4000万円の家を買うには年収いくら必要？無理なく返済するコツを紹介

「4000万円の家を買うにはどれくらいの年収が必要？」

「住宅ローンの審査に通るためのポイントは？」

「自分の年収で本当に無理なく返済できるのか？」といった不安が頭をよぎることもあると思います。

実際、4000万円の住宅ローンを組むには、最低でも年収500万円が必要と言われていますが、理想は年収600万円〜800万円が望ましいとされています。

しかし、単に年収だけでなく、家計全体のバランスや将来のライフプランも考慮することが大切です。

今回は、「4000万円の家を購入するために必要な年収の目安」や、「無理なく返済するためのコツ」などについて詳しく解説します。

また、住宅ローンの審査に通るためのポイントについても紹介しているので、ぜひ参考にしてください。

4000万円の家を買える年収はどれくらい？

4000万円の家を買える年収について解説していきます。

年収別の返済負担率もまとめているので、自身の年収と照らし合わせてみてください。

4000万円の家を買うために必要な年収の目安

4000万円の家を買うために必要な年収の目安は、600万円から800万円程度です。

この目安は、住宅ローンの返済負担率が手取り収入の25%以内に収まるように設定されています。

返済負担が大きいと、日々の生活に支障をきたすことになります。

例えば、年収700万円の場合、4000万円の住宅ローンを35年返済で組むと、月々の返済額は約10万円となります。

これは手取り収入の約23%に相当し、無理なく返済することができます。

ただし、この目安はあくまで一般的な基準であり、個々の生活スタイルや将来の収入目安によって変わってきます。

共働きの場合は世帯年収で考えることもでき、より柔軟な計画が立てられます。

このように、4000万円の家を買うための年収目安は600万円から800万円ですが、自身の生活状況をよく考慮し、無理のない計画を立てることが重要です。

年収別に見る返済負担率

返済負担率は年収の25%以下であれば、生活に支障をきたさず、無理なく返済を続けられると言われています。

返済負担率が高いと、予期せぬ出費や収入の減少に対応できなくなるリスクがあります。

逆に、返済負担率が低いと、購入可能な住宅の選択肢が制限されることもあります。

年収別に見る返済負担率の一覧は以下になります。

年収	返済負担率目安 (25%)	月額返済額上限	購入可能目安価格
400万円	100万円	約8万円	2000万円
500万円	125万円	約10万円	2500万円
600万円	150万円	約12万円	3000万円
700万円	175万円	約14万円	3500万円
800万円	200万円	約16万円	4000万円
900万円	225万円	約18万円	4500万円
1000万円	250万円	約20万円	5000万円

