金を用意することで月々のローン返済を抑えることができるので、頭に入れておきましょう。

不動産投資をするメリット

不動産投資をするメリットは以下になります。

それぞれのメリットについて解説していきます。

将来的に副収入を得られる

不動産投資は、「不労収入」ともいわれており、労力をかけなくても安定した家賃収入が得られます。

そのため、本業しながら不動産投資をすることで、本業の収入に加えて副収入を得ることが可能です。

所有している物件の管理を不動産会社に委託しておくことで、給排水設備の水漏れなどの急なトラブルでも全て任せることができます。

管理会社に管理を委託すればサラリーマンの方でも本業に支障をきたすことが無く、副収入を得られます。

また、所有している物件を売却することでも、利益を得ることができます。

このように、本業をしながら大きな労力をかけずに副収入を得られることが不動産投資のメリットの一つです。

節税効果を得られる

不動産投資は、税制の面でもプラスになる場合があります。

不動産投資によって得られる不動産所得は、給与所得と合わせて扱われ、不動産投資の収益が赤字になった場合、給与所得の黒字分と相殺する損益通算が適用されます。

相殺することで、給与所得が減るので、納める税金（所得税・住民税）が結果的に少なくなることがあります。

特に購入初年度は、購入に関する経費を計上できるものが多いため、節税効果が高くなります。

不動産投資で、購入した不動産価格は一度で経費に計上することができなく、減価償却で毎年少しずつ経費計上していきます。

減価償却で物件の購入費を経費計上することで、不動産購入時から耐用年数が経過するまでの間、所得を少なく申告できるため、所得税と住民税を軽減できるようになります。

このように、不動産投資をすることで節税効果を得られることもメリットです。

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少ない資金でも始めることができる

不動産投資は自己資金が少なくても始められるのがメリットの一つです。

株式投資などの他の投資は、投資資金をすべて自分で用意しなくてはなりません。

しかし、不動産投資の場合は、金融機関から借入を行って物件を購入できるので、自己資金を抑えることができます。

投資用マンションは、自己資金を物件価格の1〜2割ほど用意できれば、融資を受けることができ、物件を購入することができます。

ローンの審査や条件は金融機関によって異なり、安定した収入があれば頭金なしで融資を受けることも可能です。

このように、不動産投資は自己資金が少なくても始めることができ、副収入を得ることができるのがメリットになります。

まとめ

今回は、「不動産投資におけるリスクと対策」や「不動産投資はやめといたほうがいいといわれる理由」について紹介してきました。

不動産投資には、以下のようなさまざまなリスクがあります。

上記のリスクを軽減するために対策を行いながら不動産投資をすることが大切になります。

不動産投資はリスク以上にメリットも多く、少ない資金で大きな労力をかけずに副収入を得ることもできます。

また、不動産投資を行うことで節税効果を得ることができます。

このように、不動産投資にはリスクはつきものですが、多くのメリットを得ることができるのでおすすめです。

リスクを抑えて不動産投資するには、不動産投資のプロに相談することが大切です。

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