「不動産投資は確定申告が必要？」
「不動産投資で経費計上できるものは？」
上記のように不動産投資の確定申告について疑問を抱えている方はいるのではないでしょうか。
不動産投資をおこなう上で、不動産所得が年間20万円以上発生した場合は確定申告が必要になります。
正しく確定申告をしなかった場合には、ペナルティを課せられることがあるので注意が必要です。
今回は「確定申告の流れ」や「不動産投資の確定申告で経費計上できるもの」などについて紹介していきます。
不動産投資をしている方は参考にして頂き、正しく確定申告をおこなうようにしてください。
不動産投資は確定申告が必要です
不動産投資では、家賃収入や売却益などの不動産所得が発生した場合は、確定申告が必要になります。
不動産所得の計算方法は、以下の通りです。
不動産所得の金額＝総収入金額−必要経費
確定申告とは、1年間の合計所得金額をもとに所得税を計算して申告し、納税する手続きのことです。
不動産投資をしていなく、会社員で給与収入を得ている人は、勤務先が給与から所得税を天引きし、その分を代わりに納税してくれているので、基本的に確定申告は不要です。
会社勤務で確定申告が必要になるのは、会社の給与以外の所得が年間で20万円を超えている人です。
当然、投資による不動産所得も含まれていますので、年間20万円を超えている場合は確定申告を行いましょう。
確定申告が必要なのに、申告と納税を怠ると重いペナルティが課せられてしまいます。
このように、給与所得とは別に不動産所得が年間20万円を超える場合は、必ず確定申告するようにしてください。
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確定申告の流れについて
確定申告の流れは以下の通りです。
- 必要書類を準備する
- 決算書を作成する
- 確定申告書を作成する
- 申請手続きをする
各手順について紹介していきます。
必要書類を準備する
まずはじめに、申告手続きに必要となる以下の書類を集めるようにしてください。
・不動産関連書類：不動産の売買契約書・賃貸契約書
・経費関係の書類：固定資産税の納付書・火災保険の保険証券・ローンの償還表
・所得控除/税額控除関連の書類：生命保険料控除証明書・社会保険料控除証明書
・源泉徴収票（給与所得がある方）
・本人確認書類：マイナンバーカード・運転免許証 健康保険証
不動産投資の確定申告では、不動産売買や家賃収入などの不動産関連の書類や、経費や控除関連の書類などを準備します。
不動産関連の書類は不動産の売買契約書や賃貸契約書などになります。
売買契約書に関しては、締結時に不動産会社から受け取るので紛失しないように保管するようにしてください。
また、サラリーマンの方で給与所得がある場合は、天引きされている所得税が還付される場合もあるため、源泉徴収票も必要になります。
決算書を作成する
必要書類の準備ができたら、次は決算書の作成です。
決算書とは、日々の収入と支出を記帳した帳簿の結果を記した書類のことを指します。
青色申告の場合は「青色申告決算書」を作成し、白色申告の場合は「収支内訳書」を作成します。
青色申告は受けられる控除額も多いのですが、青色申告決算書の記入項目は白色申告の収支内訳書に比べ約2倍あり、作成には手間がかかります。
それに比べて白色申告は、税務署への事前の届け出が不要で、帳簿の記載は比較的簡単な内容でよいと定められており、また帳簿の様式や種類にも決まりはありません。
また、収支内訳書は、税務署で入手できるほか、国税庁のWebサイトからダウンロードも可能です。
確定申告書を作成する
不動産投資の場合は、青色申告も白色申告も「確定申告書B」という申告書を使用します。
「確定申告書B」には第一表と第二表があります。
第一表には、不動産に関する所得金額、税金の計算など項目ごとの金額を記入し、第二表は社会保険料控除、生命保険料控除に関する内容などを記入します。
3枚目は源泉徴収票と本人確認書類を貼付し、4枚目は社会保険料などの控除関係書類や保険料控除関係書類を貼付してください。
5枚目、6枚目は、第一表と第二表の控えなので記入する必要はなく保管するようにしてください。
申請手続きをする
決算書と確定申告書の記入が完了すれば申請手続きを行います。
申請手続きは税務署の窓口に提出する方法、税務署に郵送する方法、インターネットで電子申告する方法の３種類あります。
電子申告は税務署に出向く手間を省くことができますが、事前申請とマイナンバーカードの情報を読み込ませるためのICカードリーダライタの購入が必要になります。
確定申告に慣れてない人は、間違った内容で申告してしまうこともあるので、慣れるまでは税務署の窓口で相談しながら申請するのがおすすめです。
このように、不動産所得を（20万円以上）得た場合は、確定申告が必要になるので忘れないようにしましょう。
確定申告する際の必要書類