この表は、年収400万円から1000万円までの場合、返済負担率25%以下で無理なく返済できる目安を示しています。

例えば、年収500万円の場合、月々の返済額は約10万円が上限となります。

年収700万円なら約14万円、年収1000万円では約20万円が目安です。

ただし、これはあくまで目安であり、ボーナス返済を活用したり、頭金を多く用意したりすることで、借入額を抑えることができます。

住宅ローンの選び方と金利の種類

住宅ローンを選ぶ際には、金融機関ごとの条件を比較することが重要です。

金利タイプには「固定金利」と「変動金利」の2種類があり、それぞれにメリットとデメリットがあります。

ここでは、住宅ローンの選び方や金利の種類について解説していきます。

住宅ローンは金融機関によって条件が異なる

住宅ローンを選ぶ際は、複数の金融機関を比較するようにしてください。

金融機関によって金利や返済条件、審査基準などが大きく異なり、返済計画に大きな影響を与えます。

例えば、ある銀行では4000万円の住宅ローンに対して年利1.0%を提示する一方、別の銀行では0.8%を提示する場合があります。

この0.2%の差は、35年の返済期間で100万円以上の違いがあります。

また、金利は借り手の信用力や担保内容によっても異なるため、実際の借り入れ時には個別の審査を経て決定されます。

金利は、随時変動するため、常に最新の情報を確認することが重要です。

金利タイプは「固定金利」と「変動金利」の2種類がある

住宅ローンの金利タイプは、固定金利と変動金利の2種類から選ぶことができます。

項目	固定金利	変動金利
金利	借入期間中ずっと同じ	市場金利に連動して変動
メリット	毎月の返済額が一定で家計管理しやすい将来の金利上昇リスクを回避できる	現在の低金利環境では、有利な金利で借り入れ可能
デメリット	一般的に変動金利より金利が高い将来の金利下降時のメリットを享受できない	金利上昇リスクがあり、返済負担が重くなる可能性がある
金利設定	一般的に変動金利より高め現在はやや低めの設定が多い場合もある	現在は非常に低い水準にある
返済額	一定	変動する可能性あり（ただし、急激な増加を防ぐ仕組みがある場合もある）
おすすめの人	将来の返済計画を立てたい人金利上昇リスクを避けたい人毎月の返済額に余裕がある人	毎月の返済額の変動に柔軟に対応できる人低金利で借り入れたい人

固定金利は金利が変わらないため、返済計画が立てやすい一方、変動金利は市場金利に連動して変化するため、将来の返済額が変動することがあります。

例えば、4000万円を35年で借りた場合、固定金利1.5%なら月々の返済額は約11.3万円で一定ですが、変動金利0.7%なら当初は約10万円でも、金利上昇時には増加する可能性があります。

ただし、日本銀行の金融政策により、急激な金利上昇のリスクは当面低いと考えられています。

2024年においても、日本の住宅ローン金利は他国と比較して低水準を維持すると予想されています。

諸経費を含めた初期費用を把握しておく

住宅購入時には、ローンの返済額だけでなく諸経費を含めた総額を考慮することが重要です。

これにより、より現実的な資金計画を立てることができます。

4000万円の住宅を購入する場合の諸経費の内訳は以下の通りです。

項目	概算金額	内訳
不動産取得税	40-80万円	土地・建物の評価額 × 1.4％
登録免許税	60-80万円	土地・建物の評価額 × 0.4％～1.0％
仲介手数料	120-140万円	物件価格 × 3％ + 6万円
火災保険料	15-30万円	建物の構造、延床面積、保険期間、補償内容などによって変動
住宅ローン関連費用	50-100万円	融資額、金融機関、利用するサービスによって変動
引っ越し費用	15-30万円	荷物の量、移動距離、利用する業者などによって変動

これらの諸経費は物件価格の5〜10%程度となり、合計で200〜400万円の費用が必要となります。

また、新築と中古、一戸建てとマンションでも諸経費の内訳が異なります。

新築の場合は不動産取得税が軽減される一方、中古物件では仲介手数料が高くなる傾向があります。

住宅ローンを組む際は、これらの諸経費も考慮した上で、無理のない返済計画を立てることが大切です。

4000万円の家を無理なく返済するためのコツ

4000万円の家を無理なく返済するためのコツは、以下の通りです。

• 繰上返済を活用する
• 住宅ローン控除を最大限に活用する
• 返済期間を延ばして月々の返済の負担を軽減する
• タイミングをみて低金利のローンに借り換える

それぞれ詳しく解説していきます。

繰上返済を活用する

繰上返済することで、総支払額を減らし、金利負担を軽減することができます。

例えば、4000万円を35年ローン（金利1%）で借りた場合、毎年50万円の繰上返済を行うと、返済期間を約8年短縮し、総支払額を約500万円削減できます。

繰上返済のおすすめの方法は、以下の通りです。

• 半年に一度のボーナス時に、まとまった金額を繰上返済に充てる
• 毎月の返済額を少し多めに設定し、その差額を繰上返済に充てる
• 臨時収入や支出が減った分を繰上返済に回す
• 日々の生活費を見直し、節約できた分を繰上返済に充てる
• 投資で得た利益を繰上返済に充てる

