マンションの価格高騰が著しいなかであっても、マンションの購入を検討している人は少なくありません。
賃貸とは異なり、自身の資産となるマンションの購入は年齢や将来的なことを考えると買い時を見極め早い段階で購入したいと思う人もいるでしょう。
この記事では、福岡のマンションに焦点をあて、今後の展開や買い時について解説していきます。
福岡市中央区小笹の新築分譲マンション！
福岡のマンション価格事情
マンションの価格は2013年から現在まで右肩上がりで上昇しています。
これは全国的にも同様で、多くの都市のマンションは年々価格が高騰しています。
福岡において新築マンションおよび中古マンションの価格はどのようになっているのでしょうか。
福岡新築マンションの価格
福岡の新築マンションの価格は、福岡市に焦点をあてて確認していきます。
福岡市の新築マンション平均価格は2022年で4,000万円から5,000万円程度とされています。
福岡市の地価は年々上昇傾向にあり、それに応じて新築マンションの価格も上昇しているのです。
2013年は2,600万円程度でしたが、そこから1,000万円以上上昇しています。
この平均価格は、福岡市全体としての価格であり、中央区の平均価格はさらにそれを上回る6,000万円台とされているのです。
また、2024年には、2億円を超えるマンションが入居開始となるが、販売開始後すぐに売り切れになっています。
福岡の新築マンションの中には、平均価格を引き上げるほどの高額なマンションも存在します。
福岡中古マンションの価格
新築マンション同様、中古マンションの価格も10年前に比べると上昇しています。
福岡市の中古マンションは、2013年に平均価格が1,600万円台でしたが、2022年には2,700万円台となっています。
新築マンションの値上がりによって、中古マンション市場も動きを見せているようです。
特に福岡市内においては、エリアに関係なく中古マンションの需要が高いため、多くの買い手が中古マンションを求めている状況が伺えます。
福岡の土地価格
福岡市の土地価格も、マンション同様に坪単価が上がっています。
中古マンションの平均坪単価が、2013年は76.8万円でしたが2022年は127.7万円となっています。比較するとこの10年で60.1％も上昇しているのです。
これらの土地やマンション高騰には理由や背景が存在します。どのような背景があるのでしょうか。次章で確認していきましょう。
参考：東京カンテイ「九州・沖縄県マンション市場の現在」https://www.kantei.ne.jp/report/115TR_fukuoka.pdf
福岡のマンション価格が高騰している理由
マンションの価格が高騰している理由として、全国的な理由と地域的な理由が挙げられます。両方の面から価格高騰の理由について見ていきましょう。
新築マンションの価格高騰
マンションの価格が高騰する理由として、金利の影響が大きいと言われています。
金利が下がればマンションの価格は高騰し、金利が上がればマンションの価格は下落します。
一部の地域だけではなく、全国的に価格が高騰している理由は、この金利が影響しています。
2012年にはアベノミクスにより、金利が引き下げられました。
その影響により、マンションが高騰していったと言われています。
その後2016年にはマイナス金利政策により、住宅ローンの金利も引き下げられました。ローンの金利が引き下がったことで、購入者が増えマンションの価格もさらに高騰の一途を辿ります。
福岡市における新築マンションの価格高騰の背景として、天神ビッグバンの取り組みや、地下鉄七隈線の延伸開業により、地価が高騰しています。
それに伴い新築マンションも価格が上昇しているのです。
中古マンションの価格高騰
新築マンションの高騰に伴い、中古マンションも高騰しています。
中古マンションは特に立地が良い駅近や市の中心部の価格が高いと思われがちですが、福岡市全域で中古マンションの需要があるため、価格が大きく下がることは少なく、むしろ上がっています。
新築マンションは高いため手が届かないが、中古マンションであれば購入できるという層が、中古マンションの需要を引き上げ、新築マンション同様、年々高騰しているようです。
人口世帯数ともに増加傾向
福岡市において、マンションの価格が高騰する理由の一つとして、人口、世帯数がともに増加傾向にあるとされています。
