不動産投資の利回りは何%が理想?相場・計算方法をわかりやすく解説

不動産の利回り

不動産投資では、将来的な収益を最大化するためにさまざまな要素を考慮する必要があります。

その収益性を評価するための重要な指標となるのが「利回り」です。利回りが高い物件は収益性も高いといえますが、一般的な平均値を把握しておかないと判断することは難しいです。

この記事では、不動産投資の利回りがどのような要素で成り立っているのか、相場・計算方法をわかりやすく解説していきます。

目次

不動産投資に重要な「利回り」には種類がある

利回りの種類

不動産投資の利回りは、物件価格に対する年間の収入や利益の割合を指します。不動産投資は高額な投資であるため、どの物件を選ぶのか決定する上で利回りは非常に重要な指標です。

なお、利回りは大きく分けて「表面利回り」「実質利回り」の2種類があります。

不動産投資の「表面利回り」

表面利回りの計算式

表面利回りは、物件の価格に対して現時点で家賃収入をどの程度得られているかわかる収益性の指標で、「グロス利回り」とも呼ばれます。

個人による不動産投資の世界で「利回り」と表現される場合は、表面利回りを指すことが一般的です。計算方法はシンプルで【年間の家賃収入÷物件購入価格×100=表面利回り】となります。

この指標は、単純に不動産物件がどれだけの家賃収入を生み出しているかを示すため、初心者でも理解しやすいといえるでしょう。

しかし、表面利回りだけで物件を評価するのは危険です。

なぜなら、この指標は運営コストや空室率などの支出面を考慮していないためです。

実際の投資収益を評価するためには、次に解説する実質利回りなど他の指標も合わせて検討することが重要です。

不動産投資の「実質利回り」

実質利回りとは、物件購入時にかかる諸費用なども考慮して算出する収益率です。

ここでは、実質利回りの計算方法と不動産投資にかかる諸費用の例を確認していきましょう。

「実質利回り」の算出式

実質利回りの計算式

実質利回りは不動産投資における重要な指標の1つで、運営時や購入時のコストも加味した収益割合がわかります。

この指標は、ネット利回りやNOI利回り(NOIはNet Operating Incomeの頭文字をとったもの)とも呼ばれます。

表面利回りがコストを含めず算出するのに対し、実質利回りは購入時や運営時のコストを考慮するため、より実際の収益性を反映した指標となります。

「表面利回りは高いけれど、実質利回りを計算してみたらそこまでコストパフォーマンスが良くなかった」というケースはよくあるので、不動産を比較する際は実質利回りで判断することをおすすめします。

「実質利回り」のコスト(諸費用)の例

諸費用を細かく計算するほど、実質利回りはリアルな数字になります。不動産購入時・運営時にかかる主なコストは以下の通りです。

諸費用の例
  • 登記費用
  • 司法書士への報酬
  • 仲介手数料
  • 不動産取得税
  • 火災保険料、地震保険料
  • 固定資産税
  • 都市計画税
  • 管理委託手数料
  • 修繕費
  • 修繕積立金など

なお、突発的なトラブルで修繕費が大きく膨らむこともあるので、ある程度余裕をもって見積もるように心がけるとよいでしょう。

「想定利回り」と「現行利回り」という考え方もある

不動産投資の利回りには「想定利回り」「現行利回り」という2つの考え方もあります。

想定利回りは、すべての部屋が入居者で埋まっている満室状態を想定して算出する利回りのことです。

一般的に、広告などで掲載されている利回りは「想定利回り」になっていることが多いのですが、実際の運用において物件が常に満室とは限りません。あくまで潜在的な収益性を評価するものと認識しておきましょう。

一方、現行利回りは現在の入居状況に基づいて計算します。想定利回りと異なりリアルな入居状況を反映した数値が分かりますが、諸費用は含まれていない点に注意してください。

利回りは種類によって評価すべきポイントが異なるため、それぞれの特徴を理解したうえで物件を検討する際の指標にしましょう。

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不動産投資における利回りの相場

ここでは、不動産投資における利回りの相場について確認していきましょう。

不動産投資の利回りの考え方

利回りが不動産投資において重要な要素の一つということはお伝えしてきたとおりです。

しかし、利回りについて一概に「何%が相場」と断言できるわけではありません。

投資用の居住系不動産では、建物所有権が一棟・区分に分かれており、新築・中古、建物の種別(アパート、マンション、戸建てなど)など、さまざまなバリエーションが存在します。それぞれの不動産に特性があり、期待できる利回りは大きく異なります。

