不動産投資で節税が可能！節税できる仕組みや注意点を解説！   

「不動産投資で節税できる？」「不動産投資の注意点とリスクは？」

上記のように疑問を抱えてる方は多いのではないでしょうか。

不動産投資で節税することは可能ですが、リスクもあるのでしっかり内容を把握したうえで不動産投資するようにしてください。

本記事では、「不動産投資で軽減できる税金について」や「年収５００万円のサラリーマン・不動産投資の節税シミュレーション」などを解説していきます。

これから不動産投資で節税を検討してる方は、ぜひ参考にしてください。

 不動産投資で節税することはできる！

実際に不動産投資で節税することは可能です。

不動産投資により節税できるのは、所得税や住民税だけではありません。

財産を不動産の形で所有していることで、贈与や相続を行う際の税金の負担を抑えられる可能性があります。

不動産投資は、資産のある投資家だけでなく、サラリーマンの方が行なえる投資方法になります。

その理由は、株式投資や為替投資に比べて、「不動産投資」は価格の変動が緩やかで価値が落ちにくく、物件の管理等も不動産会社に委託できて手間も掛からないからです。

また、「不動産投資」を行なうことで、所得税、住民税、贈与税、相続税を減額する節税効果も期待できます。

不動産投資で軽減できる税金について

不動産投資で軽減できる税金は以下になります。

それぞれの節税できる税金について詳しく解説していきます。

所得税・住民税

不動産投資をすることで、所得税・住民税を節税することができます。

所得税とは、収入から経費（費用）を差し引いて算出される所得に課される税金のことです。

住民税とは、道府県民税（東京都の場合は都民税）と区市町村民税を総称して「住民税」と呼び、所得税と同様に所得に応じた金額を毎年課せられます。

日本では「累進課税制度」が採用されており、所得が多い人ほど税率が高くなる仕組みです。

以下が所得税の一覧表になります。

課税される所得金額	税率	控除額
1,000円 ～ 1,949,000円まで	5％	0円
1,950,000円 ～ 3,299,000円まで	10％	97,500円
3,300,000円 ～6,949,000円まで	20％	427,500円
6,950,000円 ～ 8,999,000円まで	23％	636,000円
9,000,000円 ～ 17,999,000円まで	33％	1,536,000円
18,000,000円 ～ 39,999,000円まで	40％	2,796,000円
40,000,000円 以上	45％	4,796,000円

課税対象となる所得金額に税率を掛け合わせ、控除額を差し引けば、所得税を算出できます。

不動産投資で所得税・住民税を節税できるのは「減価償却」で作った会計上の赤字を給与所得と「損益通算」することにより、所得を圧縮することができ、課税される税金を減らすことができるからです。

※減価償却とは、不動産を取得した際の取得費用（購入金額）を一定年数で割り、毎年の経費として計上するための会計処理になります。

たとえば2,500万円で不動産を購入した場合、購入代金の2,500万円全てをその年の経費として計上するのではなく、不動産を購入した日から耐用年数が終わるまでの年数に分けて計上します。

※損益通算とは、不動産所得が赤字になったときに、その赤字所得を給与所得から差し引いて所得を計算をすることを指します。

上記の「減価償却」と「損益通算」を行えば、納税額を抑えることが可能です。

たとえば、年間の家賃収入が140万円、購入費用の減価償却費が年間90万円、その他の必要経費が100万円であれば、140万－90万円－100万円＝－50万円となり、赤字額50万円分が損益通算されることになります。

年収が700万円の人であれば、損益通算を行うことで、700万円-50万円=650万円として所得額を申告できるため、所得税と住民税を軽減できます。

このように、不動産投資をすることで所得税、住民税を節税することができます。

贈与税

贈与税は、個人から贈与により財産を取得した際に、その取得した財産に課される税金です。

贈与税の計算式は以下になります。

「受け取った財産額 － 110万円（贈与税の非課税枠）」 × 税率 － 控除額

相続税評価額によって、税率と控除額は異なります。

「一般贈与財産用」（一般税率）の場合は以下の表の通りです。

基礎控除後の課税価格	税 率	控除額
200万円以下	10％	–
300万円以下	15％	10万円
400万円以下	20％	25万円
600万円以下	30％	65万円
1,000万円以下	40％	125万円
1,500万円以下	45％	175万円
3,000万円以下	50％	250万円
3,000万円以上	55％	400万円

