「中古マンションは買うな」と言われる理由は？後悔しない選び方を解説します

2026年5月19日

マイホームの購入を検討してインターネットで検索していると、「中古マンションは買うな」という情報を見かけて不安になることがあります。多くの方が、一生に一度の大きな買い物を失敗して損をしたくないと考えています。

この記事では、「中古マンションは買うな」と言われる理由から、中古マンションを購入するメリットや具体的な選び方までを詳しく解説します。この記事を最後まで読み終わると、自分たちにとって中古マンションを購入すべきかの判断基準が明確になり、自信を持って理想の物件探しを進めることができます。

中古マンションは買うなと言われる理由は

中古マンションの購入に否定的な意見が存在するのには、いくつかの明確な理由があります表面上の物件価格が安くても、購入後に追加で発生する費用や安全性の問題が隠れていることがあるからです。

具体的にどのようなリスクが存在するのかを把握しておくことが重要です。

リスクの種類	具体的な内容	発生する可能性
費用のリスク	リノベーション費用や修繕積立金の増加	比較的高い確率で発生
安全性のリスク	旧耐震基準による地震時の倒壊の恐れ	築年数が古い物件で発生
寿命のリスク	配管や設備の老朽化による水漏れなど	事前に調査しないと発生

見えない修繕コストが発生する

中古マンションは、購入時の物件価格以外に予期せぬ修繕費用がかかることがあります。建物の表面はリフォームによって綺麗に見えても、壁の裏側にある配管や断熱材が建築当時のまま劣化していることが多いからです。

例えば、実際に住み始めてから床下で水漏れが発生し、フローリングを剥がす大規模な工事が必要になるケースが存在します。また、古い給湯器が突然故障して、冬場にお湯が出なくなるといったトラブルも起こり得ます。そのため、購入の段階から目に見えない部分の改修費用もあらかじめ想定し、予算に組み込んでおく必要があります。

修繕積立金の負担が増加する

毎月支払う修繕積立金が、購入後に大幅に値上がりする可能性があります。多くのマンションでは、新築時に修繕積立金を安く設定し、段階的に引き上げる方式を採用しているからです。築年数が経過するほど修繕に必要な資金が増え、各住戸への負担が重くのしかかる構造になっています。

購入前の資金計画では、現在の積立金額だけでなく、将来の増額予定を必ず計算に入れることが大切です。

旧耐震基準による倒壊リスク

築年数が古い物件の中には、大地震が発生した際に倒壊する深刻なリスクを抱えているものがあります。1981年の6月1日以前に建築確認を受けた物件は「旧耐震基準」で建てられており、現在の厳しい基準を満たしていないからです。国土交通省の「住宅・建築物の耐震化について」の資料においても、過去の大地震で旧耐震基準の建物の被害が大きかったことが報告されています。

大きな地震が起きた場合、建物全体に深刻な被害が出る可能性があります。家族の命と財産を守るためにも、建物の耐震性能については厳しく確認しなければなりません。

参考：国土交通省「住宅・建築物の耐震化について」

設備の老朽化で寿命が近づく

建物自体の寿命だけでなく、エレベーターや給排水設備などの寿命が近づいていることがあります。マンションのコンクリートの寿命は長いですが、設備の寿命は一般的に20年から30年程度と言われているからです。これらの設備を一斉に更新する時期と重なると、マンション全体での多額の費用負担が発生します。

過去の修繕履歴や今後の交換予定を把握しておくことが求められます。

参考：国土交通省「期待耐用年数の導出及び内外装・設備の更新による価値向上について」

参考：国土交通省「長期修繕計画標準様式・長期修繕計画作成ガイドライン」

住民トラブルに巻き込まれる

すでに入居している住民同士のコミュニティが形成されており、そこに後から入ることでトラブルになることがあります。長年住んでいる人たちの間で独自の暗黙のルールが存在している場合があるからです。ゴミ出しのルールや騒音に対する基準が厳しく、新しく引っ越してきた人が孤立してしまうことが考えられます。

購入前にマンション内の雰囲気や掲示板の内容を確認することが重要です。

中古マンションを購入するメリットは？

これまでに解説したようなリスクがある一方で、中古マンションを選ぶことには数多くの魅力があります。新築マンションでは得られない経済的な利点や、立地条件の良さが挙げられます。

それぞれのメリットを具体的に見ていきます。

メリットの項目	新築マンションとの違い	得られる効果
価格の安さ	広告費などが上乗せされていない	住宅ローンの負担を大きく減らせる
立地の良さ	すでに好立地に建てられている	通勤や買い物の利便性が向上
事前確認	完成済みの建物を直接見られる	実際の住環境を把握して安心できる