加えて、地域によっても期待できる利回りが異なるため、一概に何%が相場とは言い切れないのです。

そこで不動産投資の目安となるのが、期待利回り(キャップレート)です。

期待利回りは物件の収益性を評価するための指標で、「この物件に投資した場合、年間で何%の利回りが期待できるか」を判断する際に使用します。

実際の不動産投資利回りの相場を紹介

では、ひとつの例として日本不動産研究所と健美家が発表しているエリア別の期待利回りを見ていきましょう。

なお、調査対象の詳細が違うため、数字が異なっている点に注意してください。

日本不動産研究所「不動産投資家調査」(2021年10月)

不動産投資家屋調査の結果表

2021年10月に発表された日本不動産研究所の「不動産投資家調査」によれば、東京の城南地区において、標準的なワンルームマンションの期待利回りは4%台であり、他都市と比較しても利回りは比較的低い水準となっています。

【東京・城南地区とは】港区・品川区・目黒区・大田区の4区を含んだエリアのこと

ファミリータイプの物件は、若干利回りが高いものの、その分リスクが増すとも考えられます。

いずれにせよ、東京の不動産市場は投資家にとって資産価値の増加と将来の需要が魅力的である一方、利回りが低い傾向です。

これを踏まえて、投資家はリスクとリターンをバランスよく考え戦略を検討する必要があります。

健美家「収益物件市場動向マンスリーレポート」(2022年1月期)

収益物件市場動向マンスリーレポート

高い利回りであれば多額の収益を得られると期待しがちですが、利回りの数値だけが成功への鍵ではないという点に注意しましょう。

たとえば、首都圏の物件は他のエリアに比べて利回りが低い傾向にあることがわかります。この情報から、「首都圏は不動産投資には向いていない」と考えるかもしれません。

しかし、東京は地方からの移住者が絶えず流入し、賃貸需要が常に高い状態にあります。このため、空室リスクが低く不動産投資において大きなメリットがあるのです。

不動産投資を検討する際は利回りの数値だけにとらわれず、最新の市場動向や立地調査なども含めて判断することが大切です。

首都圏と地方・不動産投資の利回りの違い

【ワンルームタイプのエリア別期待利回り】

エリア期待利回り
東京・城南地区4.0%
札幌5.3%
仙台5.3%
横浜4.5%
名古屋4.8%
京都5.0%
大阪4.6%
神戸5.0%
広島5.5%
福岡5.0%
出典:日本不動産研究所「不動産投資家調査」(2021年10月)

主要都市におけるワンルーム物件の利回り相場は4〜5%程度で、首都圏よりも地方都市のほうが若干高めの傾向になっています。

なお、利回りの低さや高さは、物件価格と家賃のバランスが影響する点を理解しておきましょう。実際、東京より福岡のほうが物件価格は安くても、家賃とのバランスで利回りはほとんど変わらないというのが現状です。

首都圏の不動産投資は空室リスクが低いため安定性に優れており、地方都市では物件の選び方を間違わなければ高いリターンが期待できます。どちらが最適かは、投資家の目標やリスク許容度によって異なります。

成長都市福岡

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【物件例あり】不動産投資の利回りをシミュレーション

利回りのシミュレーション

気になる投資物件を見つけたら、自分で利回りを計算して収益のシミュレーションを行いましょう。

【新築区分マンションの例】

・物件:新築(2LDK)
・購入価格:5,500万円
・想定家賃収入:330万円(27.5万円×12か月)
・購入時の諸費用:275万円
・年間管理費:36万円(管理費3万円×12か月)

  • 表面利回り
    (27.5万円×12か月÷5,500万円)×100=5.94%
  • 実質利回り
    (27.5万円×12か月−3万円×12か月)÷(5,500万円+275万円)×100=5.09%

新築の2LDKマンションを仮定した場合、表面利回りは5.94%、実質利回りは5.09%となります。ただし、ここでは管理費だけを諸経費として計算しているので、実際の諸経費(修繕費など)を含めた実質利回りはもう少し低くなることが予想されます。

【中古区分マンションの例】

・物件:中古(2LDK)
・購入価格:4,200万円
・想定家賃収入:192万円(16万円×12か月)
・購入時の諸費用:210万円
・年間管理費:36万円(管理費3万円×12か月)

  • 表面利回り
    (16万円×12か月÷4,200万円)×100=4.57%
  • 実質利回り
    (16万円×12か月-3万円×12か月)÷(4,200万円+210万円)×100=3.53%