不動産投資をしている場合の確定申告に必要な書類は以下になります。
- 不動産に関する書類
- 経費に関する書類
- 控除に関する書類
- 源泉徴収票
それぞれの書類について紹介していきます。
不動産に関する書類
確定申告に必要な不動産関連の書類は以下になります。
・不動産売買契約書
不動産の売買契約を締結した際に作成する書類です。売買契約書には、不動産の所在地や面積、売買代金などの情報が記載されており、不動産会社から受け取ることができます。
・賃貸借契約書
不動産の賃貸借契約を締結した際に作成する書類です。賃貸借契約書には、賃料や賃貸借期間などの情報が記載されております。
・家賃の送金明細書
管理会社が借主から回収した家賃を貸主に送金した際の明細書になり、管理会社から受け取れます。
・売渡精算書
不動産を購入した時に発生した費用を記載した書類になり不動産会社から受け取れます。
これらの書類は、確定申告を行う際に必要となるため、早めに準備しておきましょう。
経費に関する書類
不動産投資の確定申告で経費を計上するには、以下の書類が必要です。
・税金の納付通知書
不動産取得税や固定資産税などの納付書になり、国や地方自治体から送付されます。
これらの税金は、不動産投資にかかる経費として計上できます。しかし、個人の住民税や所得税は、経費には含まれません。
・ローン返済表
前年1年間のローン返済表です。融資を受けた金融機関から送付されます。
ローン金利は、不動産投資にかかる経費として計上できます。ただし、土地取得分の金利は、経費計上できないので注意が必要です。
・管理費、修繕積立金の明細書
管理会社に管理を委託している場合は、管理会社から受け取ります。
管理費と修繕積立金も、不動産投資にかかる経費として計上できます。
・譲渡対価証明書
減価償却を算出するために必要な書類になり、売買契約書に記載のある場合は不要です。
不動産会社から受け取ることができます。
これらの書類を揃えることで、不動産投資にかかる経費を計上することができます。
なお、不動産投資の経費に関する必要書類は多いため、早めに揃えるようにしましょう。
控除に関する書類
控除関連の書類は、損害保険料の証券や領収書などになり、加入している保険会社から受け取ります。
損害保険証券には、保険の種類、保険料金などが記載されています。領収書には、保険料の金額や支払日などが記載されています。
損害保険料は、その年に発生した分だけを経費にすることができます。5年単位で一括で支払った場合は、その年度分のみを保険料を計上することになります。
例えば、2024年に火災保険料を5年分、60万円を一括で支払った場合、その年の損害保険料として12万円を経費として計上することができます。
損害保険料を経費にすることで、不動産所得を減らすことができ、納税額を抑えることができます。
源泉徴収票
会社員をしながら不動産投資をしている場合、不動産投資で赤字が出た場合、給与所得と損益通算することができます。
損益通算を行うためには確定申告の際に、給与所得の源泉徴収票を提出する必要があります。
源泉徴収票には、給与所得の収入金額と所得税額が記載されています。
確定申告の際に源泉徴収票を提出することで、不動産投資で発生した赤字を給与所得と相殺することができ、節税効果を得ることが可能です。
例えば、不動産投資で100万円の赤字が発生し、給与所得が500万円の場合、損益通算することで、500万円の給与所得から不動産所得の100万円の赤字を差し引いた400万円が課税対象となります。その結果、納税額を抑えることができます。
このように、損益通算するためにも源泉徴収票の提出が必要となります。
※BOX使用 ふるさと納税について補足
ふるさと納税は、所得税の控除を受けられる制度です。控除額は、寄付額の自己負担分の2,000円を差し引いた額に、所得税の税率を乗じて算出されます。
不動産所得が増えると、合算所得が上がるため、ふるさと納税の控除額も増えます。逆に、不動産所得が減ると、合算所得が下がるため、ふるさと納税の控除額も減ります。
このように、不動産所得はふるさと納税にも影響します。
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不動産投資の確定申告で経費計上できるもの
不動産投資の確定申告で経費計上できるものは以下の通りです。
- 租税公課
- 減価償却費
- 損害保険料
- ローンの利息
- 管理費・修繕積立金
- 修繕費
それぞれの経費について解説していきます。
租税公課
不動産投資に関する「租税公課」とは、不動産の取得や所有に伴って課される税金のことです。不動産投資では、以下の租税公課が経費として計上できます。
- 登録免許税
- 不動産取得税
- 印紙税
- 固定資産税
- 都市計画税
※BOX作成
・登録免許税
登録免許税は、不動産の所有権移転登記や抵当権設定登記などの際に課される税金です。
