不動産売買の仲介手数料とは？計算方法や相場・値引き交渉のポイントを解説

2026年6月19日2026年6月25日

不動産売却や購入を検討している方に向けて、仲介手数料の仕組みを詳しく解説します。不動産取引では数千万円という大きな金額が動くため、手数料がいくらかかるのか不安に感じる方は多いのではないでしょうか。

この記事では、不動産売買における仲介手数料の計算方法や相場、そして支払いのタイミングについてわかりやすく説明しています。最後までお読みいただくことで、法外な手数料を請求されるリスクを抑え、納得のいく不動産取引に向けた準備を整えやすくなります。

不動産売買における仲介手数料とは？

不動産売買における仲介手数料について、基本的な仕組みをお伝えします。仲介手数料の仕組みを理解しておくと、支払いのタイミングや金額を把握しやすくなり、取引前の不安を減らせます。

項目	詳細な内容
費用の性質	契約成立時に不動産会社へ支払う成功報酬
発生する条件	不動産売買契約が有効に成立したとき
支払うタイミング	売買契約時に半額、引き渡し時に半額が一般的
支払う対象者	売却を依頼した売主、および購入を依頼した買主

仲介手数料の仕組みと支払う理由

仲介手数料とは、不動産会社を通じて物件の売却や購入を行った際に、成功報酬として支払う費用のことです。不動産会社は、物件の広告活動や購入希望者との条件交渉、契約書類の作成など、取引に関するさまざまな業務を代行してくれます。

これらのサービスに対する対価として、売買契約が成立した際に初めて支払い義務が生じます。あくまで成功報酬であるため、契約が成立しなければ原則として支払いは発生しません（詳細は記事後半のよくある質問で解説します）。

参考：国土交通省「消費者の皆様向け＞不動産取引に関するお知らせ」

仲介手数料を支払うタイミング

仲介手数料は、売買契約時と物件の引き渡し時の2回に分けて支払うのが一般的です。具体的には、売買契約が成立した時点で費用の半額を支払い、残りの半額を物件の引き渡しや決済が完了した際に支払うケースが多く見られます。不動産会社によっては、引き渡し時に全額を一括で支払うことを認めている場合もあります。

支払い時期や支払い方法については、媒介契約を結ぶ際に担当者としっかりと確認しておくことが大切です。

不動産売買の仲介手数料の計算方法と上限額

不動産会社に支払う仲介手数料には、法律によって定められた上限額が存在しています。ここでは、具体的な計算方法や消費税の取り扱いについて解説します。

消費税を除く売買価格の区分	計算式（速算式）	備考
200万円以下	消費税を除く売買価格×5%＋消費税	―
200万円超〜400万円以下	消費税を除く売買価格×4%＋2万円＋消費税	―
400万円超	消費税を除く売買価格×3%＋6万円＋消費税	一般的な住宅取引はこの区分に該当

※価格800万円以下の「低廉な空き家等」の売買については、別途特例により上限33万円（税込）が認められる場合があります（詳細は後述）

宅地建物取引業法で定められた上限額

不動産売買の仲介手数料は、宅地建物取引業法第46条に基づき、国土交通大臣が定める告示（報酬告示）によって上限額が明確に規定されています。この規定により、不動産会社が上限を超える手数料を一方的に請求することはできない仕組みとなっています。

仲介手数料の上限額は、売買価格から建物部分などに含まれる消費税等相当額を除いた金額をもとに計算します。

上限額は消費税等相当額を除いた売買価格を3つの区分に分けて計算され、200万円以下の部分は5%、200万円を超えて400万円以下の部分は4%、400万円を超える部分は3%という割合が適用されます。

ただし、2024年7月1日の法改正により、消費税等相当額を除いた売買価格が800万円以下の低廉な空き家等の売買においては、特例措置が導入されました。この改正により、800万円以下の低廉な空き家等の売買では、一定の要件を満たす場合に、売主側の依頼者から最大33万円（税込）まで報酬を受け取ることが認められるようになりました。なお、特例を適用するには、媒介契約締結前に依頼者へ説明し、合意を得ておく必要があります。

