投資用マンション売却のベストなタイミングは？高く売るコツと税金・費用を解説

2026年8月21日

投資用マンションの売却タイミングや、かかる費用について悩んでいませんか。この記事では、売却で損をしないためのベストな時期や税金の計算方法、高く売るためのコツを解説します。

この記事を読むと、投資用マンションを売却すべきタイミング、税金・費用の考え方、高く売るための不動産会社選びのポイントが分かります。結論として、売却時期は「所有期間が5年を超えるか」「大規模修繕や積立金の負担が近いか」「築年数による資産価値の下落が進む前か」を確認したうえで判断することが重要です。

投資用マンションを売却すべきベストなタイミングとは？

投資用マンションの売却を成功させるためには、市場の需要が高く、かつ税金などの負担が減るタイミングを見極めることが重要です。やみくもに売り出してしまうと、期待していた価格で売れなかったり、手元に残る資金が少なくなったりするリスクがあります。ここでは、売却を検討すべき3つの最適なタイミングについて詳しく解説していきましょう。

築年数が浅く資産価値が落ちる前（築10年・20年の壁）

不動産の価値は、建物の経年劣化とともに少しずつ下がっていく傾向があります。とくに投資用マンションの場合、築10年や築20年という区切りの年数が、売却価格に影響を与える要素になりやすいと言われています。

築浅と呼ばれる築10年未満の物件は、室内設備の傷みが比較的少なく、買い手から状態のよい物件として見られやすい傾向があります。そのため、高値での売却を狙うのであれば、築10年を迎える前に市場へ出すのが一つの有効な手段となるでしょう。

また、築20年を超えると、買い手が利用する金融機関の融資条件が厳しくなることがあります。不動産投資ローンの融資期間は、建物の法定耐用年数から築年数を差し引いて計算されるのが一般的です。築年数が古くなると借入期間が短くなり、買い手の毎月の返済負担が重くなるため、購入を敬遠される原因となります。

物件の資産価値を高く評価してもらえるうちに売却活動を始めることで、希望の価格でスムーズに手放せる可能性が高まります。

参考：国税庁「主な減価償却資産の耐用年数表」

大規模修繕の実施や多額の費用が発生する前

マンションの大規模修繕工事は、外壁塗装や屋上防水などを含む大きな修繕です。実施時期は建物の仕様や立地、劣化状況によって異なりますが、国土交通省の長期修繕計画作成ガイドラインでは、外壁塗装や屋上防水などの周期の目安として12〜15年程度が示されています。また、修繕工事等の費用は多額となるため、修繕積立金が不足した場合に一時金を徴収するなど、区分所有者の追加負担が生じる可能性があります。さらに、工事完了後には毎月の修繕積立金が値上げされることも少なくありません。

所有しているマンションの管理組合から大規模修繕の計画が発表されたり、積立金不足が議題に上がったりした場合は、追加の費用負担が発生する前に、売却に向けて動くことが一つの選択肢です。買い手にとっても、購入直後に修繕積立金が値上げされる物件は利回りが低下するため、魅力が下がってしまいます。したがって、管理状況や修繕計画を定期的に確認し、負担が増える手前で売却を検討することが、判断のポイントになります。

参考：国土交通省「長期修繕計画標準様式、長期修繕計画作成ガイドライン及び同コメント（PDF）」

所有期間が5年を超えて譲渡所得税率が下がる時期

売却によって得た利益（譲渡所得）には税金がかかりますが、物件の所有期間によって税率が大きく変わる仕組みをご存知でしょうか。不動産を売却した年の1月1日時点において、所有期間が5年以下の場合は短期譲渡所得となり、5年を超える場合は長期譲渡所得として扱われます。

国税庁の案内では、短期譲渡所得は所得税30％・住民税9％、長期譲渡所得は所得税15％・住民税5％で計算され、いずれも復興特別所得税が加わります。復興特別所得税を含めた目安は、短期譲渡所得が39.63％、長期譲渡所得が20.315％です。

この税率の違いは、売却後の手残り額に非常に大きな影響を与えます。たとえば、売却益が500万円出た場合、短期譲渡所得では約200万円近い税金がかかりますが、長期譲渡所得であれば約100万円に抑えられるというわけです。税率だけを見ると、所有期間が5年を超えてから売却するほうが有利になりやすいです。ただし、売却価格の下落や大規模修繕前後の費用負担によって手取り額が変わるため、税率だけでなく総額で比較することが大切です。売却時期を検討する際は、ご自身の物件の正確な取得日を確認し、税率が切り替わるタイミングを見逃さないようにしましょう。

