不動産投資は「やめとけ」と言われる本当の理由！リスク・失敗例を紹介

不動産投資を検討していることを周囲に話して、「やめとけ」といわれたことがある方は少なくないでしょう。

長期的に安定した収入が見込め、将来に向けた資産形成として人気がある不動産投資ですが、なぜ否定的な意見もあるのでしょうか。

今回は、不動産投資はやめとけといわれる理由と失敗例、成功させるためのポイントをご紹介していきます。

不動産投資は「やめとけ」と言われる理由は主に4つ

不動産投資で利益を出している方は一定数いるにも関わらず、「リスクが高いからやめておいたほうがいい」「割に合わない」といったネガティブな意見も目にします。

なぜ「やめとけ」と言われるのか。その理由は主に4つ考えられます。

空室・家賃滞納など様々なリスクが伴う

不動産投資には家賃収入で利益を出す方法（インカムゲイン）と、購入価格より高く売って利益を出す（キャピタルゲイン）方法があります。

物件の売買で利益を出すのは相応の知識と経験がなければ難しいため、基本的には家賃収入で利益を得る方法がとられます。

そのため、不動産投資では入居者がいないと話になりません。

空室になっている間は家賃収入がゼロになり、物件の維持・管理費とローン返済で支出だけが増えるかたちになってしまいます。また、入居者がいても家賃を滞納されてしまうとやはり収入はゼロになります。このようなリスクがあるため、安定した収入を得にくいと考えている方も多いようです。

不動産投資を検討する際は、空室リスクが低い物件選びを心がけましょう。

定期的にメンテナンスする必要がある

不動産は、築年数が古くなるほど劣化していくため定期的にさまざまな場所のメンテナンスが必要になってきます。

たとえば、フローリング、壁紙、トイレ、排水管、キッチン周り、浴室など。

入居者が入れ替わる際は、入居者に原状回復義務があるもののオーナー側にも修繕費用の負担が発生します。

また、中古物件を購入した場合はすぐに修繕が必要になるケースも考えられます。築年数が古い物件は大規模修繕が必要になることも想定されるため、購入前に不動産会社へ確認しておきましょう。

知識不足で失敗する可能性がある

不動産投資に関して勉強していないと、失敗するリスクが高いのは事実です。知識がない状態で投資を始めてしまうと、あまり利益が見込めない物件を購入してしまう可能性があります。

たとえば、物件に投資してどの程度リターン（利益）が見込めるのかは利回りを目安にするのですが、利回りには「表面利回り」と「実質利回り」があります。

表面利回りは、年間の家賃収入と物件価格から割り出される数字。

実質利回りは、年間の家賃収入から諸経費を差し引き、物件価格で割った数字です。

投資用の不動産物件を掲載しているサイトや広告で掲載されている利回りは『表面利回り』のことが多く、購入時・購入後に負担する諸経費は含まれていません。

もし表面利回りが10%となっていても、空室や家賃滞納、修繕費などの諸経費を考慮すると実質利回りはほぼゼロになる場合もあるのです。

また、ある程度の知識がないと、信頼できる不動産会社の選定も難しくなります。不動産投資で成功するためには、知識・情報収集が必要不可欠であることを覚えておいてください。

ローン返済の負担が大きくなることも考えられる

不動産投資では『不動産投資ローン』を組む方が多いのですが、確実にローンを完済できるという保証がないため「不動産投資はやめておいたほうがいい」といわれることもあります。

基本的に、ローン返済は「家賃収入をローン返済に充てる」というシンプルな仕組みになっています。しかし、空室期間が長く続いたり、家賃を下げざるを得ない状況になった場合は本業の収入や預貯金から返済することになるため、不安に感じる方も多いでしょう。

ローン返済の負担が大きくなることを避ける方法として、低金利ローンが組める物件を探す、頭金を多めに払うなどが挙げられます。不動産投資会社の担当者に相談しながら、ご自分に合った投資方法を検討していきましょう。