贈与税は、現金で贈与するより、不動産で贈与するほうが、「相続税評価額」の兼ね合いで安くなります。

現金の贈与は、全額が相続税の課税対象となりますが、不動産を贈与する場合は評価額の70％〜80％の金額が課税対象となるため、節税効果が得られます。

例）現金2800万円を贈与された場合
（贈与された財産額2800万円－110万円）×税率50％－ 控除額250万円 ＝ 相続税1095万円

例）評価価格2800万円の不動産を贈与された場合
（贈与された財産額1960万円－110万円）×税率50％－ 控除額250万円 ＝ 相続税675万円

上記のように、現金より不動産を贈与した場合の方がかかる贈与税が少なくなります。

なので、不動産として贈与することで節税効果を得ることができます。

相続税

相続税は、胡人から、お金や土地などの財産を受け継いだ（相続した）場合に、その受け取った財産にかかる税金です。

不動産に投資することで、相続税を節税することができます。不動産への投資が相続税の節税につながるのは、相続税を計算するときの財産評価で有利になるからです。

3,000万円を現金のまま残すと、相続税の計算でも3,000万円が課税対象になります。

しかし、3,000万円の不動産として財産を残すと、相続税の計算では3,000万円より70％〜80％の低い価格で評価されて課税されます。

つまり、同額の現金を残すよりは不動産を購入した方が相続税を抑えることができます。

課税対象額が引き下げられれば相続税も下がるため、節税が可能です。

相続税の計算で不動産が時価より低い価格で評価されるのは、売買価格が変動することを考慮されているためです。

不動産を賃貸に出すと用途が制限されるため、評価額はさらに低くなるので、より相続税を抑えることができます。

このように、現金で相続するよりも、不動産で相続することで相続税を節税することができます。

不動産投資で節税するには確定申告が必要

不動産投資で節税するには確定申告が必須になります。

確定申告の仕組みを理解することで、節税効果が期待できます。

不動産投資における、確定申告で重要なポイントの以下について解説していきます。

事業規模が小さい場合は「白色申告」が簡単に申告できる

確定申告の方法は「白色申告」と「青色申告」があります。

白色申告は青色申告と比べて、申告する手続きが簡単であるという点が特徴です。

なので、事業規模が小さい場合には、白色申告を行うことで、経理作業の手間を減らせるといったメリットがあります。

不動産投資において「白色申告」するメリットは以下の通りです。

・税務署への事前の届け出が不要
・帳簿の記帳が簡単なので自分でできる
・不動産所得が赤字の場合、損益通算を行える

白色申告は税務署への事前の届け出が不要であり、帳簿の記載は簡単な内容でよいとされており、帳簿の様式や種類にも決まりはありません。

なので、税理士に確定申告を依頼しなくても自分で行なえるので、税理士への委託費用を節約できます。

また、「損益通算」が可能となり不動産所得の赤字と黒字の所得を相殺することができます。

このようにマンション一室など事業規模が小さい場合には、白色申告がおすすめです。

節税ポイント①「経費」

経費が多ければ、課税所得も減り所得税が少なくなり節税することが可能です。

なので不動産投資に掛かった経費を忘れずに損金として計上するようにしてください。

不動産投資で認められる経費一覧は以下になります。

【ローンの金利】

建物（設備含）のローンにかかる金利は経費計上できます。しかし、ローンの元金と土地の金利部分は経費計上できません。

【ローン手数料】

「不動産投資ローン」を利用するときにローンの手数料を経費計上することが可能です。手数料は、借入額の1％〜3％が一般的な金額になります。

【不動産会社への仲介手数料】

売買契約が成立したときの不動産会社へ支払う「仲介手数料」も経費計上ができます。仲介手数料は、「物件の価格の3%+ 6万円」の金額が一般的です。

【不動産登記費用】

不動産登記には登録免許税や司法書士報酬、住民票や登記簿謄本といった登記に必要な書類を発行するための登記手数料がかかります。それらの登記にかかる費用は経費計上することができます。

【保険料（火災保険や地震保険）】

大家が負担する火災保険や地震保険の保険料は経費計上可能です。

【管理会社への委託料】

管理会社に委託している業務に対する委託費は経費計上できます。確定申告にあたって管理を委託している範囲の経費に関する資料を共有してもらうようにしてください。

【広告宣伝費】

空室を防ぐために、賃貸仲介会社に支払う「広告宣伝費」や「仲介手数料」も経費計上できます。

【修繕費（原状回復のリフォーム費用など）】

修繕費は、設備故障や原状回復のためのメンテナンス費用などです。大幅なリフォーム等は、経費に認められないことがあるので注意が必要です。
※２０万円未満は経費計上が認められますが、２０万以上の場合は対象物の価値を高めたとされ資産計上になり、減価償却費として計上します

