不動産投資の物件選びで失敗しない！初心者が見るべき3つのポイントを解説

2025年12月13日

不動産投資に興味はあるけれど、「どんな物件を選べばいいのか分からない」「失敗するのが怖い」と感じていませんか。不動産投資の成功は、物件選びで9割が決まるといっても過言ではありません。

特に初心者の方は、正しい知識を持たずに物件を選んでしまうと、空室が埋まらずに赤字経営に陥ってしまうリスクもあります。この記事では、不動産投資の初心者の方が失敗しないための、物件選びの基本的な考え方から、具体的なチェックポイント、注意点までを分かりやすく解説します。

不動産投資の成功は物件選びから！最初に押さえるべきこと

物件探しを始める前に、まずは「なぜ不動産投資をしたいのか」という目的と、realisticな資金計画を立てることが成功への第一歩です。これらが明確でないと、営業担当者の言われるがままに物件を購入してしまい、後悔することになりかねません。

まずは投資の目的を明確にする

あなたが不動産投資を行う目的は何でしょうか。例えば、「老後の私的年金代わりとして長期的に安定した家賃収入を得たい」のか、「相続税対策として資産を圧縮したい」のかによって、選ぶべき物件は大きく異なります。前者の場合は、都心部へのアクセスが良く、安定した需要が見込める物件が適しているでしょう。後者の場合は、評価額と実勢価格の差が大きい都心部の物件が有利になります。目的を明確にすることで、物件選びの軸が定まります。

目的	適した物件の例
老後の安定収入	都市部へのアクセスが良好な区分マンション
相続税対策	都心部の評価額と実勢価格の差が大きい物件
副収入	地方都市の中古アパート（高利回り狙い）

自分の予算と資金計画を立てる

次に、どれくらいの自己資金を投入でき、どれくらいの融資を受けられそうかを把握し、無理のない予算を設定します。物件価格だけでなく、不動産取得税や登記費用、仲介手数料といった諸費用も考慮に入れる必要があります。一般的に、諸費用は物件価格の7%～10%程度かかると言われています。金融機関からの融資額は年収や勤務先などによって変わるため、事前に相談してみるのも良いでしょう。予算を決めることで、検討すべき物件の範囲が絞られ、効率的に物件探しを進めることができます。

不動産投資物件の種類と初心者におすすめの物件

不動産投資の対象となる物件には、マンションの一室から建物一棟まで様々な種類があります。それぞれの特徴を理解し、自分の目的や予算に合ったものを選びましょう。

物件種別	メリット	デメリット	初心者へのおすすめ度
中古区分マンション	少額から始められる、流動性が高い	大規模なリターンは狙いにくい	★★☆
新築区分マンション	設備が新しく人気、融資を受けやすい	価格が高く利回りが低い傾向	★☆☆
一棟アパート・マンション	リターンが大きい、リスク分散	初期費用が高い、管理の手間が大きい	★☆☆
戸建て	長期入居が期待できる	流動性が低い、需要が限定的	★★☆

区分マンションの特徴とメリット

区分マンションは、マンションの一室単位で購入するタイプの物件です。一棟買いに比べて初期費用を抑えられるため、不動産投資の初心者でも始めやすいのがメリットです。また、物件数が多く流通しているため、立地や間取りなどの選択肢が豊富で、売却時に買い手を見つけやすいという特徴もあります。

一棟アパート・マンションの魅力と注意点

一棟アパートやマンションは、建物全体を所有するため、複数戸からの家賃収入が期待でき、区分投資に比べて大きなリターンが見込めます。また、空室リスクを分散できる点もメリットです。ただし、購入価格が高額になるだけでなく、建物全体の維持管理費用や手間がかかるため、初心者にはハードルが高いと言えるでしょう。

戸建て投資はどんな人に向いているか

戸建てを賃貸に出す投資方法もあります。ファミリー層が入居することが多く、一度入居が決まれば長期間住んでもらえる傾向があるため、安定した収入が期待できます。しかし、集合住宅に比べて物件数が少なく、エリアによっては需要が限られるため、流動性が低い点には注意が必要です。相続で取得した家を貸し出すケースなどが一般的です。

初心者は中古の区分マンションから始めるのがおすすめ

初めて不動産投資を行う方には、中古の区分マンションがおすすめです。新築に比べて価格が安く、流通量が多いため、良い条件の物件を見つけやすいからです。特に、需要が高い単身者向けのワンルームや1LDKは、空室が出ても次の入居者が決まりやすく、維持費も比較的抑えられるため、初心者でも扱いやすいでしょう。

初心者が失敗しない！物件選び3つの重要ポイント

数ある物件情報の中から、本当に収益を生み出してくれる優良物件を見つけ出すためには、いくつかの重要なポイントがあります。ここでは、特に初心者が押さえておくべき3つのポイントに絞って解説します。

ポイント1：安定した賃貸需要が見込めるか

不動産投資の収益の源は家賃収入であり、そのためには入居者が途切れないことが最も重要です。安定した賃貸需要が見込めるかどうかは、まず「立地」で判断します。単身者向けなら駅からの距離や都心へのアクセス、ファミリー向けなら学校やスーパー、公園などの周辺環境が重要になります。実際に現地に足を運び、ターゲットとする入居者の視点で街の雰囲気や利便性を確認することが大切です。

ポイント2：投資対象として収益性は適切か

物件の収益性を判断する指標として「利回り」があります。ただし、物件サイト等に表示されている「表面利回り」だけを見るのは危険です。管理費や修繕積立金、固定資産税などの経費を考慮した「実質利回り」で判断する必要があります。相場よりも利回りが高すぎる物件は、何かしらの問題を抱えている可能性があるため注意が必要です。周辺の家賃相場を調べ、長期的に安定した収益が見込めるかを慎重に判断しましょう。