少子高齢化が進んでいるため、田舎から仕事がある都市に引っ越して来る人が多いといった背景によるものです。
世帯数が増えるにつれ、住居の需要は増えてきます。それにより、マンションの価格が高騰してしまうのです。
今後のマンション価格予想
価格が高騰するマンションですが、この先はどのような価格推移を辿るのでしょうか。
現在わかっている状況から推察してみましょう。
老後に備え購入する人が増加
定年後、居住費をできる限り抑えたいと考え、戸建てやマンションを購入して準備する人は珍しくありません。
しかし以前であれば、戸建てを購入する人が多かったのですが、近年はマンションを選択する層も増えています。
マンションは、戸建てに比べ立地が良い場合が多く、年齢が上がるにつれ車を手放すことを考えると駅や停留所に近くアクセスの良いところに住みたいと考える人が多いからでしょう。
また、防犯面やセキュリティ面でも戸建てよりマンションの方が優れていると考えられます。
防犯カメラやオートロックをはじめとするマンションの設備は、老後暮らす際に安心できる材料の一つです。
それに加え、建物が劣化した際の修理関係もマンションであれば修繕積立金を支払っているため、管理会社の方で手続きを行ってくれます。
戸建ての場合は自分ですべて手配が必要になるため、歳を重ねるごとにこれらが困難になってくる可能性があります。
自分で行わなくても良いという点はマンションのメリットとも捉えられるでしょう。
価格は高騰、契約率は増加
今後の見通しとして、金利が上がる可能性もあります。すでに金利が上がりつつあり、金利が上がった場合は、マンション価格は下落するケースが大半です。
しかし、福岡市の場合上述の通り、天神ビッグバンや博多コネクティッドといった大規模な都市開発が進んでいるため、必ず下落すると断言できないところです。
都市開発により、マンションの需要はさらに高まり契約率が増加すると、マンションの価格はさらに高騰する可能性を孕んでいます。
分譲マンションの相場については、こちらの記事でご紹介しておりますのでご参考ください。
マンションの買い時とは？
それでは、マンションの買い時とはいつが良いのでしょうか？
現在、天神ビッグバンエリアではマンションの竣工が徐々に始まっています。
このエリアの建物すべてが建設完了になってしまった場合、福岡市エリアのマンション価格がどのように変動するか予測した際、高騰する可能性が高くなるのです。
そのため、自身の条件やライフステージ、ローンの完済時の年齢すべてを考慮した上で、早めに購入の検討をする必要があるでしょう。
欲しいマンションが見つかったとき
都市開発により、マンションの価格が高騰する可能性が高い場合、金利の上昇による物件価格の下落を待っていても一向に下がらない可能性もあります。
また、マンションの価格が下がったとしても、金利が高い場合、月々のローン支払額が増えてしまい、結果として自身の負担に大きく影響してしまうかもしれません。
これらを加味して考えると、自身が欲しいマンションや条件にあったマンションが見つかった時こそが最適な購入のタイミングといえるのです。
ライフステージの変化を機に
マンションを購入するタイミングとして、ライフステージの変化があったときやそれに合わせて行う人が多いとされています。
結婚や出産で家族構成が変わり、現在住んでいる部屋では手狭だと感じたときにいっそのことマンションを購入しようと考える人が多いです。
また、子どもが大きくなり進学したタイミングや子どもが独立したタイミングで今まで住んでいた家を売却し、新たな家に住み替えるという夫婦も。
子どもの進学といっても小学校への進学が年齢的に妥当でしょう。
マンションを購入するのであれば、住宅ローンの返済も伴ってきます。
そのため自身の年齢が高い場合、月々の支払い金額が老後負担になる可能性も考えられます。
子どもが独立したタイミングであれば、子どもを合わせた家族数人で暮らしていた家を売却して狭いマンションへ移り住むということになります。
この年齢から住宅ローンを組むのは大変なので、売却したお金で購入するケースが大半です。
住宅ローンの返済期間を考慮して
住宅ローンは20歳から70歳未満で組むことができ、完済時の年齢は満80歳となっているのが一般的です。しかし最近では、完済時の年齢を85歳とする金融機関も出始めています。