【税金（固定資産税、不動産取得税、印紙税など）】

以下の税金が経費計上できます。

・固定資産税・不動産取得税・印紙税・登録免許税・都市計画税・利子税

【税理士や司法書士への委託費】

税理士や司法書士や弁護士に委託する際の費用です。

上記のように不動産投資に関する経費を計上することができるので、必ず計上して節税するようにしてください。

節税ポイント②「減価償却費」

減価償却とは、不動産を購入した金額を法定耐用年数に応じて配分し経費化することです。

不動産投資の場合は建物部分のみが対象になり、建物の購入費や付属設備費が対象になります。また土地代は、減価償却の対象外になるので注意しましょう。

法定耐用年数は、建物の構造により決まります。

・軽量鉄骨造なら19年

・木造住宅用建物なら22年

・鉄骨造住宅用建物（鉄骨の厚みが3.1mm～4mm）　27年

・鉄筋コンクリート造住宅　47年

耐用年数以内であれば、毎年減価償却費を経費として計上ができ、利益を圧縮することで税金を安くすることができます。

法定耐用年数が短いと短い期間しか経費計上できないですが、1年あたりでの節税効果が高くなるメリットがあります。

減価償却の制度を活用し、経費計上して少しでも節税できるようにしてください。

節税ポイント③「損益通算」

「損益通算」とは、サラリーマンの給与所得と不動産所得を合算して算出します。

給与所得が580万円で不動産所得が－90万円の赤字だった場合は、課税所得が490万円になり、所得税・住民税が軽減されます。

不動産投資で所得税・住民税を節税できるのは「減価償却」で作った帳簿上の赤字を給与所得と「損益通算」することにより、所得を圧縮することができ、課税される税金を抑えることができます。

不動産所得が赤字といっても、キャッシュの移動を伴わない「減価償却費」を計上することによって、手元の現金を減らさずに会計上の赤字を作ることができます。

その不動産所得の会計上の赤字と給与所得を「損益通算」することで、所得を抑えることができ、結果として所得税、住民税を軽減することができます。

節税ポイント④「小規模宅地等の特例」

「小規模宅地等の特例」とは、相続などで取得した不動産のうち、被相続人から居住用または事業用宅地を引き継いだ場合、相続税評価額の80%または50%を減額できるものです。

相続財産となる土地の評価を可能な限り下げることで、節税することができます。

「小規模宅地等の特例」の適用対象となる宅地と面積は以下になります。

小規模宅地等の利用区分と限度面積、減額割合
相続開始直前の利用区分		要件	限度面積	減額割合
居住用		特定居住用宅地等	330㎡	80％
事業用	特定事業用宅地等	特定事業用宅地等	400㎡	80％
		特定同族会社事業用宅地等
	貸付事業用	貸付事業用宅地等	200㎡	50％