上記の中古区分マンションの場合、表面利回りは4.57%、実質利回りは3.53%です。ただし、中古物件はリフォームやメンテナンスに費用がかかることを考慮しておく必要があります。

不動産投資においてはシミュレーションを行い、収益性を慎重に評価することが重要です。利益が見込めない場合やリスクが高すぎる場合は、他の物件への投資を検討しましょう。

目的によって理想の利回りや最低ラインは異なる

不動産投資において、利回りの理想的な数値や最低ラインを一概に決めるのは難しいことです。なぜなら、不動産投資には多様な種類があり、投資の目的、そして個々のリスク許容度に応じて理想とされる利回りや最低ラインは異なるからです。

たとえば、「本業とは別に月数万円の副収入が欲しい」と考える方と、「不動産投資を本業にしたい」と考える方とでは目的もリスクも違うので、それぞれに合った投資対象が必要ですよね。

ここでは、投資目的とリスク許容度別の理想利回りについて確認していきましょう。

不動産投資を副業感覚で行うなら3~4%の物件への投資が理想的

「本業とは別でお小遣い程度の収入がほしい」「老後に向けて安定した資産形成をしたい」など、不動産投資を副業感覚で行う場合は、利回り3~4%が期待できる比較的低リスクな物件への投資がおすすめです。

低利回りの物件はさまざまな付加価値を持っていることが多いため、空室率が低く、安定した収入を見込むことができます。

利回りが低く見える物件であっても、副収入を得ることが目的の投資家にとってはリスクを最小限に抑えながら収益を確保できるチャンスといえるのです。

不動産投資を本業とするなら8%以上の物件の投資も検討を

不動産投資を本業にする場合は、利回りが8%以上の高い物件を購入して運用することを検討しましょう。

高い利回りを持つ物件は収益性が相応に高く、成功すれば不動産所得だけで十分な生計を立てられる可能性があります。

ただし、高利回りの物件にはいくつかの注意点があります。

一つ目は、多くが地方エリアに位置するか、築年数が経過した物件であるという点です。このため、空き室リスクが高めであることを理解しておく必要があります。

また、築年数が経過した物件はリフォームやメンテナンスの必要性も想定されるため、利回りはその分低くなることもあるでしょう。

つまり、高利回りの物件はなんらかの理由で賃貸需要が低く、販売価格が安いため利回りが高く見えているだけかもしれないのです。

高利回り物件への投資はより慎重に行う必要があるので、片手間で運用する方よりも、本業として時間をかけられる方のほうが向いているといえます。

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利回り以外にも注目!需要が見込める物件の選び方

不動産投資において利回りは重要な指標ですが、優良物件を選ぶ際には他の要素も確認しておかなくてはいけません。

ここでは、需要が見込める物件の選び方について見ていきましょう。

立地条件に優れている

不動産投資において、物件の立地条件は極めて重要です。優れた立地条件を持つ物件を選ぶことは、成功のカギとなります。

利便性の確認

物件の周辺環境を詳しく調査し、利便性を確認することが不可欠です。

駅や買い物施設が近くにあるかどうかは、入居者にとって重要な選定要素になります。これらが遠い物件は、利便性が欠けていると見なされて空室率が高くなる傾向にあります。

災害リスクのチェック

物件が災害に見舞われやすい地域かどうかを確認しましょう。

自治体が公表しているハザードマップを活用して、災害リスクを把握することができます。

価格とリスクのバランス

立地条件が悪い物件は一般的に販売価格が安く、それに伴って利回りが高くなる傾向があります。

しかし、このような物件には空室リスクなどが潜んでいることがあるため、不動産投資初心者は要注意です。

一方で、利便性に優れた物件は利回りが低くなる傾向にありますが、空室になりにくく安定的な収益を見込むことができます。

不動産投資においては、物件の立地条件も加味してリスクとリターンのバランスを考えましょう。

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築年数に対してメンテナンスが行き届いている

築年数が経過している物件でも、メンテナンス(外壁塗装、原状回復工事など)が行き届いている場合は購入しても問題ないといえるでしょう。

一方、メンテナンスを行っていない物件は高利回りであっても、物件購入後にトラブルが発生し、場合によっては数百万円もの突発的な費用がかかるリスクがあります。

メンテナンスが適切に行き届いている物件は、将来的なリスクやコストの上昇が抑えられ、投資の安定性が高まるといえます。

耐震基準を満たしている

耐震基準を満たしているかどうかも、不動産投資物件選びでは大切なポイントです。

耐震基準とは、建築基準法によって定められた基準で、強い地震に耐えられるように設計された建物を指します。たとえば、1981年に改正された新耐震基準では震度6〜7程度の地震で倒壊しないように設計することが定められています。