住宅ローンの借り入れ最長年数は一般的には35年間となっています。
このことから、35年ローンを組む場合であれば、44歳までにローンを組まなくてはならないのです。
ここで着目したいのが、完済時の年齢です。
45歳でローンを組んで80歳になる前に完済する計画の場合、80歳になったときの収入を考えてみてください。
80歳となれば、多くの人が年金暮らしとなっています。
収入は年金だけという方が多いはずです。そうなってしまうと定年後のローン返済は大変になってしまうということが容易に考えられます。
仮に短い期間でローンを組んだとしましょう。
住宅ローンは35年以外にも15年や20年で組むことも可能です。
年数を短くした場合、月々の返済額は高くなり、生活を圧迫する可能性が出てきます。
以上の点から、ローン返済期間を考慮した上で、購入時期を見極める必要があります。
マンション購入で失敗しないためのポイント
マンションを購入する際に確認しておきたいポイントはいくつか存在します。
購入前にしっかりとチェックしておいた方が良いポイントを押さえておきましょう。
初期費用
マンション購入における初期費用は、頭金と諸費用になります。
頭金は購入する物件価格のおおよそ1割から2割が良いとされています。諸費用は購入する物件価格の3％〜5％程度が大半です。
頭金を初期費用として、支払うことで住宅ローンの借入額を少なくすることが目的とされています。
マンション購入における諸費用は、登記費用や司法書士依頼費用などが挙げられます。
いづれも初期費用として念頭に置いておくことで、いざ必要になった際に慌てずに済むでしょう。
初期費用に関しては、こちらの記事で詳しく紹介しております。
不動産会社選び
新築マンションを購入する場合、不動産仲介業者を選べないことが多いです。
新築マンションの場合、ほとんどが売主ではなく販売代理店を通じて売りに出しているため、知り合いの不動産会社を通じてやりとりすることができません。そのため、自分が知っている不動産仲介業者に依頼することができないのです。
不動産仲介業者を選べないという点がデメリットになるかもしれませんが、多くの販売代理店は大手が運営しています。そのため、大手販売代理店であれば不安になる必要はありません。
ただし、念の為販売代理店についても調べておくようにしておくと良いでしょう。
中古マンションの場合、不動産会社を選ぶことができます。
そのため、しっかりと見極める必要があるのです。
市場価値
マンションを探す際には、自身の希望以外にも、市場価値がある物件であることも念頭に置いて探すようにしてください。
購入したマンションに長く住み続ける予定である人が大半ですが、将来的にその家を売却して住み替える可能性もゼロとはいえないからです。
その可能性を考慮してマンションを選ぶことで、売却や賃貸にしやすくなります。
価値が落ちづらい条件として、駅から徒歩圏内で中心地までのアクセスが良いことや近隣施設の充実などが挙げられます。
災害リスク
災害リスクもマンションを探すときに確認すべき項目の一つです。
ハザードマップで確認ができるので、事前に災害リスクについて知っておきましょう。
災害リスクの低い場所の物件であれば安心できますし、リスクの高い場所にある物件であれば事前に対策を立てておく必要があります。
洪水や浸水、高潮などの水害や地震災害、土砂災害は発生頻度が高いことからこれらを重点的に確認しておいてください。
周辺情報
周辺情報は、自身のライフスタイルによってどのようなものを優先するか異なってきます。
近所に日用品を購入できるお店があることを一番に考えるのか、病院が近い方が良いのかなどさまざまです。
不自由なく生活するために必要な施設を確認しておくことで、いざ住んでみてから大変、困ったといった後悔が少なくてすみます。
まとめ
福岡でマンションの購入を検討している人は、買い時を見極めたい！と思っている人も多いでしょう。
しかし経済情勢や金利など一刻と状況が変化している以上、それを正確に捉え見極めるのは非常に困難と言えます。
しかし、不動産会社をはじめとする物件に関するプロであれば、多くの情報を持っており、その時点での相場についても自分たちで調べるよりはるかに多く情報をキャッチしています。
福岡でマンション購入を検討しているのであれば、えんホールディングスの専門スタッフに相談してみてはいかがでしょうか。