利回りの種類	計算式	特徴
表面利回り	年間家賃収入÷物件価格	経費が含まれていないため、目安として利用
実質利回り	(年間家賃収入-年間諸経費)÷(物件価格+購入時諸経費)	より現実に近い収益性を判断できる

参考：国土交通省不動産鑑定評価基準

ポイント3：建物の管理状態とメンテナンス状況は良好か

特に中古物件の場合、建物の管理状態が将来の支出を大きく左右します。共用部分が清潔に保たれているか、長期修繕計画が適切に立てられているか、修繕積立金が十分に貯まっているかなどを確認しましょう。これらの情報は、不動産会社から「重要事項調査報告書」を取り寄せることで確認できます。メンテナンスが不十分な物件は、購入後に高額な修繕費用が発生し、収支計画が狂ってしまう可能性があります。

参考：国土交通省-マンションの修繕積立金に関するガイドライン

【実践】不動産投資物件選びの具体的な4ステップ

ここからは、実際に物件を選んで購入に至るまでの具体的な流れを4つのステップで解説します。一つ一つのステップを着実に進めることが、失敗を防ぐ鍵となります。

ステップ1：信頼できる不動産会社を探す

物件探しは、良いパートナーとなる不動産会社を見つけることから始まります。インターネットの口コミや実績を確認し、複数の会社と面談してみましょう。あなたの投資目的を親身に聞いてくれ、メリットだけでなくリスクについてもきちんと説明してくれる誠実な担当者を見つけることが重要です。良い不動産会社は、ウェブサイトに載っていない優良な非公開物件の情報を持っていることもあります。

ステップ2：物件情報を多角的に収集する

不動産会社からの紹介だけでなく、不動産ポータルサイトも活用して、できるだけ多くの物件情報を集めましょう。様々な物件を比較検討することで、相場観が養われ、物件の良し悪しを判断する目が磨かれます。気になる物件があれば、レントロール（家賃表）や物件概要書を取り寄せ、詳細な情報を確認します。

ステップ3：現地調査で必ず確認すべきこと

資料上では魅力的に見えても、必ず現地に足を運び、自分の目で確認することが不可欠です。建物の外観や共用部の状態、部屋の中の状況はもちろん、周辺環境を歩いてチェックします。最寄り駅からの道のりは明るく安全か、騒音や悪臭の原因となるような施設はないかなど、入居者の視点で細かく確認しましょう。可能であれば、時間帯や曜日を変えて複数回訪れると、より深くその土地の状況を理解できます。

現地調査のチェックポイント	確認事項の例
建物	外壁のひび割れ、共用廊下やゴミ置き場の清潔さ、掲示板の管理状況
室内	日当たり、水回りの状態、収納の広さ、隣や上下階の音の響きやすさ
周辺環境	コンビニやスーパーまでの距離、駅からの道のりの安全性、騒音・悪臭の有無

ステップ4：収支シミュレーションで最終判断する

購入したい物件が見つかったら、最終的な判断のために詳細な収支シミュレーションを行います。家賃収入から、管理費、修繕積立金、固定資産税、ローン返済額、そして将来起こりうる空室や家賃下落のリスクも考慮して、長期的なキャッシュフローを予測します。このシミュレーションで、安定的に利益が出ることが確認できれば、購入の申し込みへと進みます。

物件選びで注意すべき！避けるべき物件の特徴

不動産投資では、魅力的な物件を選ぶことと同じくらい、「手を出してはいけない物件」を避けることが重要です。ここでは、初心者が特に注意すべき物件の特徴を3つ紹介します。

避けるべき物件	潜むリスク
違法建築物	融資不可、売却困難、行政からの是正命令
旧耐震基準の物件	大規模地震での倒壊リスク、資産価値の低下
心理的瑕疵物件	入居者が見つかりにくい、資産価値の低下
高利回りすぎる物件	空室リスク、高額な修繕費、賃貸需要の低いエリア

違法建築物や旧耐震基準の物件

建築基準法に違反している「違法建築物」は、金融機関の融資が受けられないことが多く、将来的に売却することも困難になります。また、1981年5月31日以前の「旧耐震基準」で建てられた物件は、大きな地震で倒壊するリスクがあるため避けるべきです。耐震基準については、物件の築年で確認できます。

参考：建築：住宅・建築物の耐震化について-国土交通省

心理的瑕疵（かし）のある物件

過去にその物件で自殺や殺人事件などがあった場合、それは「心理的瑕疵」となり、入居者に告知する義務があります。こうした物件は家賃を下げないと入居者が決まりにくく、資産価値も低くなりがちです。購入前に、重要事項説明書で瑕疵の有無を必ず確認しましょう。

相場より利回りが高すぎる物件

地方の築古物件などで、非常に高い利回りを提示している物件には注意が必要です。利回りが高いのには、入居者が全く決まらない、修繕費用が莫大にかかるなど、何らかの理由が隠されているケースがほとんどです。高利回りという数字だけに惑わされず、なぜその利回りになっているのか、その背景を冷静に分析することが大切です。

まとめ

不動産投資で成功するためには、物件選びが最も重要なステップです。まずは投資の目的と予算を明確にし、初心者の方はリスクの少ない中古の区分マンションから検討を始めましょう。「賃貸需要」「収益性」「管理状態」という3つのポイントを軸に、信頼できる不動産会社と共に情報を集め、必ず現地を確認することが大切です。この記事で紹介したポイントを参考に、慎重に物件選びを進め、安定した資産形成への第一歩を踏み出してください。