分譲マンションの初期費用はいくら？内訳や購入後にかかる費用まで徹底解説！

マンション購入は新たな生活のステップに向けた大きな一歩ですが、購入するためにはさまざまな初期費用が必要です。

この記事では、分譲マンションの購入にかかる初期費用について詳しく解説します。

新築マンションと中古マンションの費用の違いについてもお伝えしてきます。

分譲マンションの初期費用の目安

それではさっそく、分譲マンションの初期費用の目安を確認していきましょう。

新築マンション

新築物件の場合、一般的に物件価格の3～5％程度が初期費用の目安とされています。

たとえば、5,000万円の新築マンションを購入する際の初期費用目安は150～250万円になります。

マンションの購入というと真っ先に頭金のことを考えてしまいがちですが、登録免許税などの初期費用もしっかり準備しておかないと資金計画が狂ってしまうことがあるので注意してください。

中古マンション

中古マンションを購入する際の初期費用の目安は新築マンションよりも多く、物件価格の6～8％とされています。

物件価格が5,000万円の場合は、300～400万円が目安です。

初期費用には、仲介手数料や登記手続き費用、固定資産税、火災保険料などさまざまな項目があります。内訳の詳細は、次の章で確認していきましょう。

分譲マンションの初期費用の内訳

「新築マンション」「中古マンション」を購入時に必要となる初期費用の項目と金額の目安についてそれぞれ見ていきましょう。

新築マンションの初期費用内訳

費用項目	概要	金額の目安
印紙税	主に「金銭消費貸借契約書」と「不動産売買契約書」2つの契約書にかかる税金	・1,000～5,000万円以下：1万円 ・5,000～1億円以下：3万円 ※軽減措置適用後の価格
不動産取得税	物件購入後、地方自治体に支払う税金	税率は通常4%だが、2024年3月末日までは3%
登録免許税	物件の所有権を登記する際、国に納める税金	・所有権保存登記：0.15％ ・抵当権設定登記：0.1％ ※軽減措置適用期間中の税率（2024年3月末日まで）
司法書士への報酬	登記手続きの代行を依頼する際の費用	一件あたり10～15万円が相場
融資手数料	融資を行う際の手続きに対する費用（金融機関に対して支払う）。 この手数料には定額型と定率型の2タイプがある。	多くの金融機関では定率型を採用していて、税率は一般的に以下の通り。 ・手数料率：融資額の2.2％（税込）
ローン保証料	住宅ローンの融資を保証する保証会社に対して支払う費用	・借入額の2%程度が目安
火災保険料・地震保険料	保険会社に支払う費用	利用する保険会社、立地エリアや建物の構造によって料金は大きく異なる。
修繕積立基金	将来の大規模修繕に備えるための費用	相場は20万～80万円と物件によってさまざま。
固定資産税精算金	売主と買主が双方で負担する。都市計画税がある場合は合算する	・固定資産税＝固定資産税評価額 × 1.4％ ・都市計画税＝固定資産税評価額 × 0.3%

中古マンションの初期費用内訳

費用項目	概要	金額の目安
印紙税	主に「金銭消費貸借契約書」と「不動産売買契約書」2つの契約書にかかる税金	・1,000～5,000万円以下：1万円 ・5,000～1億円以下：3万円 ※軽減措置適用後の価格
不動産取得税	物件購入後、地方自治体に支払う税金	税率は通常4%だが、2024年3月末日までは3%
登録免許税	物件の所有権を登記する際、国に納める税金	・所有権移転登記：0.3％ ・抵当権設定登記：0.1％ ※軽減措置適用期間中の税率（2024年3月末日まで）
司法書士への報酬	登記手続きの代行を依頼する際の費用	一件あたり10～15万円が相場
融資手数料	融資する際の手続きに対する費用（金融機関に対して支払う）。 この手数料には定額型と定率型の2タイプがある。	多くの金融機関では定率型を採用していて、税率は一般的に以下の通り。 ・手数料率：融資額の2.2％（税込）
ローン保証料	住宅ローンの融資を保証する保証会社に対して支払う費用	・借入額の2%程度が目安
火災保険料・地震保険料	保険会社に支払う費用	利用する保険会社、立地エリアや建物の構造によって料金は大きく異なる。
仲介手数料	不動産会社など仲介会社に支払う手数料	【上限価格】 ・物件価格が400万円以上の場合：3%＋消費税＋6万円
固定資産税精算金	売主と買主が双方で負担する。都市計画税がある場合は合算する	・固定資産税＝固定資産税評価額 × 1.4％ ・都市計画税＝固定資産税評価額 × 0.3%

