マンション購入の初期費用はいくら？内訳と相場を徹底解説

2026年2月6日

マンション購入を検討する際、多くの方が物件価格に注目しますが、それ以外にも「初期費用」が必要になることをご存知でしょうか。この初期費用を想定していないと、資金計画が大きく狂ってしまう可能性があります。

予想以上の出費に慌てないためにも、事前に初期費用の内訳や相場を把握しておくことがとても重要です。この記事では、マンション購入にかかる初期費用について、初心者の方にも分かりやすく徹底解説します。

マンション購入の初期費用はいくら？相場を解説

マンション購入時の初期費用は、物件の種類によって目安が異なります。一般的に、新築マンションよりも中古マンションの方が、仲介手数料がかかる分、初期費用は高くなる傾向にあります。まずは、それぞれの相場について理解を深めましょう。

新築マンションの初期費用は物件価格の3～6％

新築マンションを購入する場合、初期費用の相場は物件価格のおおよそ3～6％とされています。例えば、4,000万円の新築マンションであれば、120万円から240万円程度の初期費用が現金で必要になると考えておくと良いでしょう。

中古マンションと違って仲介手数料はかかりませんが、新築特有の費用として修繕積立基金などを一括で支払う必要があります。

中古マンションの初期費用は物件価格の6～9％

中古マンションを購入する場合、初期費用の相場は物件価格のおおよそ6～9％が目安です。4,000万円の中古マンションであれば、240万円から360万円程度の初期費用を見込んでおく必要があります。

新築と比べて割合が高くなる主な理由は、不動産会社に支払う「仲介手数料」が発生するためです。この仲介手数料が、初期費用の中で大きなウェイトを占めることになります。

頭金と初期費用（諸費用）の違いとは？

マンション購入の資金計画を立てる際、「頭金」と「初期費用（諸費用）」の違いを正しく理解しておくことが大切です。

項目	概要	支払先
頭金	物件価格の一部として、自己資金から支払うお金	不動産会社（売主）
初期費用（諸費用）	税金や各種手数料など、物件価格とは別に発生する費用	金融機関、司法書士、国など

頭金は、住宅ローンで借り入れる金額を減らすために支払うもので、必ずしも用意しなければならない訳ではありません。一方、初期費用は購入手続きを進める上で発生する費用で、物件や金融機関によっては住宅ローンに組み込めるケースもあります。ただし、内容によっては一部現金での支払いが必要になる場合もあります。この2つは性質が全く異なるため、混同しないように注意しましょう。

参考：国土交通省「住まいにはどんな費用がかかる？｜住まリテ」

【一覧】マンション購入の初期費用の内訳

マンション購入の初期費用には、さまざまな項目が含まれます。ここでは、具体的にどのような費用が発生するのか、その内訳を詳しく見ていきましょう。

物件にかかる費用（手付金）

手付金は、売買契約が成立した証として、買主が売主に支払うお金です。一般的に物件価格の5～10％が相場で、最終的には購入代金の一部に充当されます。もし買主都合で契約をキャンセルする場合は、この手付金を放棄することになります。

参考：一般財団法人不動産適正取引推進機構「契約の解除と手付金の返還等」

住宅ローンにかかる費用

住宅ローンを利用する際には、金融機関に支払う手数料が発生します。主なものに、ローンを組むための「事務手数料」や、保証会社に支払う「ローン保証料」があります。これらの費用は金融機関によって異なるため、複数のプランを比較検討することが重要です。

登記にかかる費用

購入したマンションが自分の所有物であることを法的に示すため、登記手続きが必要です。新築マンションを初めて取得する場合は「所有権保存登記」を行い、中古マンションなどで所有者が変更になる場合には「所有権移転登記」を行います。

また、住宅ローンを組む場合は、金融機関の「抵当権設定登記」も行います。これらの登記手続きには「登録免許税」という税金がかかり、手続きを代行する司法書士への報酬も発生します。

参考：国税庁「No.7191登録免許税の税額表」

参考：法務省「不動産登記申請手続：法務局」

税金

マンション購入時には、さまざまな税金を納める必要があります。売買契約書に貼る「印紙税」や、不動産を取得した際にかかる「不動産取得税」などが代表的です。また、毎年1月1日時点の所有者には「固定資産税」が課税されます。

参考：国税庁「不動産売買契約書の印紙税の軽減措置」

参考：総務省「地方税制度｜固定資産税の概要」

保険料

住宅ローンを組む際には、火災保険への加入が必須となるケースがほとんどです。火災や自然災害から大切な住まいを守るために加入します。また、地震による損害は火災保険ではカバーされないため、必要に応じて地震保険への加入も検討しましょう。

参考：住宅金融支援機構「火災保険・地震保険のご案内」

新築マンション特有の費用

新築マンションの場合、将来の大規模修繕に備えるための「修繕積立基金」や、マンションの管理を始めるための「管理準備金」を、購入時に一括で支払うことが一般的です。

参考：国土交通省「マンションの修繕積立金に関するガイドライン」

中古マンション特有の費用

中古マンションの購入では、売主と買主の間を取り持つ不動産会社に対して「仲介手数料」を支払います。法律で上限が定められており、「物件価格の3％+6万円+消費税」が一般的な計算式です。

参考：国土交通省「消費者の皆様向け＞不動産取引に関するお知らせ」

その他の費用（引っ越し代など）

忘れてはならないのが、新居への「引っ越し費用」です。荷物の量や移動距離、引っ越す時期によって金額は大きく変動します。また、新しい家具や家電を購入する費用も、必要に応じて予算に組み込んでおきましょう。

