「不動産投資を始めるにはどのくらい年収が必要？」
「年収が低い人でも不動産投資を始める方法はある？」
不動産投資は、資産形成の手段として注目されています。しかし、不動産投資を始めるにはまとまった資金が必要となるため、多くの人が「不動産投資ローン」を利用します。
不動産投資ローンを利用するには、一般的には年収700万円以上必要と言われておりますが、年収500万円前後でも利用できることもあります。
今回は、「不動産投資ローンを利用するのに必要な年収」や「 不動産投資ローンの審査基準」などについて詳しく紹介していきます。
これから不動産投資を検討している方は、ぜひ参考にしてください。
不動産投資ローンを利用するのに必要な年収
「不動産投資に興味はあるけど、自分の年収で本当にできるのかな？」
と疑問を抱く方も多いと思います。ここでは、不動産投資ローンを利用するのに必要な年収について詳しく解説していきます。
基準の年収は700万円と言われている
不動産投資ローンを利用した不動産投資においては、一般的には年収700万円が必要とされています。
しかし、融資審査では申込者の年収だけでなく、物件の収益性や資産価値も重視されます。
そのため、年収が700万円未満でも、融資を受けることが可能です。
ただし、メガバンクなどでは厳しい審査基準が設けられており、年収1,000万円以上や金融資産5,000万円を保有することが求められる場合もあります。
年収700万円を超えていたとしても、必ずしも100%の融資が保証されるわけではありません。
逆に、年収が700万円未満でも、収益性に優れている物件を見つければローンを組むことができる可能性があります。
立地条件や収益性の高い物件を見つけることができれば、年収が低くても不動産投資を行うことができます。
年収500万円でも可能な金融機関もある
年収が700万円に達しない人でも、条件次第で不動産投資ローンを利用できます。
例えば、年収が500万円前後の方でも、借入額や物件価格が適切なバランスが取れていれば、ローンの組むことが可能です。
また、物件価格の20％以上の自己資金を用意することで、年収が低くてもローン審査に通りやすいとされています。
金融機関は、不動産投資に対する姿勢や金銭管理能力を評価し、信頼性の高い借り手であるかどうかを判断しています。
さらに、年収400万円台でも借り入れが可能なケースとして、新卒4年目の社員が上場企業に就職した場合があります。
このような場合、企業の規模が大きく、今後の昇給やキャリアの成長が期待されるため、借入審査が通ることがあります。
このように、年収500万円前後の方でも不動産投資ローンを利用することができます。
不動産投資ローンの審査基準
不動産投資ローンの審査基準は、以下の項目が重要になります。
- 物件の収益性
- 職種・勤続年数
- 他社からの借入情報
それぞれの項目について解説していきます。
物件の収益性
不動産投資ローンの審査基準に関して、物件の収益性は重要な要素です。
収益性は主に「空室リスク」と「利回り」の2つの側面から評価されます。
まず、物件の立地が人気のエリアであるほど、空室リスクが低くなると見なされます。
同様に、築年数が新しいほど、賃貸需要が高いため、空室リスクが軽減されます。
また、築年数が浅ければ、リフォーム費用が少なくて済み、物件の価値や魅力が保たれるため、収益性が向上し、利回りも安定すると評価されます。
これらの要素は、不動産投資ローンの審査において投資物件の選定や評価に大きな影響を与えます。
職種・勤続年数
大企業や公務員としての勤務している方は、不動産投資ローンの審査に通りやすいこともあります。
一方、自営業や創業間もない企業の経営者などは、収入の不安定性や業績の未確立という理由から、審査が厳しくなる傾向があります。
しかし、業績が良い場合は、審査や借入可能額に関して有利に働く場合もあります。
また、勤続年数も審査において重視される要素になり、同じサラリーマンでも、長期間勤めている方が有利になります。
勤続年数が1年未満や転職が多い場合、安定した収入が確保されているか疑われ、審査が通りにくくなることがあります。