参考：No.3211 短期譲渡所得の税額の計算｜国税庁

参考：No.3208 長期譲渡所得の税額の計算｜国税庁

投資用マンション売却にかかる税金と諸費用

マンションを売却する際には、売却代金がすべて手元に入るわけではなく、さまざまな費用や税金が差し引かれます。これらの支出をあらかじめ把握しておかないと、資金計画に狂いが生じる可能性があります。ここでは、売却時に発生する主な費用や税金の計算方法について順番に確認していきましょう。

費用の種類	概要と金額の目安
仲介手数料	不動産会社に支払う報酬（400万円超の場合は、売買価格の3%＋6万円＋消費税が上限）
印紙税	売買契約書に貼付する収入印紙代（売却価格により数千円〜数万円）
登記費用	抵当権抹消登記などの手続きにかかる費用（司法書士報酬を含め数万円程度）
譲渡所得税	売却利益に対してかかる税金（所有期間により税率が約20%または約39%）

売却時に発生する主な費用（仲介手数料・印紙税など）

売却手続きを進めるうえで大きな支出となりやすいのが、不動産会社へ支払う仲介手数料です。仲介手数料は法律に基づく告示で上限額が定められており、原則として売買価格が400万円を超える場合は「（売買価格×3%＋6万円）＋消費税」で上限額を計算できます。

たとえば、2,000万円でマンションが売却できた場合、仲介手数料の上限は（2,000万円×3%＋6万円）×1.1＝72万6,000円（税込）です。なお、一定の要件を満たす「物件価格が800万円以下」の売買では、別の上限が適用される場合があります。

また、売買契約書には印紙税がかかり、契約金額が1,000万円を超えて5,000万円以下の場合、軽減措置の適用があれば1万円です（軽減措置の適用期間内に作成される契約書が対象）。そのほかにも、引越しを伴う場合は退去費用やクリーニング代がかかることもあります。売却活動を始める前に、これらの諸費用が総額でどのくらいになるのかを試算しておくことが大切です。査定価格が高くても、税金や費用を差し引くと想定より資金が残らないケースがあります。

参考：建設産業・不動産業：＜消費者の皆様向け＞不動産取引に関するお知らせ-国土交通省

参考：No.7108 不動産の譲渡、建設工事の請負に関する契約書に係る印紙税の軽減措置｜国税庁

譲渡所得税の計算方法と短期・長期での税率の違い

マンションを売って利益が出た場合には、譲渡所得税と呼ばれる所得税および住民税を納めなければなりません。譲渡所得の金額は、「売却価格」から「物件の取得費」と「売却にかかった譲渡費用」を差し引いて計算されます。ここで注意したいのは、建物の取得費は購入価格そのものではなく、そこから減価償却費を差し引いた金額になるという点です。長期間所有していると減価償却が進むため、帳簿上の取得費が下がり、結果として譲渡所得が大きくなりやすい傾向にあります。

利益の計算ができたら、前述の通り所有期間に応じた税率を掛け合わせて税額を求めます。国税庁の規定に従い、所有期間が5年以下の短期譲渡所得には39.63%、5年超の長期譲渡所得には20.315%（いずれも復興特別所得税を含む）の税率が適用されます。まずはご自身の所有期間が「5年以下」か「5年超」か確認したうえで、税率を当てはめて税額を考えるとよいでしょう。なお、利益が出なかった場合やマイナスになった場合は、原則として譲渡所得税はかかりません。正確な税額を把握するためにも、購入時の売買契約書や諸費用の領収書をしっかりと保管しておくことが重要となります。

投資用ローンの完済と抵当権抹消に必要な手続き

投資用マンションを購入する際、多くの方が金融機関から不動産投資ローンを借り入れています。ローンを利用している場合、物件には金融機関の抵当権が設定されており、売却して買主に引き渡すまでに、通常はこの抵当権を抹消する手続きが必要になります。抵当権を外すためには、売却代金を受け取る決済の日に、ローンの残債を金融機関へ一括返済する必要があります。売却価格がローン残債を上回っていれば、受け取った代金からそのまま返済に充てることが可能です。

一括返済を行うためには、事前に金融機関へ連絡し、繰り上げ返済の申し出を行う手続きが求められます。手続きには数週間かかることがあるため、売買契約が成立したら早めに金融機関の担当者とスケジュールをすり合わせることが大切です。また、抵当権抹消登記には登録免許税がかかり、司法書士に依頼する場合は別途報酬も発生します。費用は物件数や依頼内容によって異なるため、決済前に金融機関や司法書士へ見積もりを確認しておきましょう。

