公務員でも不動産投資はできる？条件・メリット・注意点を徹底解説

公務員として働きながら不動産投資を始めたいけれど、副業規定に違反して懲戒処分になるのではと悩んでいる人に向けて解説します。

この記事では、公務員が許可なしで不動産投資を始められる「5棟10室未満」などの3つの条件や、確定申告の注意点をお伝えします。

読み終わると、規定を守りながら安全に資産形成を始める準備ができるようになります。

【結論】公務員でも不動産投資を行うことは可能

公務員には職務専念義務があり、副業は原則として法律で禁止されています。そのため、不動産投資も副業に該当して違反になるのではないかと不安に感じる方は多いでしょう。

結論からお伝えすると、一定の基準の範囲内であれば不動産投資は副業とみなされず、規定違反にはなりません。

公務員の副業を制限する法律の基本

公務員が副業を制限されている背景には、全体の奉仕者として公共の利益に尽くすという原則があります。国家公務員の場合は国家公務員法によって、地方公務員の場合は地方公務員法によって、それぞれ営利企業への従事などが厳しく制限されています。

たとえば、国家公務員法第103条では「職員は、商業、工業又は金融業その他営利を目的とする私企業を営むことを目的とする会社その他の団体の役員、顧問若しくは評議員の職を兼ね、又は自ら営利企業を営んではならない」と定められています。

また、地方公務員法第38条においても同様に、許可なく営利企業を営むことなどが禁じられています。

公務員が不動産投資を行う際には、これらの法律に抵触しないよう細心の注意を払う必要があります。そのため、法律の枠組みを正しく認識し、禁止されている行為を避けることが安全な資産運用の第一歩といえます。

参考：国家公務員法|e-Gov法令検索

参考：地方公務員法|e-Gov法令検索

条件を満たせば公務員でも不動産投資は可能

法律で副業が制限されている公務員であっても、特定の条件を満たせば不動産投資を行うことが認められています。不動産投資は営利企業を自ら営むというよりは、個人の資産運用という側面が強いためです。人事院規則14-8の運用方針などを基準として、規模が一定未満であれば職務専念義務に反しないと解釈されています。

具体的には、運用する不動産の規模が小さく、年間の家賃収入が決められた金額に満たず、なおかつ管理業務を外部に委託していることが求められます。これらの条件をすべてクリアしていれば、特別な許可を得ることなく不動産投資を始めることが可能です。

したがって、公務員が資産形成を目指す場合には、決められた枠組みの中で計画的に不動産を購入し、運用していくことが推奨されます。

公務員が副業として不動産投資を行える条件

公務員が許可を得ることなく不動産投資を始めるためには、人事院規則に定められた3つの条件をすべて満たす必要があります。ここからは、それぞれの条件について詳しく解説していきます。

不動産規模が5棟10室未満であること

公務員が副業として不動産投資をする場合、不動産規模は5棟10室未満に抑える必要があります。公務員法による副業禁止の例外として認められている条件の一つです。

大規模な不動産経営になると事業とみなされ、本業に支障をきたす恐れがあるとされています。

人事院規則14-8の運用通知では、不動産の賃貸が「自営」（事業的規模）に該当する基準として、以下のいずれかを定めています。

・独立家屋（戸建て）の賃貸：5棟以上
・独立家屋以外の建物（アパート・マンション等の区分所有）の賃貸：10室以上

これらはそれぞれ独立した判定基準であり、棟数と室数を合算して判断するものではありません。いずれか一つでも基準に該当すると事業的規模とみなされ、承認が必要になります。逆に言えば、独立家屋が5棟未満かつ区分所有の室数が10室未満であれば、この基準には該当せず承認不要の範囲内となります。

例えば、区分所有のマンションを7室所有している場合、室数基準では10室未満のため条件内です。一方、アパート2棟（各6室、計12室）を所有している場合は、室数基準で10室以上に該当するため事業的規模と判断され、承認が必要になります。

参考：人事院規則１４―８（営利企業の役員等との兼業）の運用について

年間の賃料収入が1,000万円未満であること（令和8年4月以降）

公務員が不動産投資をするには、令和8年(2026年)4月以降は、年間の賃料収入を1,000万円未満に抑える必要があります。これは令和7年12月の人事院規則改正により、従来の500万円から引き上げられたものです。

重要なポイントは、1,000万円という金額が手取りの利益ではなく、経費を引く前の家賃収入の総額で判断される点です。つまり、ローン返済や管理費などの経費を差し引く前の金額が基準となります。

ただし、500万円以上1,000万円未満の場合は、床面積600㎡以上の建物では承認が必要となるため注意が必要です。

月額家賃8万円のワンルームマンションを5室所有した場合、年間の収入は480万円(8万円×12か月×5室)となり条件内に収まります。同じ条件で6室所有すると576万円となりますが、改正後の基準(1,000万円未満)では承認不要の範囲内となります。