不動産投資の失敗要因や対策については、こちらの記事でも詳しく紹介しておりますので、ご参考ください。

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不動産投資をおすすめできない人の特徴

不動産投資は、長期的な視点で計画的に運用していくことが求められるため、コツコツ継続することが苦手な方には不向きといえます。

ここでは、自分が不動産投資に合っているのかどうか目安になる「不動産投資をおすすめできない人の特徴」を確認していきましょう。

自己資金が少ない人

不動産投資は、自己資金が少なすぎる方には向いていない可能性があります。その理由は主に3つ。

ワンルームマンション投資など、物件価格が一棟経営よりも安いものであれば少額の自己資金で始められるといわれていますが、手元に資金がまったくない場合はより慎重に検討したほうが良いです。

入居者がいない期間は家賃収入がなくなるため、自己資金からローン返済と管理委託費などを支払う必要があります。また、メンテナンスや設備を新調する際にも自己資金が必要になります。

家賃保証サービスの利用や修繕用の積立を行っていればある程度カバーできますが、それなりに資金がないと運用を続けていくことは難しいと認識しておきましょう。

不動産投資について勉強する時間を確保できない人

不動産投資について勉強する時間を確保できない方も、不動産投資に向いていないといえます。

なぜなら、不動産投資は物件の選定、運営、収支シミュレーション、キャッシュフローの計算、リスク管理など、幅広い知識が必要とされるからです。これらの重要な要素に対する理解が不足してしまうと、成功する可能性は低くなるでしょう。

また、自己学習や情報収集の時間が確保できないと不動産会社などの情報に依存せざるを得なくなるため、信頼性の低い情報や悪質な業者に騙されるリスクが高くなってしまうので注意してください。

不動産投資会社・管理会社に丸投げしようと考えている人

不動産会社や管理会社へ完全に任せようと考えている方も、不動産投資に向いていない可能性があります。

特に、不動産投資初心者の場合は、実績と経験豊富な不動産会社の存在が成功には欠かせません。しかし、いくら信頼できる不動産投資会社だとしても100%丸投げというのは良くありません。

なぜなら、不動産会社が自社の利益を最優先し、投資家の利益を度外視する場合もあるからです。また、投資を丸投げにした結果、不動産会社との意思疎通が不十分になり投資の方向性が不明瞭になる可能性もあります。

不動産物件の購入においても、不動産会社に依存し過ぎるとリスクの大きい物件を購入させられることも考えられます。そして何より、不動産投資に関する知識が全く身につかないということにもつながります。

経験が浅いからこそ、不動産投資には注意深い自己判断と調査が欠かせないと認識しておきましょう。

短期間で利益を出そうとしている人

短期間で大きな利益を出そうと考えている方も、不動産投資には向いていないといえます。

不動産投資は基本的に「老後、お金に余裕のある生活を送ること（老後資金）」を目的として長期視点で運用を始める方が多いです。

そのため、たとえば3年で資産を10倍に増やすことを目標としている場合、現実的とはいえないので株式やFXなど他の投資方法を検討したほうが良いでしょう。

また、不動産を安く購入して高く売る『売却益』だけで稼ごうと考えている方にも、不動産投資は向いていない可能性が高いです。

物件を購入したあと、短期間で価格が高騰するケースは非常に珍しいです。再開発エリアや都市部の一等地などは値上がりしやすいといえますが、それでも絶対に値上がりするとは言いきれません。

売却益だけを狙って不動産投資を始めると、反対に価格が下がってマイナスになってしまう可能性もあります。短期間で大きな収益を狙いたい場合は、他の投資を選択したほうが賢明かもしれません。