しかし、繰上返済には手数料がかかる場合があるため、事前に確認が必要です。

繰上返済を検討する際は、金融機関に相談し、最適な方法を選ぶことが大切です。

住宅ローン控除を最大限に活用する

住宅ローン控除は、長期間にわたって税金の軽減を受けられるため、実質的な住宅取得コストを削減することができます。

以下は、住宅ローン控除を最大限に活用するためのポイントです。

• 現行の制度では、借入額の0.7%（上限40万円）が最大13年間控除されるため、控除期間中は借入残高を維持することで控除額を最大化できる。
  
• 控除期間中は借入残高を維持することで控除額を最大化できるため、控除期間終了後に繰上返済を行うのが効果的。
  
• 共働きの場合「ペアローン」または「連帯債務」で組むことで、二人分の控除を受けられる可能性がある。

また、新築住宅を購入する際、省エネ基準を満たす住宅を選ぶことで、住宅ローン減税の借入限度額を高く設定できます。

上記の控除を受けるためには入居した翌年に確定申告をする必要があるため、申告を忘れないように注意しましょう。

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返済期間を延ばして月々の返済の負担を軽減する

返済期間を延ばすことで、月々の返済額が少なくなり、毎月の家計への負担を軽減できます。

例えば、4000万円を30年ローンで借りる場合、金利1.5%なら月々の返済額は約13.8万円です。

これを35年ローンに延ばすと、同じ金利での月々の返済額は約12.3万円に減ります。

約1.5万円の差額は、毎月の家計にとって大きな助けとなります。

また、返済期間を延ばすことで毎月の返済額が減少し、生活費や教育費などの他の必要経費に充てる余裕が生まれます。

さらに、長期的な視点で見れば、将来的に金利が上昇するリスクにも備えることができます。これにより、突然の金利上昇による返済額の増加にも柔軟に対応できます。

ただし、返済期間を延ばすと総支払額が増えることに注意が必要です。

30年ローンと35年ローンを比較すると、総支払額の差は数百万円に及ぶことがあります。

自身の収入や家計の状況、将来の生活設計などを総合的に判断した上で、返済期間の延長を検討することが重要です。

タイミングをみて低金利のローンに借り換える

低金利のローンに借り換えをすることで、月々の返済額を減らし、総支払額を削減することができます。

例えば、4000万円を35年返済、金利3.0%から1.5%に借り換えた場合、総返済額は約6400万円から約5100万円になり、約1300万円の節約になります。

借り換えのタイミングとしては、市場金利が下がった時や、現在のローンの金利が市場金利よりも高い場合が最適です。

借り換え時には事務手数料や抵当権設定費用、印紙税などの諸費用がかかります。

借入金額の3％程度が必要になるのが一般的です。手数料や諸費用を含めても、トータルの返済額が減るかを確認しましょう。

また、借り換え先の金融機関でも改めて審査があり、収入が減少した場合などは、審査に通らないこともあるので注意が必要です。

住宅ローンの審査に通るためのポイント

次に住宅ローンの審査に通るためのポイントについて紹介していきます。

審査に通るためのポイントは、次の3つです。

• 少しでも属性を高める
• 資産価値が高い物件を選ぶ
• 頭金を用意する

少しでも属性を高める

住宅ローンの審査に通るためには、少しでも属性を高めることが重要です。

金融機関は借り手の属性を評価して、返済能力を判断します。

属性を高めることで、審査に通る確率が上がり、より良い条件でローンを組むことができます。

属性を高めるための方法は以下になります。

• 安定した収入を確保する：正社員や公務員など、安定した職業に就いていることが重要です。また、収入が高いほど審査に有利になります。
  
• 勤続年数を延ばす：同じ会社での勤続年数が長いほど、安定した収入が期待できると判断されます。できるだけ長く同じ職場で働くことが望ましいです。
  
• 借入状況を改善する：他のローンやクレジットカードの借入残高を減らすことで、返済能力が向上します。可能であれば、借入を完済してから住宅ローンの申し込みを行いましょう。
  
