「マンション投資は儲からないの？」
「マンション投資で収益化する方法は？」
これからマンション投資を始めようと検討している方は、上記のように疑問を抱えている方はいるのではないでしょうか。
巷では、「マンション投資は儲からない」と言われていますが、リスクが明確で対策しやすいのが現実です。
今回は、「マンション投資が儲からないと言われている理由」や「マンション投資で収益化する方法」などについて紹介していきます。
これからマンション投資を検討している方は、ぜひ参考にしてください。
マンション投資が儲からないと言われている理由
マンション投資が儲からないと言われている理由は以下の通りです。
- 短期間での利益が低いから
- 人口減少により空室が発生しやすい
- 表面利回りだけで購入物件を判断しているから
- 築年数が経つと管理費や修繕積立金の負担が大きい
それぞれの理由について解説していきます。
短期間での利益が低いから
不動産投資は、株式投資やFXと比べて短期間での収益が低い傾向にあります。
その理由は、不動産投資は毎月の家賃収入に対し、ローン返済や税金、ランニングコストなどさまざまな支出の負担が大きいため、すぐに大きな収益を生み出すことが難しいのです。
また、不動産売却によって得られる売却益を狙うことも可能ですが、購入してから5年以内に売却すると、売却益に対して約39％の譲渡所得税が課税されます。
5年以降になると税率は20％に軽減されるため、短期間で売却する投資家も少ないのが現状です。
そのため、不動産投資は短期間で利益を出すのが難しいため儲からないと言われております。
人口減少により空室が発生しやすい
不動産投資が儲からないと言われる理由の1つに、空室リスクの高さが挙げられます。
空室リスクを軽減するためには、入居者のニーズをしっかりと把握したうえで、物件を選ぶことが重要です。
しかし、日本では人口減少や少子高齢化が進んでおり、入居者となる潜在的な需要が減少しています。
特に、賃貸マンション・賃貸アパートのメインターゲットである20代〜30代の若年層の人口は減少傾向です。
そのため、エリアや物件によっては、一度空室ができるとなかなか埋まらないという状況も起こりえます。
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表面利回りだけで購入物件を判断しているから
不動産投資が儲からないと言われる理由の1つに、表面利回りだけで物件を選んでしまうことが挙げられます。
表面利回りとは、物件の購入金額に対する年間家賃収入の割合を表す指標です。
一見、高い利回りであれば収益性の高い物件のように思えますが、表面利回りには賃貸経営に必要な支出が考慮されていません。
具体的には、以下の項目が表面利回りには含まれていません。
- 管理費・修繕積立金: 共用部の清掃や修繕などの費用が毎月発生します。
- 空室リスク: 入居者がいない期間は家賃収入を得られません。
- 税金・保険料: 固定資産税や地震保険料などの費用も発生します。
これらの支出を考慮せずに表面利回りだけで物件を選んでしまうと、実際の収益は表面利回りよりも 大幅に低くなる可能性があります。
例えば、表面利回り8%の物件を購入したとしても、上記の支出を考慮すると、実質利回りは3%程度になることもあります。
さらに、空室リスクや修繕費用の増加などの予期せぬ事態が発生した場合、収益はさらに悪化する可能性があります。
不動産投資で成功するためには、表面利回りのみに惑わされず、実質利回りをしっかりと把握することが重要です。
実質利回りは、以下の式で計算できます。
実質利回り = (年間家賃収入 – 支出) / 物件価格 × 100
支出には上記の項目に加えて、その他の経費も考慮する必要があります。
物件購入前に収支シミュレーションを行い、実質利回りを算出することで、物件の収益性をより正確に判断することができます。
こうした表面利回りと実質利回りの違いを把握せずに不動産投資に手を出してしまう人がいるということも、不動産投資が儲からないと言われる理由です。
築年数が経つと修繕積立金の負担が大きい
築年数の経過に伴う修繕積立金の増額を懸念する人も多いです。
マンションの修繕積立金は、マンションの老朽化に備えて毎月支払う費用です。
国土交通省のガイドラインによると、マンションの規模によって修繕積立金の額が決められており、全国的な平均は10,000円〜12,000円前後です。
しかし、マンションが老朽化すると、修繕積立金の増額が必要となります。
増額幅はマンションの状況によって異なりますが、15,000円や20,000円になるケースもあります。
築年数が経つにつれて家賃は下落する一方ですが、修繕積立金は上昇するため、収支バランスが悪くなる可能性があります。
このように、築年数が経つにつれて修繕積立金が増額される可能性があるため、増額を考慮したシミュレーションが大切になります。
