1LDK投資は本当に儲かる？ワンルームとの違いや注意点を徹底解説

2026年3月20日

将来の資産形成のために不動産投資を検討する中で、「ワンルームマンション投資は本当に大丈夫なのだろうか」と不安を感じることはありませんか。供給過多による空室リスクや将来的な資産価値の低下を懸念し、より安定した選択肢を探している方が増えています。

そこで注目されているのが「1LDK投資」です。1LDKは単身者からカップルまで幅広い需要がありながら、供給数が限られているため、希少性が高い投資対象といえます。

この記事では、1LDK投資がなぜ注目されているのか、そのメリットやデメリット、そして失敗しないための物件選びのポイントを詳しく解説します。最後までお読みいただければ、あなたの資産状況や目的に1LDK投資が適しているかどうかを判断できるようになります。

1LDK投資はワンルーム投資と何が違うのか？

不動産投資において、投資対象の物件タイプごとの特性を理解することは非常に重要です。ワンルーム投資と1LDK投資では、ターゲットとなる入居者層や資金計画、そしてリスクの性質が大きく異なります。

まずは両者の主な違いを比較表で確認し、それぞれの特徴を把握しましょう。

項目	ワンルーム（1R/1K）	1LDK
専有面積	20㎡〜25㎡程度	30㎡〜50㎡程度
主なターゲット	単身者（学生・若手社会人）	社会人単身者・カップル・DINKS
物件価格	比較的安価	ワンルームより高額
供給数	非常に多い	比較的少ない
流動性（売却）	主に投資家向け	投資家および実需層（居住用）
入居期間	短め（2〜4年程度）	長め（4〜6年程度以上）

入居者の年収が高く家賃滞納リスクが低い

1LDKの物件を選ぶ入居者は、ワンルームを選ぶ層と比較して年齢層が高く、経済的に余裕がある傾向にあります。
広めの間取りと高い家賃設定を選択できるのは、一定以上の年収がある社会人や、共働きで世帯収入が安定しているカップルが中心だからです。

入居者の属性が良いということは、オーナーにとって家賃滞納のリスクが低いという大きなメリットにつながります。安定した家賃収入が見込めるため、精神的な余裕を持って賃貸経営を続けることが可能です。

単身者から二人暮らしまで入居者層が広い

ワンルームマンションは基本的に単身者専用であり、結婚や同棲といったライフステージの変化があると退去せざるを得ません。

一方で1LDKは、ゆとりある一人暮らしを求める単身者はもちろん、結婚したばかりの夫婦や同棲カップルなど、二人暮らしの需要にも対応できます。

対象となるターゲット層が広いため、退去が発生しても次の入居者が見つかりやすいのが特徴です。
時代の変化やライフスタイルの多様化に合わせて、柔軟に入居者を獲得できる点は1LDKの強みといえます。

物件の供給数が少なく競合しにくい

都市部では多くのワンルームマンションが建設されていますが、投資効率や建築規制の関係で1LDKの供給数はそれほど多くありません。多くの自治体では一定規模のマンションを建設する際、ファミリー向け住戸の設置を義務付ける条例がありますが、1LDKはその隙間にあるため供給が限定的になりがちです。

需要に対して供給が少ないということは、希少価値が生まれやすいことを意味します。
近隣に競合物件が乱立するワンルーム市場に比べ、価格競争に巻き込まれにくく、安定した家賃設定を維持しやすい環境があります。

物件価格が高く初期投資額が大きくなる

1LDKは専有面積が広く設備も充実しているため、ワンルームに比べて物件価格が高くなります。都心部であれば数千万円規模の投資となることが多く、購入には多額の融資が必要となるケースが一般的です。

そのため、ある程度の自己資金（頭金）や、金融機関からの融資を引き出せる高い信用力が求められます。
手軽に始められるワンルーム投資と比較すると参入障壁は高くなりますが、その分ライバルとなる投資家が限定されるとも考えられます。

1LDK投資を始める具体的なメリットは？

1LDK投資には、ワンルーム投資の課題を補うような魅力的なメリットが複数存在します。特に長期的な資産形成を目指す場合、安定性と出口戦略の広さは大きな武器となります。