参考：住宅ローン等を完済した方へ（抵当権の登記の抹消手続のご案内）：法務局

投資用マンションを相場より高く売却するためのコツ

せっかく投資用マンションを手放すのであれば、少しでも高い価格で売却し、これまでの投資の成果を最大化したいと考えるはずです。高く売るためには、物件の価値を正しく評価してくれるパートナーを見つけることや、市場のニーズに合わせた売り方を工夫することが求められます。ここでは、相場を踏まえながら、できるだけ有利な条件で売却するための具体的なコツをご紹介します。

投資物件の売却実績が豊富な不動産会社を選ぶ

不動産会社にはそれぞれ得意とする分野があり、居住用のファミリー向け物件が得意な会社もあれば、投資用のワンルームマンションに特化した会社もあります。投資用マンションを高く売るためには、後者のような投資物件の売却実績が豊富な不動産会社をパートナーに選ぶことが非常に重要です。投資用物件の買い手は主に投資家であり、彼らは利回りやキャッシュフロー、賃貸需要といった投資目線で物件を評価します。

投資物件の扱いに慣れた不動産会社であれば、投資家が重視する指標を魅力的にアピールするノウハウを持っています。また、すでに物件を探している優良な投資家の顧客リストを独自に保有していることも多く、スムーズなマッチングが期待できるでしょう。不動産会社を選ぶ際は、ホームページで投資物件の売却実績を確認したり、担当者に最近の売却事例を質問したりして、信頼できる会社かどうかを見極めることが大切です。

複数の不動産会社へ査定を依頼し比較検討する

適正な売却価格を把握するためには、最初から1社に絞り込むのではなく、必ず複数の不動産会社に価格査定を依頼してください。不動産会社によって、査定の根拠とするデータや販売戦略が異なるため、提示される査定価格には差が出ることがあります。複数の査定結果を見比べることで、ご自身の物件の客観的な市場価値や相場感を正確に捉えることができます。

ただし、提示された査定価格が一番高い会社が優れているとは限りません。中には、媒介契約を獲得することだけを目的に、わざと相場より高い価格を提示する会社も存在します。そのため、査定額の高さだけで決めるのではなく、「なぜその価格で売れると見込んでいるのか」という根拠をしっかりと担当者に確認することが必要です。丁寧なデータ分析と明確な販売戦略を提示してくれる会社を選ぶことで、結果的に高値での売却に繋がるでしょう。

オーナーチェンジと空室売却のメリットを使い分ける

投資用マンションの売却方法には、入居者がいる状態のまま売却する「オーナーチェンジ」と、入居者が退去した後の「空室状態」で売却する方法の2種類があります。

現在入居者がいる場合は、そのままオーナーチェンジとして売り出すのが一般的です。オーナーチェンジのメリットは、買い手が購入直後から家賃収入を得られるため、利回りを重視する投資家に対して強い訴求力を持つ点にあります。

一方で、退去のタイミングと重なった場合は、空室状態のまま売却活動を行うことも一つの選択肢となります。空室であれば、買い手は実際に室内を見学して状態を確認できるため、安心して購入に踏み切れるという強みがあります。また、間取りや立地によっては、投資家だけでなく自分で住むための「実需層」に販売できる可能性も広がり、相場より高く売れるケースも少なくありません。

物件の状況に合わせて、どちらの売り方が適しているかを不動産会社と相談して決定するとよいでしょう。

投資用マンション売却の基本的な流れと手順

実際にマンションを売却しようと決断してから、物件を引き渡して代金を受け取るまでには、いくつかのステップを踏む必要があります。全体の流れを事前に把握しておくことで、書類の準備や金融機関とのやり取りを計画的に進めることができるでしょう。ここでは、売却相談から決済までの基本的な手順を解説していきます。

売却のステップ	実施する内容と目安となる期間
1.売却相談・査定依頼	複数社に物件の査定を依頼し、販売価格の目安を知る（約1〜2週間）
2.媒介契約の締結	信頼できる不動産会社を選び、売却を依頼する契約を結ぶ（約1週間）
3.売却活動・見学対応	不動産会社が広告を出し、購入希望者を探す（約1〜3ヶ月）
4.売買契約と決済	買主と契約を結び、後日代金の受け取りと物件の引き渡しを行う（約1ヶ月）

不動産会社への売却相談と価格査定の依頼

売却に向けた最初のステップは、不動産会社への相談と価格査定の依頼から始まります。インターネットの不動産一括査定サイトなどを活用し、物件の基本情報（所在地、専有面積、築年数、現在の家賃収入など）を入力して、複数の会社に机上査定を依頼しましょう。机上査定は、周辺の類似物件の取引事例などを基におおよその価格を算出するもので、数日以内に結果を受け取ることができます。