• 自己資金を増やす：頭金を多く用意することで、借入額を減らすことができます。これにより、金融機関からの評価が高まり、審査に通りやすくなります。

転職する場合は、審査に影響する可能性があります。

転職の理由や新しい職場の雇用形態、収入なども考慮されるので、転職のタイミングは、住宅ローンの申込みの半年以上前に済ませておくのが理想的です。

これらの点に注意しながら、計画的に準備を進めていくことが、審査を有利に進めるポイントになります。

資産価値が高い物件を選ぶ

金融機関が物件の価値を担保として評価するため、資産価値が高い物件を選ぶことも大切です。

資産価値が高い物件は、将来の売却時にも高値で取引される可能性が高く、金融機関にとってリスクが低いと判断されます。

これにより、審査が通りやすくなります。

例えば、都心や駅近の物件は資産価値が高い傾向があります。

福岡市内の駅近のマンションは、需要が高く、将来的にも価値が維持されやすいです。

また、管理が行き届いているマンションは、資産価値が維持されやすく、金融機関の評価も高くなります。

購入前に管理組合の運営状況や修繕計画を確認することが大切です。

頭金を用意する

頭金を用意することで、借入額が減少し、返済負担が軽減されるため、審査に通りやすくなります。

例えば、4000万円の住宅を購入する際に、頭金として800万円を用意するとします。この場合、借入額は3200万円となり、月々の返済額も少なくなります。

具体的には、金利1.5%で35年ローンを組んだ場合、頭金なしでは月々の返済額が約12.2万円ですが、頭金800万円を入れると約9.8万円に減少します。

さらに、フラット35では、融資率が90％以下（頭金10％以上）の場合、金利が優遇されます。

このように、頭金を多く用意することで、金利優遇を受けられ、総返済額も減少し、審査も通りやすくなります。

4000万円の住宅ローンシミュレーション

4000万円の住宅を購入する際、年収に応じてどのような返済プランになるのかシミュレーションしてみましょう。

年収500万円、700万円、900万円の場合について、月々の返済額や総返済額を紹介していきます。

年収500万円の場合の返済プラン

【前提条件】
年収：500万円
物件価格：4000万円
借入金利：1.5%（全期間固定金利）
返済期間：35年

年収500万円に対する年間返済額約146万円（月々約12.2万円×12ヶ月）の返済負担率は約29.3%になります。

一般的に返済負担率は25%以下が理想とされているため、この場合は少し高めです。

年収500万円に対する年間返済額約128万円（月々約10.7万円×12ヶ月）の返済負担率は約25.6%になります。

年収500万円で4000万円の住宅を購入する場合、頭金なしだと返済負担率が高くなるので、頭金を用意することをおすすめします。

年収700万円の場合の返済プラン

【前提条件】
年収：700万円
物件価格：4000万円
借入金利：1.5%（全期間固定金利）
返済期間：35年

年収700万円に対する年間返済額約146万円（月々約12.2万円×12ヶ月）の返済負担率は約20.9%になります。

返済負担率は20%程度に収まっており、年収700万円であれば無理のない返済プランといえます。

年収700万円に対する年間返済額約128万円（月々約10.7万円×12ヶ月）の返済負担率

は約18.3%になります。

年収700万円で4000万円の住宅を購入する場合、頭金なしでも返済負担率は20%程度に収まるので、無理なく返済していくことは十分可能です。

年収900万円の場合の返済プラン

【前提条件】
年収：900万円
物件価格：4000万円
借入金利：1.5%（全期間固定金利）
返済期間：35年

年収900万円に対する年間返済額約147万円（月々約12.2万円×12ヶ月）の返済負担率は約16.3%になります。

年収900万円に対する年間返済額約129万円（月々約10.7万円×12ヶ月）の返済負担率は約14.3%になります。

年収900万円であれば、4000万円の住宅ローンを組んでも返済負担は比較的軽く、ゆとりを持った資金計画を立てられます。

まとめ

4000万円の住宅を購入するには、年収600万円から800万円程度が目安となります。

この年収であれば、返済負担率を25％以内に抑えつつ、無理のない返済計画を立てられるでしょう。

住宅ローンの審査に通るためには、安定した収入や職業、頭金の準備が大切です。

また、物件の資産価値の高さも審査のポイントとなります。

返済負担を軽減するためには、頭金を多く用意したり、返済期間を長めに設定したりすることも有効です。

さらに、金利動向を見極め、タイミングを見計らって低金利の住宅ローンに借り換えることで、支払い総額を大幅に削減できる可能性があります。

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