新築より物件価格を抑えられる

中古マンションの最大の魅力は、新築と比較して購入価格を大幅に抑えられることです。新築マンションの価格には、開発会社の利益や多額の広告宣伝費が含まれていますが、中古物件にはそれらが上乗せされていないからです。

同じエリアで同じ広さの物件を探した場合、中古マンションであれば数千万円単位で安くなることも珍しくありません。浮いた予算をリノベーションや将来のための貯蓄に回すことができるという利点があります。

駅近など好立地の物件を選べる

利便性の高い場所にある物件を見つけやすいことも、中古マンションの強みです。駅の周辺など生活に便利な土地は、すでに昔からマンションが建てられており、新築用の空き地がほとんど残っていないからです。

駅から徒歩5分以内の物件を探す場合、新築では選択肢が非常に限られますが、中古であれば多くの候補が見つかります。日々の通勤や通学の負担を軽くするためには、中古物件も視野に入れるのが効果的です。

購入前に管理状態を確認できる

実際の建物や管理の状況を自分の目で確かめてから購入を決断できます。新築マンションは完成前に販売されることが多く、図面やモデルルームでしか確認できないからです。

中古マンションであれば、エントランスの清掃状況やゴミ捨て場の様子、すれ違う住民の雰囲気を内見時に確認できます。住み始めてから思っていた環境と違ったと後悔するリスクを減らすことができます。

資産価値の下落幅を抑えられる

中古マンションは、購入してからの資産価値の下落が緩やかになる傾向があります。新築マンションは鍵を開けた瞬間に中古という扱いになり、最初の数年で価格が大きく下落する性質があるからです。

公益財団法人東日本不動産流通機構が発表したデータによると、築年数が一定期間を経過すると価格の下落が落ち着くことがわかっています。将来的に物件を売却したり賃貸に出したりする際にも、損失を少なく抑えることが可能です。

参考：公益財団法人東日本不動産流通機構「築年数から見た首都圏の不動産流通市場（2025年）」

理想の居住空間を実現できる

リノベーションを行うことで、自分のライフスタイルに合わせた理想の間取りを作ることができます。中古マンションは物件価格が安いため、内装工事に十分な予算をかける余裕が生まれるからです。

壁を取り払って広々としたリビングを作ったり、最新のシステムキッチンを導入したりすることが自由にできます。新築の規格化された間取りに妥協することなく、自分好みの住まいを手に入れることができます。

購入を避けるべき中古マンションの特徴は？

中古マンションの中には、どれだけ価格が安くても手を出してはいけない物件が存在します。建物の管理が行き届いていない物件は、将来的に住み続けることが困難になるからです。避けるべき物件の特徴をしっかりと理解しておく必要があります。

危険な特徴	想定される被害	確認する方法
長期修繕計画がない	突発的な費用の請求が発生	不動産会社を通じて資料を請求
滞納率が高い	大規模修繕工事が実施できなくなる	重要事項に係る調査報告書を確認
共有部の清掃不良	治安の悪化や資産価値の下落を招く	内見時に現地をくまなく歩いて確認

長期修繕計画が存在しない

将来の修繕工事のスケジュールや予算を定めた長期修繕計画がない物件は避けるべきです。計画が存在しないということは、建物が劣化した際にどのように直すかが誰にも分かっていない状態だからです。

外壁の塗装や屋上の防水工事が必要になったときに、急激に多額の一時金を請求される恐れがあります。購入前には必ず長期修繕計画書の有無と内容を確認することが不可欠です。

修繕積立金の滞納率が高い

マンション全体の修繕積立金が計画通りに集まっておらず、滞納している住民が多い物件は危険です。資金が不足していると、建物を維持するための必要な工事を実施できなくなるからです。雨漏りが発生しても修繕できず、建物全体の劣化が急速に進んでしまう事態に陥ります。

仲介業者に依頼して重要事項に係る調査報告書を取り寄せ、滞納額の割合を確認してください。

共有部分の管理状態が悪い

エントランスや廊下、ゴミ捨て場などの共有部分が汚れている物件は購入を見送るのが無難です。共有部分の管理状態は、管理組合の機能や住民のモラルを直接的に表しているからです。

駐輪場に壊れた自転車が放置されていたり、ゴミ箱から異臭がしたりするマンションは、将来的に資産価値が低下するリスクがあります。現地の内見時には、部屋の中だけでなく共有部分の隅々まで目を配ることが重要です。