しかしながら、最近では「終身雇用からの転職によるキャリアアップ」が一般的になっており、この傾向により、審査が緩和されることもあります。
他社からの借入情報
不動産投資ローンの審査では、他社からの借入情報も確認されます。これは、借り手の財務状況や返済能力を示す重要な要素となるためです。
多くの借入先や高額な借入額がある場合、それらの返済負担が不動産投資ローンの返済と競合する可能性があります。
そのため、他社からの借入が多い場合は、多重債務者と見なされ、融資が通らない可能性が高まります。
一般的に、他社からの借入が少ない方が、不動産投資ローンの審査に有利です。
また、融資を受ける前に、借入先や借入額を減らすことで、融資に通りやすくすることができます。
このように、他社からの借入情報は不動産投資ローンの審査において重要なので、注意するようにしましょう。
審査のために属性評価を高める対策
不動産投資ローンの審査のために属性評価を高める対策は、以下の通りです。
- 自己資金を用意する
- 使用頻度の低いクレジットカードを解約する
- 他のローンを繰り上げ返済する
それぞれの対策について解説していきます。
自己資金を用意する
不動産投資ローン審査を通るための有効な戦略の一つは、十分な自己資金を用意することです。
自己資金を増やすことで、必要な借入額が少なくなり、金融機関のリスクも軽減されます。
一般的に、物件価格の1割から3割程度の自己資金が求められますが、より多くの自己資金を用意できれば、ローン審査を通過する可能性が高まります。
自己資金を増やすことには、ローン審査に通る可能性を高めるだけでなく、毎月の利益を増やすメリットもあります。
不動産投資ローンの返済は、家賃収入から行われるため、借入額が多ければ多いほど、毎月の返済負担も大きくなり、キャッシュフローに影響を与える可能性があります。
ただし、自己資金を投入すると、ローンの効果が薄れ、自己資金利益率（CCR）が低下するリスクも考えられます。
不動産投資ローンを活用する際には、借入額と収益のバランスを考慮することが重要です。
使用頻度の低いクレジットカードを解約する
不動産投資ローンの審査を通過するために、利用していないクレジットカードを解約することは効果的な手段の一つです。
多数のクレジットカードを所有していると、銀行からは限度額まで利用する可能性があると見なされます。
クレジットカードの利用額が増えると、毎月の返済額も増加するので、金融機関からすれば不動産投資ローン返済が困難になるリスクが高まります。
したがって、将来的に利用する予定のないクレジットカードがあれば、解約することで審査に有利になります。
他のローンを繰り上げ返済する
不動産投資ローンの審査を有利に進めるためには、他のローンの借入状況も重要です。
例えば、自動車ローンなどの他の借入がある場合は、事前に繰り上げ返済を行うことがおすすめです。
なぜなら、金融機関が審査するポイントの1つに「返済比率」があるからです。
この返済比率は、収入に対して支払うローンの割合を示し、返済比率が低いほど不動産投資ローンを利用しやすいです。
したがって、他のローンの残高を減らすことで返済比率を下げることができます。
これにより、不動産投資ローンの審査に通過する可能性が高まります。
ただし、完済が難しい場合は、可能な範囲で繰り上げ返済を行うことも有効です。残債を減らすことで、審査に通過しやすくなります。
繰り上げ返済をするかどうかは、資金の使い道や各種ローンの条件を総合的に考慮する必要があります。
自己資金として不動産に投資するか、他のローンの返済に充てるかを検討し、最適な選択をしましょう。
年収が低い人でも不動産投資を始める方法
年収が低い人でも不動産投資を始める方法は、以下の通りです。
- 収益性の高い物件を選ぶ
- 担保を提供する
それぞれの方法について解説していきます。
収益性の高い物件を選ぶ
先述でも紹介したように、不動産投資ローンは、借り手の情報だけでなく、物件の収益性も考慮されます。そのため、物件の選定は審査において極めて重要です。