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マンション投資のメリット
マンション投資のメリットは以下の通りです。
- 自己資金が少なくても始められる
- インフレに強い
- 節税効果がある
それぞれのメリットについて紹介していきます。
自己資金が少なくても始められる
マンション投資の最大のメリットは、少ない自己資金で始められることです。
一棟丸ごと購入する場合は数千万円～数億円単位の費用がかかりますが、ワンルームマンションなら数百万円～数千万円での購入が可能です。
また、不動産ローンを組む際に、物件の収益性が高く評価されれば、融資可能額が増えて、初期費用を10万円程度に抑えることも可能です。
この仕組みを利用することで、少ない自己資金で多額の資産を形成することができます。これをレバレッジ効果と呼びます。
例えば、3,000万円のワンルームマンションを購入する場合、自己資金で全額購入しようとすると、3,000万円もの資金が必要になります。
しかし、不動産投資ローンを利用すれば、自己資金100万円で残りの2,900万円を借り入れることができます。
この場合、自己資金100万円で3,000万円の資産を形成することができ、レバレッジ効果によって資産形成効率が30倍高くなります。
このように、マンション投資は自己資金が少なくても始められることがメリットといえます。
インフレに強い
不動産投資はインフレに強いという特徴があります。
インフレとは、物価が一般に上昇する経済状態のことです。インフレになると、現金の価値は下がります。
例えば、10,000円で買えたものが、インフレによって15,000円に値上がりした場合、現金の価値は約0.67倍に下がったことになります。
一方、不動産は現物資産であるため、インフレの影響を受けにくいです。
物価が上昇すると、不動産の賃料も上昇するため、不動産投資による収益も上昇します。
また、物価が上昇すると不動産の資産価値も上昇するため、不動産を売却した際にも得られる収益が増えます。
このように、不動産はインフレに強い資産なこともメリットの一つです。
節税効果がある
不動産投資では、減価償却費を計上することで節税効果を得ることができます。
減価償却費とは、不動産などの資産の価値が時間の経過とともに減少することを考慮して、その価値を数年にわたって費用として計上するものです。
減価償却費は、減価償却費は、実際の支出を伴わない経費であるため、計上することで課税対象となる所得を減少させ、節税効果を得ることができます。
そのため、減価償却費を計上することで、手元にキャッシュを残しながら節税を行うことができます。
さらに、減価償却費だけでなく、不動産投資にかかる費用を計上することで不動産所得が赤字になった場合は、それを本業の所得と損益通算することで、本業の所得から支払った税金が還付される仕組みもあります。
このスキームは、本業の年収が高く所得税率が高い方に特に効果があります。
このように、マンション投資をすることで節税効果がある場合もあります。
不動産投資のメリット
マンション投資のデメリット
マンション投資のデメリットは以下の通りです。
- 空室だと家賃収入が入らない
- ローン審査が通る必要がある
- 金利上昇の可能性
それぞれのデメリットについて解説していきます。
空室だと家賃収入が入らない
マンション投資の空室リスクは、思わぬトラブルで発生する可能性があるため、注意が必要です。
たとえば、学生の入居者が多いワンルームマンションでは、深夜の騒音トラブルが退去の原因となることがあります。
また、所有する物件以外のトラブルに巻き込まれることもあるでしょう。
特に学生の入居者は身軽なので、こういったトラブルに遭遇した際には、すぐに退去してしまう傾向があります。
そのため、単身者向けの物件は空室が埋まりやすい反面、空室リスクが大きいと言えます。
空室リスクが発生すると、家賃収入がなくなるため、自己資金で毎月の返済を行わなければなりません。
空室リスクを回避するためには、入居者の属性や周辺環境をしっかりと調査し、トラブルを未然に防ぐことが重要です。
また、空室が発生した場合でも迅速に対応できるように、入居者募集の体制を整えておくことも大切です。
マンション投資における空室リスクは、様々な対策を講じることで軽減することができます。
立地条件や物件条件の検討、入居者募集の強化、空室対策サービスの活用、賃貸管理会社の選定、予備資金の準備など、多角的な対策を講じて、空室リスクを最小限に抑え安定的な収益を得られるよう努めましょう。
ローン審査が通る必要がある
ワンルームマンション投資は、1棟アパートに比べて価格が安いため、比較的手軽に始められると思われがちです。
しかし、実際には、金融機関の事業用ローンを用いるのが一般的であり、それなりの年収がなければ融資が通らないのが現実です。