新築マンションと中古マンションの初期費用の違いまとめ

新築マンションと中古マンションでは、主に「修繕積立基金」の有無、登録免許税の税率といった点で異なります。

また、新築マンションの場合は売主から直接購入することが大半なので、基本的に仲介手数料は発生しません。

たとえば、3,000万円のマンションを購入する場合、中古物件は90万円以上の仲介手数料が必要になりますが、新築は不要といった具合です。

中古物件のほうが物件価格が安いからといって、初期費用も安くなるとは限らない点を理解しておきましょう。

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分譲マンションの購入後にかかる費用

分譲マンションは、購入したあとにもさまざまな費用が発生します。

不動産取得税

不動産取得税は、物件購入後3～6ヵ月後（遅いと約1年後）に納税通知書が届きますが、物件によっては納税額が大きくなるため初期費用として考慮しておいたほうが無難です。

なお、税率は固定資産評価額に基づいており、土地・家屋それぞれに3%が適用されます。（2024年3月末までの特例措置）

新築住宅の場合は課税標準の特例措置として1,200万円が控除される（認定長期優良住宅の場合は1,300万円）ため、納税額が大きく減額されます。

新築マンションを購入した場合
＜物件の条件＞
・建物の固定資産評価額：2,000万円
・土地の固定資産評価額：1,500万円（住宅の床面積70㎡）
・認定長期優良住宅ではない

＜不動産取得税＞
建物の不動産取得税＝（2,000万円－1,200万円）×税率3%＝24万円
土地の不動産取得税＝｛（1,500万円×1/2）× 3%｝－控除額（②を適用）＝－31万2,750円→0円とみなす
不動産取得税の総額＝24万円＋0円＝24万円

中古住宅の場合は築年月に応じて100万～1,200万円が控除されます。詳細は国土交通省の「買取再販で扱われる住宅の取得に係る不動産取得税の特例措置について①」を確認しておきましょう。

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固定資産税・都市計画税

固定資産税と都市計画税は、不動産所有者に対して年間で課される税金です。

一方、都市計画税は『市街化区域』に住んでいる場合に支払う必要があります。

市街化区域とは、すでに市街地化された地域、または10年以内に市街化を進める予定の地域を指します。

火災保険・地震保険

火災保険と地震保険は、法的に加入が義務づけられているわけではありませんが、突発的な損害に備えてリスクを軽減する重要な手段です。

住宅ローンを組む際、火災保険と地震保険への加入が条件に含まれていることも多いので、これらの保険には加入しておくことをおすすめします。

保険料は付帯する補償内容のほか、契約期間によっても異なります。

ハザードマップを確認し、洪水リスクがなさそうであれば水災の補償を外すなど、購入する物件に想定されるリスクと金額のバランスを見極めて選ぶようにしましょう。

管理費

分譲マンションにおける管理費とは、共用部分の清掃費・消毒費およびごみ処理費など、日常的な維持・管理のために使われるお金を指します。

具体的な費用は物件によって異なり、プールやジムなど共用施設が充実していたり、コンシェルジュが常駐していたりするグレードの高いマンションは高く設定されている傾向があります。

なお、国土交通省が実施した「平成30年度マンション総合調査」では、マンション一戸あたりの管理費は全国平均で月額16,213円（単棟型マンション）、14,660円（団地型マンション）でした。