また、駐車場収入がある場合はそれも合算されるため注意が必要です。公務員として安定した本業を持ちながら資産形成をするなら、令和8年4月以降は年間賃料収入1,000万円未満(床面積600㎡未満の場合)という条件を守ることで、許可なく不動産投資を始めることができます。

参考：人事院「自営兼業制度の見直しについて(概要)」

参考：人事院「人事院規則14―8(営利企業の役員等との兼業)の運用について」

管理を委託すること

事業的規模(5棟以上または10室以上)で承認を得て行う際には、管理業務を外部の管理会社に委託することが承認基準の一つです。理由は本業である公務員としての仕事に支障をきたさないためです。入居者募集や家賃回収、建物の修繕や清掃といった管理業務を自分で行うと、緊急対応が必要な場合に本来の職務に影響が出る恐れがあります。

人事院規則では、承認が必要な規模の不動産投資を行う場合、公務員の本業への影響を最小限に抑えるために「入居者の募集、賃貸料の集金、不動産の維持管理等の不動産又は駐車場の賃貸に係る管理業務を事業者に委ねること等により職員の職務の遂行に支障が生じないことが明らかであること」が承認基準として定められています。

管理方法には主に「委託管理」と「サブリース」があります。

委託管理は入居者対応や修繕などの業務を管理会社に依頼する方法で、サブリースは管理会社が物件を借り上げて入居者募集から管理までを一括して行う形態です。

どちらの場合も、不動産オーナーの業務的負担はほとんどありません。信頼できる管理会社に業務を委託することで、本業に専念しつつ不労所得を得ることが期待できます。

公務員が不動産投資の規定条件を超えてしまう場合の対処法

不動産投資を長く続けていると、相続で実家を引き継いだり、順調に物件を買い増したりした結果、許可不要の条件である「5棟10室」や「家賃収入1,000万円」を超えてしまうことがあります。

条件を超えたからといって、直ちに不動産投資ができなくなるわけではありません。ここでは、条件を超過した場合の具体的な対処法について解説します。

勤務先へ自営兼業承認申請書を提出する

規定の規模や収入を超える不動産投資を行う場合、勤務先の所轄庁の長などに対して「自営兼業承認申請書」を提出し、正式な許可を得る必要があります。この申請は、無断で基準を超えて処分を受けるリスクを避けるために必ず行わなければならない手続きです。

申請を行う際には、自営兼業承認申請書に加えて、物件の概要がわかる書類や、不動産管理会社との委託契約書、家賃収入の見込みを示す書類などをあわせて提出するのが一般的です。職場の人事課や総務課などの担当部署に相談し、必要な書類のフォーマットや提出のタイミングを確認して準備を進めます。

基準を超えることが事前にわかっている場合は、物件を購入する前や引き継ぐ前に余裕を持って申請を行い、正式な承認が下りてから次のステップに進むことが安全な方法です。

申請が認められやすいケースと難しいケース

自営兼業承認申請書を提出したからといって、必ずしもすべてのケースで許可が下りるわけではありません。許可が認められやすい典型的なケースは、親族が亡くなり実家やアパートを相続した場合です。

相続のようなやむを得ない事情で基準を超過してしまった場合は、本業に支障をきたさない管理体制が整っていれば、比較的スムーズに承認される傾向があります。一方で、許可が難しいのは、公務員自らが積極的に融資を引いて大規模なアパートを複数新築するなど、明らかに営利目的の事業拡大を狙っているケースです。

また、地方公務員の場合は自治体ごとに副業に関する規定の厳しさが異なるため、国家公務員の基準よりも厳しい審査が行われることもあります。そのため、自分の状況が承認されやすいかどうかを事前に人事担当者へ相談し、無理のない範囲で投資計画を見直すことも検討すべきです。

公務員が不動産投資をするメリット

公務員という職業は、不動産投資において非常に有利な条件を備えています。副業規定の制限があるため慎重になる方も多いですが、ルールを守って運用すれば、他の職業にはない恩恵を受けながら資産を増やすことが可能です。

ここでは、公務員が不動産投資を始める具体的なメリットを3つの視点から紹介します。

信用力が高く不動産投資ローンの審査が通りやすい

公務員は不動産投資において、融資審査で有利な立場にあります。なぜなら、公務員は社会的信用が高く、金融機関から返済能力が高いとみなされるからです。

一般的に公務員は収入が安定しており、解雇されるリスクが低いため、金融機関からの信頼度が高いのです。公務員は定年まで雇用が安定しており、長期的な収入の見通しが立てやすいことも、金融機関からの信用力を高める要因となっています。