・不動産取得税
不動産取得税は、不動産を取得する際に課される税金です。
・印紙税
印紙税は、不動産の売買契約書や賃貸借契約書などの締結する際に課される税金です。
・固定資産税
固定資産税は、毎年1月1日時点で住宅やマンション、土地などの固定資産を所有する方が納付する税金です。
・都市計画税
都市計画税は、都市計画事業の財源に充てるために、都市計画区域内に所在する不動産を所有する際に課される税金です。
これらの租税公課は、不動産投資にかかる費用として認められるため、確定申告で経費として計上することができます。
経費として計上することで、不動産所得を減らすことができるため、節税効果が期待できます。
経費計上するためには、それぞれの租税公課の納付書などの書類を保管しておきましょう。
減価償却費
減価償却費とは、購入した不動産のうち、建物部分のみの購入額を毎年費用として配分することで生じる経費です。
不動産投資においては、物件の購入額を減価償却費として計上することができます。
減価償却費を計上することで、不動産所得を減らすことができるため、節税効果が期待できます。
減価償却費の計算方法は、以下のとおりです。
減価償却費 = 取得価額 ÷ 耐用年数
取得価格とは、物件（建物部分）の購入額を指します。
不動産投資における建物の耐用年数は、構造によって以下のように異なります。
| 構造 | 耐用年数 |
| 木造 | 22年 |
| 鉄骨造 | 19年、27年、34年 |
| RC造 | 47年 |
減価償却費の計算は、建物の購入価格に償却率を掛けて、「建物の購入価格×償却率＝減価償却費」の計算式で算出します。
ここで注意点なのが、マンション購入価格には、土地代も含まれてるために、建物価格を算出してから耐用年数で÷必要があります。
建物価格の確認方法は、売買契約書に土地価格と建物価格の内訳が記載されている場合、売買契約書に記載された土地と建物の価格を用います。
例えば、鉄骨造のマンションを建物の購入価格2,000万円で取得した場合、耐用年数は19年なので、減価償却費は以下のように計算されます。
減価償却費 = 2,000万円 ÷ 19年 = 約105万円
したがって、この場合、毎年105万円の減価償却費を経費として計上することができます。
なお、減価償却費は実際に出費が伴うものではなく、あくまでも、建物の価値が減っていくことを前提に、その減価分を毎年経費として計上できる仕組みです。
減価償却費を計上するために、建物の取得価額を証明する書類（売買契約書）の用意し、耐用年数に関しては構造や築年数から税務署の指示にしたがって算出するようにしてください。
損害保険料
不動産投資においては、火災保険や地震保険の保険料は、経費として計上することができます。
また、孤独死保険や家主賠償責任保険などの保険料も、経費計上が可能です。
具体的な経費計上の方法は、以下のとおりです。
- 火災保険や地震保険の保険料は、その年分に発生した分の保険料を経費として計上します。
（複数年分の保険料を一括で支払った場合は、支払った額を契約年数で割った金額がその年の経費となります。） - 孤独死保険や家主賠償責任保険などの保険料は、その年分に発生した分の保険料を経費として計上します。
損害保険料は、不動産の維持費として必要な費用です。確定申告で経費として計上することで、節税効果を期待できます。
ローンの利息
ローンの利息は、不動産投資に必要な費用として認められており、経費として計上することができます。
しかし、ローンの元本と土地の利息は経費として計上することができません。
ローンの利息を経費として計上するには、以下の書類が必要です。
・ローン借用契約書
・ローン返済明細書
上記の書類を用意しておくことで、確定申告時にスムーズに経費計上することができます。
ローンを利用して不動産投資を行う場合、ローンの利息は経費として計上することで節税効果を期待できます。
管理費・修繕積立金
投資用マンションでは、管理費及び修繕積立金も必要経費になります。
管理費は、マンションの共用部分の維持管理のために必要な費用です。
具体的には、以下のような費用が含まれます。
・建物の管理人や清掃員の人件費
・建物の修繕や改修費用
・電気代や水道代などの共用部の光熱費
修繕積立金は、マンションの共用部分の将来的な大規模修繕のために積み立てられる費用です。
具体的には、以下のような費用が含まれます。
・外壁や屋根などの塗装工事
・エレベーターや給排水管などの交換工事
・耐震補強工事
修繕積立金は、その年に修繕が行われていない場合でも、必要経費として計上することができます。
ただし、国税庁は以下の要件を満たす修繕積立金であれば、必要経費としても問題ないと認めています。
・区分所有者となった者は、管理組合に対して修繕積立金の支払義務を負うことになること
・管理組合は、支払を受けた修繕積立金について、区分所有者への返還義務を有しないこと