不動産投資で成功するために必要なこと

事前に投資目的を決めておく、あらゆるリスクを想定して対策を講じるなど、不動産投資で成功するためにはいくつかのポイントがあります。

ここでは、成功に欠かせない6つのポイントを確認していきましょう。

投資の目的・ゴールを明確にしておく

上記のように、どのような目的で不動産投資を行っていくのか事前に決めておくことが大切です。

目的やゴールが明確だと、どのような物件へ投資をすればよいのか絞り込むことができ、具体的な収支計画やリスク対策を考えやすくなります。

不動産会社で担当者と話をする際も、投資目的はハッキリしていた方がスムーズに物件紹介などを受けられるでしょう。

本・セミナーなどで不動産投資の勉強をする

不動産投資で成功するためには、不動産投資の基礎知識や最新の市場動向を把握しておくことも大切なポイントです。

まずは、本やインターネットで不動産投資の基礎を学び、なんとなく運用イメージができるようになってから不動産投資家や不動産会社が開催するセミナーへ参加してみるとよいでしょう。

信頼できる不動産投資会社を見極める判断材料にもなるので、複数社のセミナーへ参加することをおすすめします。

なお、不動産市場は常に新しい情報へ更新されているため、物件購入後も継続的に学び続けることが成功率アップにつながることを覚えておきましょう。

あらゆるリスクを想定して収支シミュレーションを行う

不動産投資で成功するためには、あらゆるリスクや支出を想定して綿密な収支シミュレーションを行うことも大切です。

なぜなら、不動産投資は安定して家賃収入を得られるように見える物件や、資産価値が低下しにくい物件であっても、個々の不動産や投資家の属性、状況などによってリスクは大きく異なるからです。

たとえば、空室リスク。人気の間取り、家賃相場はエリアによって異なりますよね。そのため、購入したい物件を見つけた際は、周辺エリアにある同条件の物件情報を調べて家賃相場と空室率を把握しておく必要があります。

同条件の空室率を知ることができれば、見込みの空室率も判明するので比較的正確なシミュレーションが可能になります。また、購入したい物件に過去の入居者が何年住んでいたか（入居期間）というデータも、空室率の予測に役立つ情報です。

過去の修繕履歴から、物件購入後の大規模修繕リスクを想定しておくことも欠かせません。

これらを考慮せずに単純な表面利回りだけで投資を判断すると、予期せぬリスクや損失を招く可能性が高まります。

不動産投資物件を検討する際は、あらゆるリスクを想定してオリジナルの収支シミュレーションを行い、個別の投資戦略を練っておきましょう。

不動産投資会社・管理会社は複数比較する

不動産投資を始める際は、はじめから一社に絞るのではなく複数社で相談してみましょう。

取り扱っている物件、入居率、手数料、サービス品質、スタッフの経験値、物件購入後のアフターサポートなどは、不動産投資会社によってさまざまです。

なお、会社の規模感や実績、取引している金融機関、サポート体制は各社のホームページを確認してみましょう。利用者の口コミを調べて評価をチェックしておくこともおすすめです。

不動産投資会社・不動産管理会社は長く付き合っていくパートナー的な存在になるので、「この担当者なら安心して任せられる」「ぜひこの会社にお願いしたい」と思える信頼性の高い会社を選びましょう。