故人が居住用としていた宅地（評価額6000万円、面積400㎡）において特例を適用した場合、330㎡までの部分の評価額を80%下げることができます。

小規模宅地等の特例の計算例は以下になります。

評価額6000万円×330㎡400㎡×80％＝3960万円

評価額を2040万円まで下げることが可能になります。

　（評価額5000万円、面積280㎡の場合）
評価額5000万円×280㎡280㎡×80％＝4000万円

評価額を1000万円まで下げることが可能になります。

「小規模宅地等の特例」を活用することで大幅に節税できるケースがあるのでおすすめです。

国税局のサイトにて「小規模宅地等の特例」の条件など、より詳しく掲載されてるので確認するようにしてください。

不動産投資に関する注意点

不動産投資には以下の注意点やリスクがあります。

それぞれの注意点やリスクについて詳しく解説していきます。

注意点やリスクを把握したうえで、不動産投資をするようにしましょう。

不動産価値の下落

築年数が古くなると価値も下がるので、購入時より大幅に物件価値が下がってしまうこともあります。

大幅に下落すると、投資額に対するリターンが見込めないです。

節税効果が高くても、需要のない物件を購入してしまうと、入居者を確保できず、赤字が膨らんでしまうことにもなりかねません。

購入する物件を選ぶ際には節税効果だけを考えるのでなく、資産性・収益性の高い物件であるかどうかを見極めることが重要になります。

「節税対策」だけに気を取られずに、長期的に見てどのくらい利益が見込めるかを考えるようにしましょう。

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老朽化による修繕

物件が古くなると劣化が生じるので、修繕を行なう必要があります。

築年数が新しい物件は、家賃収入が高く修繕費が少ないですが、経年劣化と共に修繕費は次第に増えていきます。

修繕費の負担が多くなるのは、一般的に10～15年程度になります。

主な修繕費は以下の通りです。

・寿命により故障した設備の交換
・入居者入替時の内装交換
・空室対策によるリフォーム

【寿命により故障した設備の交換】

エアコンやトイレの故障などにより修繕や交換を行なうことになります。

器具や設備の交換が多くなり、金額としては1ヵ所当たり3万円〜10万円程度掛かります。

【入居者入替時の内装交換】

入居者入替時にクロスや床の張り替え工事を行うことがあります。

クロスの張り替えは、5年に一度交換するのが一般的で、費用は5万円〜10万円掛かります。

クロスが汚いと、入居しづらくなるので空室のリスクを考えて、劣化してる場合は早めに交換するケースもあります。

【空室対策によるリフォーム】

入居者は物件の設備等を重視するので、ユニットバスだと入居希望者が少なくなるのが現実です。

そのため、空室を防ぐためにユニットバスは、リフォームせざる負えないこともあります。

その際にユニットバスの交換だけでも100万円〜150万円ほどかかるので、大きな経費が掛かってしまいます。

このように、物件が古くなると修繕費が高くなるリスクがあるので注意しましょう。

金利の上昇

不動産投資における金利上昇リスクとは、不動産投資ローンの金利が上昇することで返済額が増えてしまうことです。

家賃収入よりローンの返済額が上回ってしまうと、赤字になってしまいます。

借入額が多いほど、金利上昇によって負担が大きくなるので注意が必要です。

ローンの返済が滞らないように、計画的に繰り上げ返済を行なうことで対策することもできます。

金利上昇のリスクを考慮したうえで、計画的な返済をするようにしましょう。

空室のリスク

不動産投資は、空室により家賃収入が得られないリスクもあります。

家賃収入がない状態でもローンの返済を支払わなければいけないので、注意が必要です。

空室を防ぐために家賃調整や、入居者のニーズに沿った設備にリフォームするなど対策が必要になります。

また、物件のエリアによっても空室状況が変わってくるので、物件購入の際は、利便性のある駅近のエリアなどを選ぶことでリスクを抑えることもできます。

「敷金・礼金の値下げ」や「フリーレント期間の設定」することで入居者の募集が増えることもあるので、空室のリスクを考え対策方法を準備しておくようにしましょう。

その他、不動産投資の注意点についてはこちらの記事でまとめてありますのでぜひご覧ください。

「年収５００万円のサラリーマン」不動産投資の節税シミュレーション

年収500万円のサラリーマンが、「不動産投資をしてない場合」と「不動産投資をしている場合」の節税シミュレーションを紹介していきます。

【前提条件】
年収500万円　
2000万円のマンション購入　
頭金（自己資金）500万円
銀行ローン　1500万円
金利2.5％
返済期間30年
賃料月額11万円（共益費込）
固定資産評価額1200万円

不動産投資をしていない場合

不動産投資をしていない場合で、給与所得控除と基礎控除だけで計算することにします。

所得税＝3,080,000円（課税所得）×20％（税率）－427,500円（控除額）＝188,500円
住民税＝3,130,000円（課税所得）－100万円（所得控除）×10％＝213,000円
所得税＝188,500円
合計＝401,500円

２０００万円のマンションに投資した場合

不動産投資収入＝110,000円×12か月＝1,320,000円
【経費計上】
減価償却費： 約44.4万円
支払利息： 約38.4万円
仲介手数料： 66万円
不動産取得税：17万円
登録免許税： 4.8万円
印紙税： １万円
登記費用：6万円
ローン手数料：13万円
合計1,906,000円
1,320,000円（不動産投資収入）－1,906,000円（経費）＝－576,000円

【不動産所得の赤字を損益通算した結果】
所得税＝2,974,000円（課税所得）×10％（税率）－97,500円（控除額）＝199,900円
住民税＝2,544,000円（課税所得）－100万円（所得控除）×10％＝154,400円
所得税＝199,900円
住民税＝154,400円
合計＝354,300円
401,500円（不動産投資してない場合）－354,300円（不動産投資してる場合）＝47,200円
結果、47,200円の節税になります。

まとめ

本記事では、「不動産投資の節税方法」や「不動産投資に関する注意点」を紹介しました。

不動産投資は、様々な節税方法がありメリットが多いです。

不動産投資による節税は、家賃収入が得られるだけでなく、税金を軽減できる便利な方法です。

しかし、不動産投資をするうえで、知識がないと、節税はできてもそれ以上のリスクを抱えてしまうことがあります。

そうならないように、不動産投資のプロに相談することが大切です。

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