このように公務員は与信が大きいため、不動産投資を始める際に有利な条件で融資を受けられやすいです。

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節税効果が見込める(ただし制限あり)

公務員が不動産投資をすると一定の節税効果が得られる場合があります。不動産所得と給与所得の損益通算ができるからです。損益通算とは不動産所得や事業所得で赤字が出た場合、その損失を給与所得などの利益と相殺することで、課税対象額を減らすことができます。

不動産投資では、家賃収入からローン金利や管理費、固定資産税、減価償却費などの経費を差し引くと、会計上は赤字になることがあります。ただし、すべての赤字が損益通算できるわけではありません。以下のケースは損益通算が制限されます。

・土地取得のための借入金利子部分
・別荘等、趣味・娯楽目的の不動産の貸付け
・国外中古建物の減価償却費に相当する部分

損益通算が認められる赤字分は、公務員としての給与所得から差し引いて課税所得を計算できるため、所得税と住民税が減額されます。実際に、公務員は比較的給与水準が高いため、多くの所得税や住民税を納めています。不動産所得で生じた赤字（損益通算可能な部分）と損益通算をすることで、節税効果を得られる場合があります。ただし、不動産経費のうち土地取得の借入金利子等は損益通算から除外されるため、注意が必要です。

参考：No.1391 不動産所得が赤字のときの他の所得との通算｜国税庁

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管理の手間がほとんどかからない

公務員の場合は、規定により管理業務を外部に委託することが必須となるため、結果として本業にまったく支障を出さずに収入を得ることができます。

不動産投資では、入居者の募集や選定、契約手続き、家賃の徴収、建物のメンテナンス、緊急時の対応など多岐にわたる業務が発生しますが、管理会社に委託すれば、オーナーとしての作業はほとんど発生しません。

管理会社に委託した場合、不動産オーナーは定期的な報告を受け取り、重要な決定を行うだけで済みます。月に1回程度レポートを確認する程度の作業で、多忙な公務員でも十分にこなせます。

万が一、家賃滞納や入居者からのクレームなどがあっても、基本的には管理会社で対応が完結するため、本業への影響を最小限に抑えられます。

公務員が不動産投資する際の注意点

不動産投資を行う際の注意点は以下の3つです。

• 副業規定に抵触しないか事前確認する
• リスクを十分に理解する
• 確定申告を忘れない

上記のポイントを怠ると、法的な問題や経済的な損失につながる可能性があります。

副業規定に抵触しないか事前確認する

公務員の副業は国家公務員法や地方公務員法で制限されており、規定違反になると減給や懲戒免職などの処分を受ける可能性があります。

事例として、2019年に仙台市職員がアパート3棟から年間約600万円～700万の家賃収入を得ていたことで、3か月にわたって10分の1の減給処分となったケースがあります。

不動産投資を始める前には、担当窓口に確認することが大切です。

一般的に5棟10室未満の規模で年間家賃収入が1,000万円未満であれば副業に該当しませんが、所属先によって基準が異なる場合があるため、不動産投資を始める前には、人事担当に確認することが大切です。

参考：人事院規則１４―８（営利企業の役員等との兼業）の運用について

参考：国家公務員法第82条-Wikibooks

リスクを十分に理解する

不動産投資におけるリスクは、以下の通りです。

リスク	内容	対策
空室リスク	入居者がいない場合、家賃収入が得られず、ローン返済が困難になる。	・需要の高いエリアで物件を選ぶ・家賃を周辺相場に合わせる・内見対応や物件設備の改善
滞納リスク	入居者が家賃を滞納すると収益計画が狂い、ローン返済や管理費の支払いが困難になる。	・入居審査を厳格化・家賃保証会社の利用・滞納時の迅速な対応や法的措置
災害リスク	地震や洪水などで建物が損壊し、多額の修繕費用が発生する。	・ハザードマップでリスク確認・耐震基準を満たした物件を選ぶ・火災保険・地震保険に加入
資産価値下落リスク	不動産価格が下落すると売却時に損失が発生する。	・中古物件購入で価格安定化・再開発エリアなど将来性のある立地選定・メンテナンスを適切に実施
修繕リスク	建物や設備の劣化による修繕費用が経営を圧迫する。	・修繕費用の積み立て・定期的な清掃・メンテナンス
金利上昇リスク	金利上昇によりローン返済額が増加し、収益を圧迫する。	・固定金利型ローンの選択・繰り上げ返済で負担軽減・キャッシュフローシミュレーション実施