この新耐震基準を満たしていないと、将来的に売却を検討する際、建物の改修や建て替えリスクが発生するので注意しましょう。

不動産投資は将来にわたる運用を考えるものであり、耐震性が高い物件を選ぶことはリスクを軽減し、資産の保全にも役立ちます。投資用物件を探す際は、耐震基準の確認も怠らないようにしましょう。

【初心者向け】不動産投資の利回りに関するQ&A

利回りに関するよくある質問

ここからは、不動産投資の利回りに関してよくある質問を確認していきましょう。

不動産投資は何年で回収する?

不動産投資の回収期間は多くの要因に左右されますが、一般的な目安は5年~10年程度です。

これは、物件購入時に投じた自己資金を回収するまでの期間を指します。回収期間が長期化した場合は、修繕費用など新たなコストが発生します。

一方で、回収期間を短縮しようとすると、エリアの家賃相場よりも割高な家賃を設定しなければならないなど、無理が生じることもあります。

このため、投資家はバランスを取りながら回収期間を考慮することが重要です。

不動産投資の回収期間は計算できる?

はい。不動産投資の回収期間は計算できます。

不動産投資の回収期間を計算するためには、まず「CCR(自己資金配当率)」を求める必要があります。

CCRは、物件の購入時に投じた自己資金に対する年間の収益割合を示すもので、以下の計算式で求めることができます。

  • CCR(%)=年間のキャッシュフロー(1年分の家賃収入-1年分の経費)÷自己資金額×100

CCRの計算によって、1年間で自己資金の何%を回収できるか把握できます。このCCRが分かったら、回収期間は以下の式を用いて計算しましょう。

  • 回収期間 = 100% ÷ CCR

購入時の利回りはそのままキープできる?

購入時点で高い利回りを得ても、そのまま維持できるかどうかは簡単に判断できません。

というのも、物件の利回りは時間とともに変動することが一般的だからです。

たとえば、物件の築年数が経過すると、入居者の需要が減少する傾向にあります。この場合、入居者を獲得するために家賃の引き下げが必要になるかもしれません。

購入時の高い利回りが持続することを前提に運用計画を立てると、利益が減少した際に必要な出費を賄えなくなるリスクが生じます。

不動産投資を検討する際には、家賃が下落する可能性も考慮して適切なリスク対策をしておきましょう。

利回りは物件の値段だけで計算すれば良い?

いいえ。物件の値段だけを考慮して利回りを計算するのは適切ではありません。

不動産投資を運用する際には、さまざまな経費が発生します。たとえば、固定資産税、管理費、修繕積立金など。また、経年劣化により修繕やリフォームが必要になる可能性も考えられます。

当初の収支計画がそのまま適用されるわけではないため、定期的に見直しを行い利回りの計算時にはこれらの経費を考慮することが重要です。

建物の構造は利回りに影響が出る?

はい。建物の構造は不動産投資の利回りに影響を与えることがあります。

主な構造の種類には、木造、鉄骨造、鉄筋コンクリート造(RC造)があり、ビルなどの商業物件では鉄筋鉄骨コンクリート造(SRC造)も見られます。

これらの構造には、建設コストや取得価格の違いがあります。一般的に、木造から鉄骨造、そして鉄筋コンクリート造(RC造)の順に建設コストが高くなり、物件価格も上がるので利回りは低くなるといえます。

ただし、建物の構造だけでなく、立地や物件の状態、周辺環境など他の要素も利回りに影響を与えます。

ちなみに、物件の耐用年数も考慮すべき要素です。通常、木造の物件は耐用年数が短く、鉄骨造、鉄筋コンクリート造(RC造)の物件は比較的長くなります。

耐用年数は経費算入できる減価償却費に大きな影響を与えるため、投資の収益シミュレーションにおいて重要なポイントです。

まとめ

不動産投資は多くの方にとって魅力的な投資方法であり、利回りはその収益性を測る重要な指標です。

自身の投資目的やリスク許容度に合わせて、理想的な利回りの投資物件を見つけましょう。

不動産投資は慎重な計画と専門知識が必要ですが、適切な物件の選定と運用により安定した収益を得ることが可能です。

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