それは、不動産投資ローンの返済には家賃収入が使われるからです。収益性の高い物件であれば、安定した家賃収入が見込め、金融機関も安心して融資を行うことができます。
具体的には、以下のような物件は評価が高くなります。
- 良い立地条件
- 入居率が高い
- 修繕費などの維持費があまりかからない
- 築年数が新しい
- 高い担保価値
これらを踏まえ、金融機関にとっても有利な物件を探すようにしましょう。
例えば、郊外ではなく都心の物件や、築年数が新しい物件など、幅広い選択肢を考えることも大切です。
このように、物件選びは、不動産投資ローンの審査を通過するために極めて重要です。
収益性を意識した物件を選ぶことで、属性評価を高めることができ、審査通過の可能性が高くなります。
担保を提供する
自宅や所有する不動産を共同担保に出すことは、融資審査において有利に働きます。
特に、好立地で安定した家賃収入が見込める物件であれば、この方法は有効です。
その理由は、好立地の物件は将来的な価値の上昇が見込まれることがあるからです。
そのため、共同担保として提供する不動産の価値が保たれ、金融機関にとっても担保の価値が高まります。
ただし、共同担保を外すには一定の条件を満たさなければならない点に注意が必要です。
具体的な手順としては、まず金融機関に相談し、共同担保となる物件の評価を受けます。
その後、抵当権設定登記を行います。ただし、共同担保となる物件は金融機関の基準を満たす必要があります。
このように、自宅や所有する不動産を共同担保に出す方法は、資金調達のメリットとリスクを理解した上で検討すべきです。
必要な手続きや条件を適切に把握し、慎重に判断することが重要です。
不動産投資ローンを利用する手順
ここでは、実際に不動産投資ローンを利用する手順について詳しく解説していきます。
融資を受けるまでの手順
不動産投資における融資手続きは以下のように進みます。
- 購入する物件を選ぶ
- 不動産投資ローンの仮審査
- 購入する物件の申し込みをする
- 売買契約を締結
- 本審査
- 金銭消費貸借契約の締結
- 物件の決済・引き渡し
まず、購入する物件を検討し、利回りや収益面などから適切な物件を見つけます。不動産会社から資料を取得し、融資戦略に基づいて物件を選定します。
次に、不動産投資ローンの仮審査を受けます。仮審査に通過したら購入申し込みを行い、売買契約を結びます。その後、本審査が行われます。
本審査に通過すると、金銭消費貸借契約を結んで物件の決済を行い、引き渡しになります。所有権移転登記と抵当権設定登記が完了すれば、手続きは終了です。
このような手続きを迅速に進めるためには、必要書類の準備が大切になります。
また、不動産投資ローンの仮審査を通過することで、後の手続きがスムーズに進めることができます。
金銭消費貸借契約に必要な書類
「金銭消費貸借契約」を締結する際は必要書類が多いので、事前にしっかりと準備しておくようにしましょう。
まず、本人確認書類としては、パスポートや運転免許証、健康保険証などの公的な身分証明書が必要です。
また、売買契約書や工事請負契約書などの契約書類も必要になります。
さらに、金融取引に関する書類として、実印や印鑑証明書、返済用の預金口座通帳と届出印、収入印紙が必要です。
金融機関や法律上の要件によっては、住民票や抵当権設定のための書類、火災保険関連書類なども提出する必要があります。
これらの書類を用意する際には時間がかかるので注意が必要です。
書類の取得には時間がかかる場合もあるため、早めの準備を心掛けましょう。
まとめ
今回は「不動産投資に必要な年収」や「ローンの利用方法」について解説しました。
一般的には年収700万円以上が必要とされますが、500万円前後でも可能な場合があります。
収益性の高い物件を選ぶことや担保を提供することで、年収が低くても不動産投資を始めることができます。
収益性の高い物件を選ぶためには、立地条件や入居率、修繕費、築年数、担保価値などを考慮する必要があります。
これらの要素は、不動産投資ローンの審査においても重要視されます。
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