・修繕積立金は、将来の修繕等のためにのみ使用され、他へ流用されるものでないこと
・修繕積立金の額は、長期修繕計画に基づき各区分所有者の共有持分に応じて、合理的な方法により算出されていること
修繕積立金は一般的に上記の4つの要件を満たします。
そのため、修繕積立金は、原則として必要経費として計上することができ、その年に支払った金額を経費として計上します。
修繕費
原状回復のための修繕費は、経費として計上することができます。
ただし、1回で支払う金額が20万円未満のものに限られます。
20万円を超える修繕費は、「資本的支出」と呼ばれ、費用ではなく資産として計上されることになります。
その資産は減価償却費という形で毎年少しずつ費用として配分されることになります。
退去時の修繕費は、以下のようなものが該当します。
・クロスの貼り替え
・簡易な設備補修
・ハウスクリーニング
修繕費は、その年に発生した分の費用を経費として計上します。
また、修繕費を経費として計上するには、修繕明細書や領収書などの書類が必要になるので保管するようにしてください。
正しく確定申告しなかった時のペナルティについて
正しく確定申告をしなかった場合は、以下のペナルティを課せられる可能性があります。
- 無申告加算税
- 過少申告加算税
- 重加算税
それぞれのペナルティについて解説していきます。
無申告加算税
無申告加算税は、確定申告をするのを忘れてしまった場合に課されるペナルティです。
原則として、納付すべき税額に対して、50万円までは15％、50万円を超える部分は20％の割合を乗じて計算した金額が加算されます。
ただし、期限後申告であっても、以下の要件を満たせば無申告加算税は課税されません。
- 期限後申告が、法定申告期限から1ヶ月以内に自主的に行われていること
- 期限内申告をする意思があったと認められる一定の場合に該当すること
期限後申告をする意思があったと認められる一定の条件とは、以下のとおりです。
- 申告期限までに申告書の作成を開始していたが、病気や災害などのやむを得ない理由により、申告期限までに申告書を提出できなかった場合
- 申告期限までに申告書の作成を開始していたが、税務署から申告の催告を受けたことにより、期限後申告を行った場合
期限後申告を検討している場合は、無申告加算税の除外要件に該当するかを事前に確認しておきましょう。
また、確定申告を忘れないようにするためには、日頃から申告の準備をしておくことが大切です。
過少申告加算税
確定申告を行っても、納める税金が少な過ぎた場合や還付される税金が多過ぎた場合には、過少申告加算税が課される可能性があります。
過少申告加算税は、申告漏れや申告誤りによって、本来納めるべき税金よりも少ない税金を納めた場合に課されるペナルティです。
過少申告加算税の金額は、原則として新たに納めることになった税金の10％相当額となります。
ただし、新たに納める税金が50万円を超えている場合には、その超えている部分は15％になります。
過少申告加算税を回避するためには、確定申告の際には、申告書の作成に十分な時間をかけて、正確な情報を申告するようにしましょう。
また、確定申告後に申告漏れに気づいた場合は、速やかに修正申告を行うようにしましょう。
なお、税務調査を受ける前に自主的に修正申告を行った場合は、過少申告加算税が課されません。
そのため、申告漏れや申告誤りがある場合は、早めに修正申告を行うようにしてください。
重加算税
重加算税とは、無申告加算税または過少申告加算税が課される場合において、意図的に税額計算の基礎となる事実を隠ぺい又は仮装したときに課される税金です。
重加算税は、脱税の悪質性を考慮して課されるペナルティです。
無申告の場合は40％、過少申告の場合は35％の課税が加算されます。
重加算税を課される事例としては、以下のようなものが挙げられます。
- 売上や所得を隠蔽する
- 経費を不当に計上する
- 虚偽の申告書を提出する
重加算税を回避するためには、申告の際には、正確な情報を記載するようにしましょう。
税務調査を受ける前に自主的に修正申告を行った場合は、重加算税が課されません。
まとめ
今回は、「不動産投資における確定申告の手順」や「不動産投資の確定申告で経費計上できるもの」などについて紹介してきました。
確定申告する為に必要書類の取得や、申告書の記入など、思った以上に時間がかかることがあるので、余裕をもって準備することが大切です。
また、不動産投資にかかる費用を経費計上することで節税効果が期待できるので、必ず経費計上をするようにしてください。
正しく確定申告できていない場合は、ペナルティを課せられることがあるので注意が必要です。
そのようなことにならない為にも、確定申告に詳しい不動産投資のプロに相談することも大切です。
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