この背景には、価格が安い物件だと不動産会社の利益が少なくなり、仲介を引き受けにくくなるという課題を解決し、空き家の流通を促進する狙いがあります。

参考：国土交通省「空き家等に係る媒介報酬規制の見直し（令和6年6月公布、7月1日施行予定）」

仲介手数料を簡単に計算できる速算式

先ほど説明した3つの区分をそれぞれ計算して足し合わせるのは手間がかかるため、実務では「速算式」と呼ばれる計算式が広く用いられています。消費税等相当額を除いた売買価格が400万円を超える物件の場合、「売買価格の3%に6万円を足した金額」で簡単に上限額を求めることが可能です。

なぜ6万円を足すのか疑問に思う方もいるかもしれませんが、これは売買価格全体に一律3%を掛けた金額に、200万円以下の部分で本来加算される2%分（4万円）と、200万円超400万円以下の部分で本来加算される1%分（2万円）の合計6万円を上乗せして、区分計算の結果と一致させるための補正値です。

一般的な住宅取引では消費税等相当額を除いた売買価格が400万円を超えるケースが多いため、この計算式を覚えておくと上限額の目安を把握しやすくなります。

参考：宅地建物取引業者が宅地又は建物の売買等に関して受けることができる報酬の額（建設省告示）令和6年6月21日改正／大阪府（おおさかふ）

仲介手数料にかかる消費税の扱い

仲介手数料は不動産会社が提供するサービスへの対価であるため、消費税の課税対象に含まれます。速算式で求めた金額は税抜きの上限額のため、最終的な支払い額は、ここに消費税を加えて算出します。

一方で、土地の売買代金そのものには消費税がかかりませんが、土地の売買を仲介した手数料には消費税がかかる点には注意が必要です。不動産会社から見積書などを提示された際は、記載されている金額が税込みなのか税抜きなのかをしっかりとチェックするようにしてください。

参考：No.6201 非課税となる取引｜国税庁

【売買価格別】仲介手数料の早見表

ここでは、売買価格に応じた仲介手数料の上限額を一目で確認できるように、価格別の早見表を用意しました。実際の取引でいくら程度の費用を見込んでおけばよいのか、予算を立てる際の参考にしてください。

なお、下記の表に記載されている金額は、消費税が10%含まれた上限額となっています。

消費税等相当額を除く不動産の売買価格	仲介手数料の上限額（税込み）
1,000万円	39万6,000円
2,000万円	72万6,000円
3,000万円	105万6,000円
4,000万円	138万6,000円
5,000万円	171万6,000円
6,000万円	204万6,000円
8,000万円	270万6,000円
1億円	336万6,000円

上記の表の通り、物件価格が上がるにつれて仲介手数料も高額になっていきます。3,000万円の物件を購入するだけでも、100万円以上の手数料が必要になる計算です。

これらはあくまで法律上の上限額であり、必ずこの金額を支払わなければならないわけではありません。ただし、実務上は上限額を基準に仲介手数料を設定している不動産会社も多いため、資金計画では上限額を見込んでおくと安心です。資金計画を立てる際は上限額を前提にしておくことで、後から予算が足りなくなる事態を防ぐことができます。

不動産売買の仲介手数料は値引きできる？

高額な仲介手数料を少しでも安く抑えたいと考えるのは自然なことです。ここでは、仲介手数料の値引き交渉に関する実情や、それに伴うリスクについて解説します。

検討すべき事項	詳細な内容
違法性の有無	上限額を下回る金額での合意は法律上問題ない
交渉のタイミング	媒介契約を締結する前に相談するのが望ましい
懸念されるリスク	広告費の削減や営業活動の優先順位低下につながる恐れがある
無料・半額の仕組み	取引相手から手数料をもらう両手仲介などで利益を確保している

値引き交渉自体は違法ではない

法律で定められているのはあくまで「上限額」であるため、仲介手数料をそれ以下の金額に設定すること自体は違法ではありません。不動産会社との合意さえ得られれば、交渉によって手数料を減額してもらうことは十分に可能です。

特に、売主と買主の両方を一社で担当する「両手仲介」の場合は、片方の手数料を値引きする余地が生まれやすくなります。

ただし、値引き交渉をする場合は、媒介契約を結ぶ前など、早い段階で相談するのが望ましいでしょう。

仲介手数料を値引きするリスク

値引き交渉には成功する可能性がある一方で、いくつかのリスクも伴います。仲介手数料は不動産会社にとっての主な収益源であるため、これを減額されると、その物件に対する広告宣伝費や営業活動のコストを削られてしまう恐れがあるからです。