【価格別】初期費用のシミュレーション

それでは、具体的な物件価格を例に、初期費用がいくらになるのかシミュレーションしてみましょう。あくまで目安であり、物件の条件や利用する金融機関によって金額は変動します。

3,000万円の新築マンションを購入した場合

物件価格3,000万円の新築マンションを、頭金なしのフルローンで購入した場合のシミュレーションです。

費用項目	金額の目安
印紙税	1万円
登録免許税	約20万円
司法書士報酬	約10万円
ローン事務手数料・保証料	約70万円
修繕積立基金・管理準備金	約35万円
火災・地震保険料	約20万円
不動産取得税	新築マンションの場合、軽減措置を適切に適用すれば0円または数万円程度になる可能性が高い
合計	約166万円

4,000万円の中古マンションを購入した場合

物件価格4,000万円の中古マンションを、頭金なしのフルローンで購入した場合のシミュレーションです。

費用項目	金額の目安
仲介手数料	約138万円
印紙税	1万円
登録免許税	約30万円
司法書士報酬	約10万円
ローン事務手数料・保証料	約90万円
火災・地震保険料	約25万円
不動産取得税	約15万円
合計	約309万円

※不動産取得税は軽減措置を適用した場合の目安です。

参考：国税庁「不動産売買契約書の印紙税の軽減措置」

初期費用はいつ払う？支払いのタイミング

初期費用は、一度にまとめて支払うわけではありません。購入のプロセスに応じて、いくつかのタイミングに分かれて支払いが発生します。事前に流れを把握し、いつまでにいくら必要になるのかを確認しておきましょう。

売買契約時に支払う費用

マンションの購入申し込み後、重要事項説明を受けて売買契約を結びます。このタイミングで、売主に対して「手付金」を、契約書に貼るための「印紙税」が必要になります。中古物件の場合は、不動産会社に「仲介手数料の半金」を支払うケースもあります。

住宅ローン契約時に支払う費用

売買契約が終わったら、金融機関と住宅ローンの契約（金銭消費貸借契約）を結びます。この際には、ローン契約書に貼る「印紙税」や、金融機関に支払う「事務手数料」などが発生します

物件の引き渡し時に支払う費用

物件の引き渡し日には、最も多くの支払いが集中します。物件価格の残代金、登記費用（登録免許税、司法書士報酬）、ローン保証料、火災保険料、管理費・修繕積立金の清算金などを支払います。中古物件の場合は、仲介手数料の残金や固定資産税の清算金もこのタイミングで支払います。

入居後に支払う費用

物件の引き渡しを受けて入居した後にも、支払わなければならない費用があります。代表的なものが「不動産取得税」です。不動産の登記後、おおむね6ヶ月程度で納税通知書が届きますので、忘れずに納付しましょう。なお、新築・増築の場合は取得した年の翌年の課税となることがあります。また、新しい生活を始めるための引っ越し費用もこの時期に発生します。

マンション購入の初期費用を安く抑える5つのコツ

高額になりがちな初期費用ですが、工夫次第で負担を軽減することが可能です。ここでは、初期費用を安く抑えるための5つのコツを紹介します。

諸費用が安い住宅ローンを選ぶ

住宅ローンの事務手数料や保証料は、金融機関によって大きく異なります。保証料が不要なプランや、手数料が定額制のプランを選ぶことで、初期費用を数十万円単位で節約できる可能性があります。金利だけでなく、諸費用も含めて総合的に比較検討しましょう。

火災保険のプランを見直す

火災保険は、補償内容や保険期間を自分で選ぶことができます。不要な補償を外したり、保険期間を長く（最長5年）設定したりすることで、保険料を抑えることが可能です。複数の保険会社から見積もりを取り、自分に必要なプランを慎重に選びましょう。

自分で登記手続きを行う

司法書士に依頼することが一般的な登記手続きですが、時間と手間をかければ自分で行うことも可能です。ただし、手続きは複雑で専門的な知識が求められるため、法務局に相談しながら進める必要があります。司法書士への報酬分（5万円～15万円程度、平均約6～10万円）を節約できますが、リスクも伴うため慎重に判断してください。

親からの資金援助を活用する

親や祖父母から住宅購入のための資金援助を受ける場合、「住宅取得等資金の贈与に係る非課税の特例」という制度を利用できる可能性があります。この制度を活用すれば、省エネ等住宅の場合は1,000万円まで、それ以外の住宅の場合は500万円まで贈与税がかからずに資金援助を受けられるため、自己資金の負担を大きく減らすことができます。（適用期限：令和8年12月31日まで）。参考：国税庁「No.4508直系尊属から住宅取得等資金の贈与を受けた場合の非課税」

引っ越しの時期や業者を工夫する

引っ越し費用は、依頼する業者や時期によって大きく変動します。特に3月～4月などの繁忙期は料金が高騰するため、可能であればこの時期を避けるのが賢明です。複数の引っ越し業者から相見積もりを取り、料金やサービス内容を比較することで、費用を抑えることができます。

まとめ

マンションの購入には、物件価格とは別にさまざまな初期費用がかかります。新築の場合は物件価格の3～6％、中古の場合は6～9％が目安となり、現金での準備が必要です。事前にどのような費用が、どのタイミングで、いくら必要なのかをしっかりと把握し、余裕を持った資金計画を立てることが、後悔しないマンション購入の第一歩となるでしょう。