机上査定の結果を比較して、信頼できそうな不動産会社を2〜3社に絞り込んだら、次は訪問査定を依頼します。訪問査定では、不動産会社の担当者が実際に物件を訪れ（空室の場合）、室内の痛み具合や日当たり、共用部分の管理状況などを細かくチェックします。オーナーチェンジ物件の場合は室内を見ることができないため、外観や資料をもとに詳細な査定が行われます。この過程で、担当者の対応の丁寧さや専門知識の深さも併せて確認することが大事です。

媒介契約の締結と物件の売却活動の開始

売却を依頼する不動産会社が決まったら、次に行うのが媒介契約の締結です。媒介契約には、「専属専任媒介契約」「専任媒介契約」「一般媒介契約」の3種類があり、それぞれ他社との重複契約の可否や、不動産会社からの報告頻度などのルールが異なります。投資用マンションの場合、1社に販売活動を集中して任せる専任媒介契約や専属専任媒介契約を選ぶことで、不動産会社が熱心に広告宣伝を行ってくれる傾向があります。

媒介契約を結ぶと、いよいよ市場での売却活動がスタートします。不動産会社は、投資家向けの不動産ポータルサイトに物件情報を掲載したり、自社の顧客リストに向けてダイレクトメールを送ったりして買い手を探します。オーナーチェンジ物件の場合は入居者のプライバシーに配慮し、室内写真を使用せずに図面や利回り情報を中心にアピールすることになります。

専任媒介契約や専属専任媒介契約を結んでいる場合は、不動産会社から定期的に販売活動の報告を受けられるため、問い合わせの状況や買い手側の反応を確認しながら、必要に応じて価格調整などの戦略を見直すことが大切です。

参考：媒介契約制度｜東日本レインズ（REINS）｜国土交通大臣指定公益財団法人東日本不動産流通機構

買主との売買契約および決済・引き渡し

購入を希望する買主が現れ、価格や引き渡し時期などの条件交渉がまとまれば、売買契約の締結へと進みます。契約当日は、不動産会社から買主に対して重要事項説明が行われた後、売主と買主の双方が売買契約書に署名捺印を行います。この際、買主から売買価格の5%から10%程度の手付金を受け取るのが一般的です。契約が成立した後に売主都合で契約を解除する場合は、（手付が交付されているなど一定の条件下で）買主が履行に着手するまでであれば、受領した手付金の倍額を現実に提供して解除できるとされます。

売買契約から決済・引き渡しまでの期間は取引条件（住宅ローン手続き等）により変動しますが、一般に1〜2か月程度が目安とされています。決済の場には、売主、買主、不動産会社の担当者、司法書士、そして金融機関の担当者が集まるのが通例です。買主から残代金が支払われると同時に、売主は投資用ローンの残債を一括返済し、司法書士が抵当権の抹消と所有権の移転登記手続きを実施します。鍵の引き渡しや管理会社への通知が完了すれば、投資用マンションの売却に関する一連の手続きはすべて無事に終了となります。

投資用マンション売却のよくある失敗やトラブル

投資用マンションの売却は動く金額が大きいため、思わぬトラブルに見舞われることがあります。とくに、不動産業者とのコミュニケーション不足や、契約内容の確認漏れが原因で失敗してしまうケースが後を絶ちません。ここでは、実際に起こりがちな失敗やトラブルとその対策について理解を深めておきましょう。

高すぎる査定価格をうのみにして売れ残る失敗

マンションを高く売りたいという気持ちから、複数社の査定額のなかで最も高い金額を提示した会社に依頼すると、相場とかけ離れた価格設定になり、売却が長期化して売れ残るリスクがあります。売出し価格を検討する際は、国土交通省の「不動産情報ライブラリ」等で取引価格情報（成約事例を含む）を確認するなど、客観的な情報も参照しながら判断することが重要です。

参考：建設産業・不動産業：不動産取引価格情報提供制度-国土交通省

サブリース契約の解除に伴う違約金トラブル

投資用マンションの運用において、家賃保証を受けられるサブリース契約を結ぶケースがあります。一方で、サブリース契約に関しては、賃料の見直し等をめぐるトラブルが指摘されており、契約内容やリスクを十分理解した上で契約することが重要です。

また、契約の更新・解除に関する定めや、損害賠償額の予定又は違約金に関する定めがある場合には、その内容が契約書面に記載され、説明されるべき事項とされています。物件売却を検討する場合も、サブリース契約書の解約条項（解約条件・予告期間・違約金等）を確認し、必要に応じて専門家へ相談しながら慎重に進める必要があります。

参考：サブリース契約に関するトラブルにご注意ください!|消費者庁