修繕積立金

修繕積立金は、分譲マンションの共用部分を大規模修繕する際に使われる費用です。たとえば、外壁の塗り替えや防水処理、エレベーターの交換といった経年劣化への対応や、バリアフリー工事など。

管理費が日常的な修繕に使用することを目的としているのに対して、修繕積立金は大規模な修繕を行うことを目的にしています。

全国平均は月額11,875円（単棟型マンション）、14,094円（団地型マンション）です。

管理費・修繕積立金はどちらも築年数が浅いと低めに設定され、築年数が経過している物件のほうが高くなる傾向にあります。

築年数が経過すると管理費が値上げされたり、大規模修繕後は次の修繕に備えて積立金額が値上げされるケースもあります。

リフォーム代

分譲マンション購入後は、ライフスタイルや家族構成の変化に合わせて専有部のリフォームができるように備えておくことも大切です。

たとえば、キッチンやバスルームのアップグレード、部屋の間取り変更、収納スペースの最適化など。このようなリフォームは、快適な生活環境を維持して不動産の価値を保つためにも重要です。

予期せぬ修繕やアップグレードが必要になった際に十分な資金が用意できるよう、計画を立てておきましょう。

駐車場代

車やバイク、自転車を所有している場合は、駐車場・駐輪場代も考慮しておく必要があります。

料金は駐車場の広さや設備、地域によって異なります。

また、屋根の有無やセキュリティ設備の有無も価格に影響を与える要因です。

駐車場のタイプによっては車のサイズ・重量制限で利用できない可能性もあるため、購入する前にしっかり確認しておきましょう。

分譲マンション購入費用の支払いタイミング

分譲マンションは、契約時・契約後にさまざまな費用が発生することをお伝えしてきました。

ここでは、それぞれの費用を支払うタイミングについて確認していきましょう。

契約時に支払う費用

契約時に支払う主な費用は以下の通りです。

新築	中古
・手付金	・手付金 ・仲介手数料（総額の半分を支払う）

手付金は、物件価格の5～10%が相場です。

基本的に、契約時は重要事項説明や契約説明を受け、質疑応答のあとに各書面へ記名・押印する流れになります。

この作業が終わったあと、契約金として手付金を支払うのが一般的です。

引き渡し時に支払う費用

新築	中古
・登録免許税 ・司法書士への報酬 ・印紙税 ・固定資産税精算金 ・ローン手数料 ・ローン保証料 ・火災保険料、地震保険料 ・修繕積立基金 ・管理準備金（不要な場合もある） ・引越し費用	・仲介手数料（総額の残り半分を支払う） ・登録免許税 ・司法書士への報酬 ・印紙税 ・固定資産税精算金 ・ローン手数料 ・ローン保証料 ・火災保険料、地震保険料 ・引越し費用

固定資産税精算金は、通常「引き渡し日」以降を日割り計算して、買主の負担額を算出します。

起算日は1月1日もしくは4月1日のいずれかにするのが一般的で、引き渡し前日までは売主負担、引き渡し日以降は買主負担となるのですが、契約書に起算日が記載されていないケースもあるので注意しましょう。

引っ越し後に支払う費用

以下は、引き渡しが終わったあとも継続的に支払うことになる主な費用です。

新築・中古
・固定資産税、都市計画税（年1回あるいは年4回分納にて納税） ・不動産取得税（引き渡し後3ヵ月～1年程度） ・管理費 ・修繕積立金 ・メンテナンス ・リフォーム代 ・駐車場代（利用する場合）

まとめ

分譲マンションの購入を検討する際は、物件価格だけではく諸費用も含めて資金計画を立てる必要があります。

購入後も月々費用が発生するので、生活費とのバランスを考えてシミュレーションをしておきましょう。

なお、マンション購入時の具体的な費用は、地域や住宅ローンを組む金融機関など、さまざまな要素によって異なります。詳しく知りたい場合は、信頼できる不動産会社に相談して試算してもらうのがおすすめです。

福岡でマンションの購入を検討している方は、えんホールディングスへぜひご相談ください。

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