ここでは、1LDK投資ならではの具体的な利点について、以下の表で整理します。

メリット	具体的な内容
空室リスクの低減	長期入居が多く、退去頻度が低いため家賃収入が途切れにくい
需要の拡大	在宅ワークの普及により、仕事部屋を確保したい単身者の需要が増加
管理の手間削減	属性の良い入居者が多く、近隣トラブルや滞納などの問題が起きにくい
売却先の多様性	投資用だけでなく、マイホームを探す実需層にも売却可能

長期間の入居が期待でき空室リスクが低い

1LDKに入居する層は、学生や転勤の多い若手社会人に比べて生活基盤が安定していることが多いです。一度入居すると、更新を経て長く住み続ける傾向があり、頻繁な入退去が発生しにくいのが特徴です。

入退去が少ないということは、原状回復工事の費用や新規入居者募集のための広告費、仲介手数料などのコストを抑えることにつながります。結果として、長期的に見ると手元に残る収益が安定しやすくなります。

テレワーク需要で広い間取りの人気が上昇中

近年の働き方の変化により、自宅で仕事をするテレワークが定着しました。ワンルームでは「仕事をするスペースがない」「オンオフの切り替えが難しい」という悩みを持つ人が増えています。

寝室とリビングを分けられる1LDKは、ワークスペースを確保したい単身者にとって理想的な間取りです。
これまでワンルームで十分と考えていた層が、より快適な住環境を求めて1LDKへ移動する動きが活発化しており、底堅い需要に支えられています。

高品質な入居者が見つかりやすくトラブルが少ない

家賃設定が高めの1LDKを選べる入居者は、社会的信用があり、生活マナーもしっかりしている方が多い傾向にあります。ゴミ出しのルール違反や騒音トラブルといった、賃貸経営で頭を悩ませる問題が起こる確率は比較的低くなります。
また、設備や室内を丁寧に扱ってくれることが多く、退去時の修繕費用が想定以上に膨らむリスクも軽減されます。
管理会社とのやり取りやトラブル対応に時間を取られたくない副業投資家にとって、入居者の質が良いことは大きな安心材料です。

出口戦略で投資家と実需の両方を狙える

不動産投資の成功を左右する「出口戦略（売却）」において、1LDKは非常に有利なポジションにあります。

ワンルームは基本的に投資家へ売却するしかありませんが、1LDKは「自分で住むために買いたい」という実需層もターゲットになります。実需層は収益性ではなく「住みやすさ」で価値を判断するため、相場より高い価格で購入してくれる可能性があります。

売却先の選択肢が多ければ、市場環境に合わせてより高く売れる相手を選ぶことができ、最終的な投資成果を最大化できます。

知っておくべき1LDK投資のデメリットとリスク

メリットの多い1LDK投資ですが、当然ながらリスクやデメリットも存在します。
物件規模が大きくなる分、失敗したときの金銭的なダメージも大きくなる可能性があるため、事前にリスクを把握し対策を練ることが不可欠です。

主なリスク要因を以下の表にまとめました。

デメリット・リスク	詳細	対策の方向性
返済負担の重さ	ローン返済額が大きく、空室時の持ち出しが増える	余裕のある資金計画と頭金の準備
原状回復費の高騰	壁や床の面積が広く、修繕費が割高になる	定期的なメンテナンスと敷金の適切な運用
融資の厳しさ	物件価格が高く、審査基準が厳しくなる	自身の信用力を高め、金融機関を開拓する
物件選定の難しさ	良い物件が出回りにくく探すのが大変	信頼できる不動産会社との関係構築

空室時のローン返済負担が非常に大きい

1LDKは物件価格が高いため、毎月のローン返済額も高額になりがちです。入居者がいる間は家賃収入で返済を賄えますが、ひとたび空室になると、その高額な返済を給与収入や貯蓄から持ち出さなければなりません。
次の入居者が決まるまでの数ヶ月間、家計を圧迫せずに耐えられるだけの現金手元資金（キャッシュフロー）を確保しておくことが重要です。

部屋が広く原状回復費用が高額になる

専有面積が広いということは、それだけクロス（壁紙）やフローリングの面積も広いことを意味します。
退去時の原状回復工事や、設備交換にかかる費用はワンルームと比較して割高になります。特にエアコンが2台必要だったり、キッチンや浴室などの設備がファミリー仕様で高機能だったりすると、交換時のコストがかさみます。