場合によっては、広告活動が控えめになったり、他の案件より対応の優先順位が下がったりする可能性もあります。結果として売却までに時間がかかったり、希望価格より安く売らざるを得なくなれば、節約した手数料以上の損失につながりかねません。安易な値引き要求は、取引全体の質を低下させる原因になるため慎重に判断する必要があります。

仲介手数料が無料や半額の不動産会社が存在する理由

インターネットなどで検索すると、仲介手数料を無料または半額に設定している不動産会社を見かけることがあります。これは、不動産会社が売主または買主のどちらか一方から手数料を受け取れる場合などに採用される営業手法です。

たとえば、新築一戸建てなどで売主が不動産業者である場合、売主側から手数料をもらえるため、買主側の手数料を無料にするケースが存在します。こうした会社に依頼する際は、手数料以外の名目で別の費用が請求されないか、サービスの質が十分に担保されているかを事前に確認することが重要です。

不動産売買で仲介手数料以外にかかる諸費用

不動産の取引では、仲介手数料のほかにもさまざまな費用が発生します。ここでは、売却時と購入時に分けて、想定しておくべき主な諸費用を紹介します。

費用の種類	売却時に発生する主な費用	購入時に発生する主な費用
税金関連	印紙税	印紙税、登録免許税、不動産取得税
登記関連	抵当権抹消登記費用、司法書士報酬	所有権移転登記費用、司法書士報酬
ローン関連	一括繰り上げ返済手数料	ローン事務手数料、ローン保証料
その他費用	測量費用、建物の解体費用など	火災保険料、引越し費用など

不動産売却時にかかる費用

不動産を売却する際にかかる費用として、まずは売買契約書に貼付する印紙税が挙げられます。売却する物件に住宅ローンが残っている場合は、抵当権を抹消するための登記費用や、手続きを依頼する司法書士への報酬が必要です。

さらに、住宅ローンを期限前に完済するための繰り上げ返済手数料が金融機関から請求されることもあります。物件の状況によっては、建物を解体する費用や、境界線を明確にするための測量費用、室内の不用品を処分する費用などが追加で発生するケースも考えられます。売却代金からこれらの諸費用を差し引いた金額が、最終的に手元に残る利益となるため注意してください。

参考：No.7140 印紙税額の一覧表（その1）第1号文書から第4号文書まで｜国税庁

参考：住宅ローン等を完済した方へ（抵当権の登記の抹消手続のご案内）：法務局

不動産購入時にかかる費用

不動産を購入する際にも、売却時と同様に印紙税や登記費用が発生します。購入時には所有権移転登記を行う必要があり、これにかかる登録免許税や司法書士への報酬を準備しなければなりません。

住宅ローンを利用する場合は、金融機関に支払うローン事務手数料やローン保証料、火災保険料などのまとまった資金が求められます。購入後には、不動産取得税という税金が一度だけ課税されるほか、毎年の固定資産税も負担することになります。

購入時の諸費用は、新築物件では物件価格の3〜7%、中古物件では6〜10%程度が目安とされることがあります。物件価格だけでなく、諸費用も含めて余裕を持った資金計画を立てておきましょう。

参考：No.7191 登録免許税の税額表｜国税庁

参考：総務省｜地方税制度｜固定資産税の概要

【関連記事】マンション購入の初期費用はいくら？内訳と相場を徹底解説

不動産売買の仲介手数料に関するよくあるトラブル事例

不動産取引は高額な資金が動くため、仲介手数料に関するトラブルに巻き込まれるリスクもゼロではありません。仲介手数料や関連費用について不審な点がある場合は、国民生活センターや不動産関連の相談窓口に相談できます。

代表的なトラブル事例として、法律で定められた上限額を超える金額を請求されたり、通常の仲介業務の範囲内であるにもかかわらず「広告宣伝費」や「コンサルティング料」といった別の名目で追加費用を要求されたりするケースがあります。宅地建物取引業法に基づく報酬告示では、依頼者から特別に依頼された広告でない限り、通常の広告活動にかかる費用は仲介手数料に含まれるとされています。

身に覚えのない費用を請求された場合は、その場で支払いに応じるのではなく、明細と根拠となる法律を確認する姿勢が求められます。不審な点があれば、国民生活センターや宅建協会の無料相談窓口に早めに相談することが、トラブル回避につながります。

参考：広告料（いわゆるAD）について-公益社団法人全日本不動産協会

参考：全国の消費生活センター等_国民生活センター

参考：無料相談|消費者のみなさまへ|全宅連