後悔しない中古マンションの選び方は？

安心して長く住み続けるためには、明確な基準を持って物件を選ぶことが大切です。感覚だけで決めるのではなく、客観的なデータや建物の構造を重視して判断するべきです。

ここでは、後悔しないための具体的な選び方を解説します。

選び方の基準	注目すべきポイント	期待できる効果
耐震性の確認	1981年6月以降の建築確認か否か	大地震時の安全性を確保
総予算の把握	物件価格と改修費用の合算額	資金繰りのショートを防止
規約の確認	リノベーション工事の制限事項	思い通りの間取り変更を実現

新耐震基準の物件を指定する

物件を探す際は、必ず新耐震基準で建てられたマンションを指定して探してください。新耐震基準は震度6強から7程度の大きな地震でも建物が倒壊しないように設計されているからです。

1981年6月1日以降に建築確認を受けた物件であれば、この厳しい基準を満たしています。安全性を担保するためにも、耐震基準の確認は妥協してはいけない重要なポイントです。

参考：国土交通省「住宅・建築物の耐震化について」

総予算に改修費用を組み込む

物件を探し始める段階から、リノベーション費用を含めた総予算を計算しておくことが必要です。物件価格だけでギリギリのローンを組んでしまうと、入居後に必要な設備の修理ができなくなるからです。水回りの交換だけで数百万円かかることも珍しくありません。

あらかじめ不動産会社やリフォーム会社に目安の金額を聞き、余裕を持った資金計画を立ててください。

管理規約の制限事項を確認する

希望通りのリノベーションができるかどうか、事前にマンションの管理規約を確認することが重要です。マンションによっては、騒音トラブルを防ぐために床材の変更を禁止していることがあるからです。

配管の構造上、キッチンやお風呂の位置を移動できないというケースも多く存在します。購入後にやりたかった工事ができないと後悔しないよう、専門家と一緒に規約を読み込んでください。

築20年前後の物件を狙う

コストパフォーマンスを重視するなら、築20年前後の中古マンションが最もおすすめです。この時期になると物件価格の下落が底を打ち、安定した資産価値を保ちやすくなるからです。

公益財団法人東日本不動産流通機構の統計でも、首都圏における成約物件の過半数が築20年を超えていることが示されています。価格と建物の寿命のバランスが非常に良いため、検討の第一候補に入れるべきです。

参考：公益財団法人東日本不動産流通機構「築年数から見た首都圏の不動産流通市場（2024年）」

中古マンション購入の手順は？

実際に中古マンションを購入するまでの流れを理解しておくことで、スムーズに手続きを進めることができます。全体のスケジュール感を把握していないと、希望する物件を他の人に取られてしまう恐れがあります。

ここでは購入に向けた具体的な手順を順番に解説します。

手順の段階	実施する内容	かかる期間の目安
準備段階	予算の決定と希望条件の整理	数週間から1ヶ月程度
検討段階	現地での内見と管理状態の確認	1ヶ月から3ヶ月程度
契約段階	申し込みと住宅ローンの事前審査	1週間から2週間程度

手順1：予算と条件を決定する

最初のステップとして、自分たちが無理なく支払える予算と、譲れない条件を明確に決めてください。基準がないまま物件情報を眺めていても、目移りしてしまって決断を下すことができないからです。

毎月の返済額から逆算して総予算を出し、駅からの距離や広さなどの条件に優先順位をつけます。この軸をしっかりと固めることが、効率的な物件探しの第一歩となります。

手順2：内見で状態を確認する

気になる物件が見つかったら、実際に現地へ足を運んで内見を行います。インターネット上の写真だけでは、日当たりや風通し、周辺の騒音などを正確に把握できないからです。

部屋の中だけでなく、ゴミ捨て場や駐車場などの共有部分も忘れずにチェックしてください。自分の目で見て感じた印象を大切にして、住むイメージが湧くかを確認します。

手順3：申込と事前審査を行う

購入したい物件が決まったら、不動産会社を通じて購入の申し込みを行い、同時に住宅ローンの事前審査を受けます。人気のある物件は早い者勝ちとなるため、資金計画の裏付けを迅速に証明する必要があるからです。

金融機関の事前審査を通過することで、売主に対しても購入の本気度と支払い能力を示すことができます。必要な書類はあらかじめ手元に準備しておくことをおすすめします。

手順4：売買契約を締結する

事前審査を無事に通過したら、売主と直接顔を合わせて売買契約を結びます。契約の直前には、宅地建物取引士から物件に関する重要事項説明が行われます。この説明で、権利関係や管理規約の制限事項など、生活に直結する重要なルールが伝えられます。疑問点があればその場で必ず質問し、納得した上で契約書に署名と押印を行います。

参考：国土交通省「重要事項説明・書面交付制度の概要」