長期入居であればその分家賃収入も蓄積されていますが、突発的な修繕費で収支が悪化しないよう、修繕積立金を計画的に準備する必要があります。

物件価格が高くローン審査の難易度が上がる

金融機関は融資を行う際、物件の収益性だけでなく、借り手の返済能力を厳しく審査します。
高額な1LDK物件を購入する場合、求められる年収基準が高くなったり、自己資金の割合を多く求められたりすることがあります。
ご自身の与信枠を把握し、無理のない借入額で検討しなければ、そもそもスタートラインに立てないことも考えられます。

物件数が少なく希望のエリアで見つけにくい

メリットでも触れた「供給数の少なさ」は、購入を検討する段階ではデメリットになります。特に都心の駅近など人気エリアの1LDKは競争率が非常に高く、市場に出るとすぐに買い手がついてしまいます。
一般のポータルサイトに掲載される前に水面下で取引されることも多いため、良質な物件情報になかなか巡り会えないことがあります。
根気強く物件を探し続けるとともに、不動産会社のエージェントに希望条件を伝え、優先的に情報を回してもらえる関係性を作ることが求められます。

失敗しない1LDK投資物件の選び方

1LDK投資で成功するためには、ターゲットとなる入居者に選ばれ続ける物件を購入することが何よりも大切です。
自分の好みで選ぶのではなく、市場のニーズと資産価値の観点から冷静に判断する必要があります。

物件選定の際に必ずチェックすべきポイントを整理しました。

ターゲット層の多い都心や駅近を選ぶ

1LDKのメイン層である共働きカップルや多忙なシングル層は、通勤の利便性を最優先にする傾向があります。
都心の主要駅へのアクセスが良く、駅から徒歩10分以内の物件は、将来にわたって高い需要が見込めます。
逆に、駅から遠いバス便エリアなどは、広さは確保できても賃貸需要が弱く、空室リスクが高まるため避けるのが賢明です。

利便性の高い立地は土地の価値も下がりにくいため、将来的な売却益を狙う上でも重要な条件となります。

専有面積は60㎡以下を目安にする

1LDKといっても広さは様々ですが、投資効率を考えると30㎡から50㎡程度が最適です。

60㎡を超えてくるとファミリータイプの2LDKや3LDKと競合し始め、物件価格も跳ね上がるため、投資としての利回りが低下してしまいます。逆に狭すぎると、二人暮らしには窮屈でターゲットが単身者に限定されてしまいます。

「二人でも住めるが、広すぎず家賃が手頃」という絶妙なバランスを保てるサイズ感を選ぶことが、安定経営の秘訣です。

参考：国土交通省「住生活基本計画における「水準」について」

収納や動線など間取りの使いやすさを確認する

図面上の広さだけでなく、実際の生活をイメージした「使い勝手」も入居率に影響します。特に二人暮らしの場合、収納スペースが不足していると敬遠される原因になります。

ウォークインクローゼットやシューズインクローゼットなど、収納力が高い物件は非常に人気があります。
また、洗面所への動線がスムーズか、キッチンは料理がしやすい広さかなど、実需目線でのチェックを怠らないようにしましょう。

周辺の家賃相場と想定利回りが適正か調べる

不動産会社から提示された想定利回りを鵜呑みにせず、自分で周辺の家賃相場を調査することが大切です。

ポータルサイトで近隣の似たような物件を検索し、募集家賃が適正かどうかを確認します。もし相場より高い家賃設定で利回りが計算されている場合、購入後に家賃を下げざるを得なくなり、収支計画が崩れる恐れがあります。

現実的な家賃設定でもキャッシュフローが回るか、保守的なシミュレーションを行うことで高値掴みを防げます。

1LDK投資の出口戦略はどう考えるべきか？

不動産投資は物件を購入して運用するだけでなく、最終的に売却して利益を確定させるまでが一つのサイクルです。1LDKはワンルームに比べて出口戦略の選択肢が豊富であるため、状況に応じた柔軟な対応が可能です。

それぞれの売却パターンの特徴を理解し、将来のシナリオを描いておきましょう。

売却先ターゲット	特徴	狙い目のタイミング
投資家	利回りが重視される。オーナーチェンジで売却。	賃貸中・市況が良い時
実需層（居住用）	住み心地や立地が重視される。高値売却が可能。	退去後（空室時）
自己居住	自身や親族が住む。住宅ローンの利用は不可の場合も。	ローン完済後・老後