他の相談先については、こちらの記事で紹介しております。

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投資物件の立地や相場は念入りに調査する

不動産投資で成功するためには、投資物件の立地や相場を念入りに調査することも大切なポイントです。

投資物件の立地は、主に以下の点をチェックしてみましょう。

なお、周辺相場や物件価値の情報は、『土地総合情報システム』や『不動産ポータルサイト』を活用したり、不動産会社に聞くことで調べられます。

周辺相場や物件価値の正確な把握は、割安な物件を見つけたりリスクを最小限に抑えたりする際に役立つので、必ず調べておきましょう。

福岡の不動産情報は、こちらの記事でも紹介しておりますのでご参考ください。

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不動産投資の失敗例からも情報を仕入れておく

失敗事例から不動産投資に関する情報を仕入れておくことも、成功するために必要なポイントです。

たとえば、「近隣に新しい賃貸物件が建設され、空室率が上がった」「入居者の審査基準がゆるく、家賃滞納が頻発している」など。

失敗事例からは、不動産投資のリスクや潜在的な問題点を把握できるため対策を講じる際に役立ちます。

また、他の投資家の失敗から得られる洞察は、自身の投資戦略を改善して同じ過ちを避けるための貴重な教訓にもなります。

成功事例を学ぶことも重要ですが、失敗事例やデメリットを理解することも賢明な判断を下すために重要な要素です。

よくある不動産投資の失敗例

では、ここからは不動産投資における具体的な失敗例を確認していきましょう。

安易な考えで「サブリース契約」を結び失敗

購入した不動産の管理方法は、主に3つあります。

オーナー自身で管理することと、不動産管理会社へ委託することはイメージしやすいと思います。

サブリースは何かというと、サブリース会社に投資物件を貸し、サブリース会社が入居者を見つけて貸し出す方法のことです。

最も管理負担がかからない方法で、入居者がいない期間の家賃保証や家賃滞納保証が付帯していることも多いため、投資初心者には特に魅力的な内容といえるでしょう。

しかし、一般的に保証される家賃は築年数が古くなるにつれて減額されます。また、空室期間が長くなると大幅な値下げを求められるケースもあり、必ずしも同じ賃料・保証内容で運用を続けられるわけではありません。契約期間中に、サブリース会社から契約解除されてしまう可能性もあります。

このような情報を知らずにサブリース会社と契約した結果、収益が大幅に減ってしまったり、トラブルに発展したりするケースは少なくありません。

2020年にサブリース規制法が施行されてからトラブルは減少傾向ですが、サブリースを利用する際は契約内容をしっかり理解してから締結しましょう。

新築マンションを購入した結果、全く儲からなかった

「新築だからと大丈夫だろうと安易に考えて購入したがうまくいかなかった。」という失敗事例もあります。

新築マンションは人気があるので、家賃が高くても入居者は割とすぐに決まりやすいです。しかし、その状況が長期的に続くものなのか、賃料はどのように下がっていくのか、新築物件の場合は過去の実績がないため運用リスクを予測することが難しいといえます。

また、部屋のデザイン性や設備ばかり重視して周辺環境のリサーチを怠ってしまうと、最初はうまくいっていても次の入居者が決まりにくい状況に陥る可能性も出てきます。

不動産投資は長期運用が基本です。物件を選ぶ際は、必ず新築ではなくなったときのことも想定して判断しましょう。

新築物件の投資に強い不動産投資会社を選び、担当者としっかり連携していくことも成功率を上げるために欠かせないポイントです。

想定以上に空室が多くて収益が減ってしまった

不動産投資で最も考慮すべき点に挙げられるのが「空室リスク」です。なかなか入居者が決まらない要因として、『所有物件の問題』と『周辺環境の変化』の2種類が考えられます。

まず、家賃が高い、内装の設備が古くなりすぎていたり、清掃がいきとどいてないなど『所有物件の問題』であればすぐに対応できます。一方、過疎化や大学・企業の移転による賃貸需要の低下が原因の場合は自力で解決することは困難です。

不動産投資では、思わぬところからトラブルが舞い込んでくることもあると認識し、ある程度余裕のある資金管理を行いましょう。

投資を検討しているエリアの人口増加率や、再開発計画などの情報を調べて把握しておくことも大切です。

安い中古物件を手に入れたが修繕費が高くついた

• 安く購入できたのはいいけど、物件の基本性能が低すぎてリフォーム代が高額になった
• 内覧したときは問題ないように見えたけど、結露・雨漏りがひどくて修繕費用が高くついた
• 築年数が浅めで安かったからラッキーと思いきや、無人期間が長くて管理されていなかったからカビや傷みがひどくて修繕にかなり費用がかかった