入居者がいなければ家賃収入が得られず、ローン返済が困難になる可能性があります。

また、地方の安価な物件を購入したものの、賃貸需要がなく空室が続き、収益どころか負担が増すケースも少なくありません。

上記のリスクに対応するためには、人口増加が見込めるエリアで物件を探したり、周辺相場に合わせて家賃を設定したりするなどの対策が有効です。

また、余裕をもった収支計画を立て、空室率を厳しめに想定しておくことも大切です。

【関連記事】副業の不動産投資はリスクが高い？始める前に知りたい9つの注意点と対策を解説

確定申告を忘れない

公務員は源泉徴収で所得税が差し引かれているため、通常は確定申告が不要です。

しかし、不動産投資で不動産所得(家賃収入から必要経費を差し引いた金額)が年間20万円を超える場合には、必ず確定申告をしなければなりません。不動産所得が20万円以下の場合でも、所得税の確定申告は不要ですが、住民税の申告は必要です。また、赤字の場合でも、確定申告をすることで税金が還付される可能性があるため、申告しておくことをおすすめします。

給与所得600万円の公務員が不動産投資を行い、不動産所得が-100万円の場合、所得全体は500万円に圧縮されます。これにより所得税や住民税が減少し、すでに源泉徴収されている税金の一部が還付されるのです。

確定申告を怠ると、本来納めるべき税金に加えて「無申告加算税」と「延滞税」という追加の税金が課される場合があります。公務員としての信用を守るためにも、不動産投資を始めたら確定申告は必ず行いましょう。

参考：No.1900 給与所得者で確定申告が必要な人｜国税庁

参考：No.2024 確定申告を忘れたとき｜国税庁

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公務員が不動産投資を成功させるコツ

公務員が不動産投資を成功させるためのコツについて解説していきます。

融資可能額を使いすぎない

公務員は信用力が高く、金融機関から一般的に年収の7〜10倍程度の融資を受けられますが、すべて使うことは危険です。なぜなら、融資可能額と実際に無理なく返済できる金額は異なるからです。公務員は安定した収入があるため融資が通りやすい傾向にありますが、借り入れしすぎると、家計を圧迫するリスクが高まります。

不動産投資会社から高額な一戸建てやマンションを紹介されることがありますが、入居率が低い物件を購入すると、ローン返済が家計を苦しめることになります。また、仮に金利が低くても、多額の融資を受ければ毎月の返済額はそれなりに大きくなるでしょう。

したがって、公務員の皆さんは融資額が大きいというメリットを活かしつつも、実際に収支計画を作成し、返済可能な範囲内で慎重に融資額を決めるようにしてください。

管理会社を慎重に選ぶ

公務員の副業規定では、承認が必要な規模（5棟以上または10室以上、年間家賃収入1,000万円以上など）の不動産投資を行う場合、入居者の募集・賃料の集金・退去時の精算といった賃貸管理業務を専門の管理会社へ全面的に委託することが承認の要件となります。承認不要の小規模投資であっても、本業に支障をきたさないため管理委託が推奨されています。

ここで重要になるのが、どのような基準で管理会社を比較し選定するかという点です。管理会社の集客力やトラブル対応のスピードによって、所有する物件の入居率や収益性は大きく変わってきます。

たとえば、空室が出た際にすぐ募集をかけてくれるか、水漏れなどの緊急連絡に24時間体制で対応しているかなどを確認することが大切です。さらに、毎月の収支報告や修繕の提案が、迅速かつ透明性をもって行われるかも重要な判断材料になります。

最初から一社に絞り込むのではなく、必ず複数の管理会社から直接話を聞いて比較検討を行いましょう。担当者との相性やコミュニケーションの取りやすさを見極めることで、安心して大切な物件を任せられるパートナーを見つけることができます。

立地・物件選びを慎重に行う

不動産投資の成否は、物件選びの段階で大きく左右されるといわれています。

立地条件は入居者の需要に直結し、将来的な資産価値にも大きく影響します。

具体的には、駅からの距離、周辺の利便施設、治安などをチェックします。また、将来的に近くに商業施設ができる計画や再開発が予定されているエリアは、不動産価値の上昇が期待できます。

長期的に需要の高いエリアの物件を選べば、入居者が集まりやすく、空室リスクを軽減できます。

参考：不動産投資の物件選びのポイントは？種類や初心者におすすめの物件を紹介-不動産LeapUp!｜不動産のお役立ち情報メディア

まとめ

この記事の要点をまとめます。

・公務員は原則副業禁止だが、一定の条件を満たせば不動産投資が可能である
・許可不要の条件は「5棟10室未満」「年間家賃収入1,000万円未満」「管理委託」の3つである
・条件を超える場合は所轄庁へ「自営兼業承認申請書」を提出し許可を得る必要がある
・公務員は融資審査に通りやすく、安定した本業を背景に長期計画が立てやすい
・確定申告や住民税の納付方法に注意し、税務トラブルを防ぐことが重要である

ルールを守って堅実な運用計画を立てることで、公務員でも安全に将来の資産形成を進めることができます。