金融機関が融資をする際に重視するポイントは、大きく分けて2つあります。
1つは、マンションの事業性です。
具体的には、物件の立地や築年数、周辺環境、賃料相場などを審査します。
もう1つは、申込者の属性です。年収や勤続年数、信用情報などを審査します。
そのため、マンション投資を始める際には、事業性だけでなく、自分の属性もしっかりと確認しておくことが重要です。
年収が低い場合や、勤続年数が短い場合は、融資が通らない可能性が高いため、自己資金を多く用意しておくなどの対策が必要です。
金利上昇の可能性
不動産投資における金利上昇リスクとは、物件購入後に不動産投資ローンの金利が上昇することです。
金利が上昇してローン返済額が増えると、利益が圧迫されたり、赤字が膨らんだりする可能性があります。
金利上昇リスクへの対策は、大きく分けて2つあります。
1つは、自己資金を増やして借入金額を減らすことです。自己資金を増やすことで、借入金額が減り、金利上昇の影響を軽減することができます。
もう1つは、計画的に繰上返済をすることです。繰上返済を行うことで、元金を減らし、金利を抑えることができます。
自己資金を増やすためには、日頃から節約を心がけ、余剰資金を貯蓄しておくことが大切です。また、繰上返済を行うためには、あらかじめ資金を準備しておく必要があります。
金利上昇リスクは、不動産投資における大きなリスクの一つです。上記の対策を講じることで、リスクを軽減し、安定した投資を行うことができます。
入居率99.4％
マンション投資で収益化する方法
マンション投資で収益化する方法は以下の通りです。
- 売却してキャピタルゲインを得る
- 空室リスクの低い物件を選ぶ
- 長期的な視点で投資を行う
それぞれの方法について解説していきます。
売却してキャピタルゲインを得る
キャピタルゲインとは、不動産投資においては、マンションを売却する際に得られる利益のことを指します。
キャピタルゲインを狙ったマンション投資では、購入価格よりも売却価格が高くなることを期待します。
そのためには、地価上昇が期待できるエリアを選定することが重要です。
また、不動産市場や経済状況にも着目し、キャピタルゲインの可能性が高まるタイミングを見極めることも大切になります。
キャピタルゲインは、マンション投資の大きなメリットの一つです。
しかし、地価上昇は必ずしも起こるわけではありません。
また、キャピタルゲインを得るためには、売却のタイミングを見極める必要があるため、リスクを伴う投資であることを理解しておくことが重要です。
空室リスクの低い物件を選ぶ
マンション投資において、空室リスクは大きなリスクの一つです。
空室期間が長引くと、家賃収入が減少し、収益が悪化します。
空室リスクを低減するためには、立地や条件の良い物件を選ぶことが重要です。
具体的には、以下の点に注意しましょう。
また、地域の治安にも注意しましょう。
これらの点を押さえた物件を選ぶことで、少しでも空室リスクを低くすることができます。
空室リスクは、不動産投資において避けられないリスクですが、物件選びや空室対策を講じることで、リスクを軽減することができます。
長期的な視点で投資を行う
マンションの投資で利益を出すには、長期的な視点で投資を行うことも重要です。
マンション投資をする際は、ほとんどの人がローンを活用しますが、ローン返済中は、毎月の収支が赤字になることも珍しくありません。
しかし、ローン完済後は返済がなくなるため、収支は黒字となり、収益性が格段に上がります。
そのため、ワンルームマンション投資では、長期的な視点で収支の流れ（キャッシュフロー）を把握することが大切です。
具体的には、以下の2点を把握しておきましょう。
- どの時点で損益分岐点を超えるか
- どのタイミングでローンが完済できるか
これらの点を把握することで、おおよその収益の推移を把握できるようになります。
マンション投資は、長期的な視点で投資を行うことで、収益性を高め、リスクを軽減することができます。
投資目的を明確にし、リスクを理解した上で長期的な収益計画を立てて、慎重に投資を行うことが重要です。
まとめ
今回は、「マンション投資が儲からないと言われる理由」や「マンション投資で収益化する方法」について紹介してきました。
マンション投資はリスクが見えやすく、懸念されがちですが対策もしやすいのでリスクを抑えて運営することも可能です。
また、マンション投資には以下のメリットがあります。
- 自己資金が少なくても始められる
- インフレに強い
- 節税効果がある
このようにマンション投資には多くのメリットがあるので、サラリーマンの方もマンション投資をしている方が多いです。
しかし、リスクを把握せずにマンション投資を行うのは危険なので、プロの不動産会社に相談することが大切になります。
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