周辺相場より安い投資物件にも注意が必要です。なぜこの価格なのか、誠実な不動産投資会社であれば説明してくれるはずですが、なかには大規模な修繕が必要になることを伏せて販売しようとする業者もいます。

「これだけ安く買えるなら、多少修繕費が高くついても問題ない」と安易に判断してしまうと損をするリスクが高くなってしまうので、必ずどのような修繕が必要なるのか確認して費用を算出するようにしましょう。

不動産投資に成功したらどんなメリットがある？

不動産投資に成功すると、主に以下のようなメリットがあります。

では、各メリットについて一つずつ確認していきましょう。

毎月安定した不労所得を得られる

不動産投資で得られる収益が「不労所得」と呼ばれるのは、管理会社に委託すればほぼ労力をかけずに運用していけるためです。

どの業務を委託するかは管理会社との取り決め内容によって変わりますが、入居者募集、物件の整備、入居者トラブルへの対応など、基本的には不動産を運用していくうえで必要な業務はすべて任せることができます。

不動産投資についての知識を身につけたり、収益性が高い物件を選定したり、物件を購入するまでは手間ですが、そのあとの物件管理は委託する管理業者が対応してくれます。

生命保険の代わりになる

不動産投資では、融資を受ける際に団体信用生命保険へ加入することが一般的です。

これは、借り手が突然の死亡や高度障害でローンの返済が困難になった場合に、保険会社がローンの残債を一括で返済してくれる保険です。ローン残債がなくなった不動産はそのまま遺族が引き継いで運用していくことが可能で、生命保険の代わりとして家賃収入を得られることになります。

節税効果がある

不動産投資で節税効果が見込める理由として、『減価償却』と『損益通算』が大きく関係しています。

減価償却は、不動産など価格が大きく何年も使用できるモノに関して、購入した年に費用を全額計上するのではなく減価償却期間（法定耐用年数）に応じて分割計上するという考え方です。

たとえば、建物価格が5,000万円のマンションを購入した場合は、5,000万円全てをその年に経費として計上するのではなく、不動産の購入日から耐用年数が終わるまでの年数に分けて計上します。

損益通算は、対象となる所得で赤字が生じた際に、他の所得から差し引いて相殺できる仕組みのことです。

減価償却費・修繕費・固定資産税などの諸経費を計上して不動産所得が赤字になった場合、本業の給与所得などと損益通算して相殺することが可能なので、結果的に課税対象額が減り所得税・住民税の節税につながるというわけです。

特に、高所得者で所得税率が高い人にとってこの仕組みは非常に効果的といえます。

インフレに伴い不動産価格も上昇する

不動産投資は『現物資産』であるため、インフレに強いというメリットも持っています。

通常、現金や預金の価値はインフの影響を受けて減少しますが、不動産価格は物価上昇に連動して値上がりしていきます。

このインフレに強い性質は、不動産投資を通じて資産の価値を維持・増加させるために有利な要素です。

不動産投資は長期的なインフレの影響から資産を守るための投資戦略としても有効といえるでしょう。

まとめ

不動産投資は長期的な安定収益の見込みがある一方で、知識と計画性が欠けると損失のリスクがある投資です。そのため、周囲から「不動産投資はやめとけ」とアドバイスを受けることがあるかもしれません。

たしかに、軽はずみな気持ちで不動産投資を始めてしまうと、予想外の損失や赤字経営に直面する可能性はあります。しかし、きちんと勉強して不動産投資を理解したうえで取り組むことができれば成功率は高くなります。

また、実績が豊富で信頼できる不動産投資会社を選ぶことも、不動産投資で成功するための大切なポイントです。

この記事でご紹介している『不動産投資が向かない人の特徴』や、『成功させるためのポイント』も参考にして、ぜひ一度ご自分に向いている投資方法か検討してみてください。

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