賃貸物件を借りるとき、敷金や礼金を負担に感じる方は多いのではないでしょうか。
できるだけ初期費用を抑えたいと考えている方にとって、敷金・礼金なしの物件はとても魅力的なはずです。
しかし、賃貸契約時に家賃数ヶ月分の敷金を必要とする物件が多いなか、敷金を不要にしている物件が存在するのはなぜでしょうか。
この記事では、敷金・礼金なし物件の仕組みやデメリット、注意点について解説していきます。
敷金礼金なしの物件とは？
新しく賃貸住宅を借りる際、初期費用として敷金・礼金を負担することが一般的です。
敷金・礼金はそれぞれ家賃の1～2ヶ月分程度が相場なので、予算の都合上ほかの物件にせざるを得ない場合もあるでしょう。
ちなみに、敷金礼金なしの物件は「ゼロゼロ物件」と呼ばれることもあります。
「ゼロゼロ物件」と「敷金・礼金あり物件」の違いは何でしょうか。
ここでは、敷金および礼金の仕組みについて解説します。
敷金とは
敷金とは、借主が家賃を滞納した際や退去時の原状回復費用などに使われる費用のことで、いわゆる担保金のようなものです。
基本的に、退去する際は入居時の状態に戻してから貸主に返すルールになっているため、清掃費用や原状回復費（不要な場合もある）がかかります。これらの費用は敷金から差し引かれ、残ったお金は借主に返金される仕組みです。（参考：法務省「賃貸借契約に関するルールの見直し」）
退去時に以下の費用が発生した。
- ハウスクリーニング代（3万円）
- 原状回復費（3万円）
合計6万円が敷金から差し引かれ、残った6万円は返金される。
敷金は家賃の1～2ヵ月分が相場で、家賃が5万円の物件では5～10万円の敷金になることが一般的です。
礼金とは
礼金は貸主（大家さん）への謝礼金です。
不動産の賃貸契約をする時に、心付けとして大家さんへお金を渡す風習が現在まで残っているのが礼金を支払う理由とされています。
敷金と同じく、家賃の1〜2ヵ月分が一般的な相場です。
礼金は大家さんへ感謝する意味で支払うお金であるため、退去時に返金されることはありません。
敷金礼金なしの物件は訳あり？
敷金礼金をゼロにすることで初期費用の負担が少なくなるため、入居者は集まりやすくなります。
ということは、何かしらの理由で入居者が集まりにくい物件ほど「敷金・礼金なし」になっている可能性が高いと判断できますよね。
ただし、いわゆる「訳あり物件」だけが敷金礼金ゼロになっているとは限りません。別の方法で敷金に相当するお金を回収しているケースもあるので、契約前に不動産会社へ確認しておくとよいでしょう。
敷金礼金なし物件の理由や特徴
既述したように、何かしらの理由で入居者が集まらない物件ほど敷金礼金をゼロにしている可能性が高いです。
ここでは、敷金礼金なし物件でよく見られる特徴を確認していきましょう。
- 部屋の条件が悪い
- 空室期間が長い
- 家賃が割高に設定されていることがある
部屋の条件が悪い
敷金礼金を不要にしている物件の特徴として、部屋の条件が悪い点が挙げられます。
- 日当たりが悪い
- 築年数が30年以上経過している
- 最寄り駅・バス停から遠い
- 部屋の設備が古い
- 路線沿いにある（騒音問題）
- 近所にスーパーやコンビニなど生活に必要な施設がない
- 墓地に隣接している
周りに高い建物があり日当たりが悪い、生活に必要な商業施設・公的機関がない、最寄り駅から徒歩20分以上など。
条件が良くない物件は、好条件の物件と差別化を図るために敷金・礼金をゼロにして入居者を募集していることが多いです。
空室期間が長い
空室期間が長い場合も、敷金礼金なしの物件になることがあります。
長引く理由としては、先にご紹介している立地・部屋の悪条件が影響しているケースが多いです。
空室期間が長いと家賃収入が減ってしまうため、多くの大家さんは敷金・礼金の条件をゆるくして入居者を募集する傾向にあるのです。
家賃が割高に設定されていることがある
敷金礼金なしの物件では、家賃が割高に設定されていることがあります。
その主な理由は、退去時に必要となる原状回復費などを補うためです。家賃が割高だと、初期費用を抑えられても最終的に損をする可能性が高くなってしまいます。
敷金礼金なしの物件を借りる際は、周辺エリアの家賃相場と比較できるように情報収集しておきましょう。
敷金礼金なし物件のデメリット
敷金礼金なし物件は、初期費用を抑えられる点が最大のメリットといえますが、デメリットもあるので注意しましょう。
主なデメリットは以下の4つです。
- 物件数が少ない
- 清掃代やクリーニング代がかかる
- 家賃未納時の対応が厳しい
- 保証会社との契約が必要な場合がある
物件数が少ない
敷金礼金なし物件は数が少なく、希望条件に合った部屋を見つけるのは難しい点がデメリットの一つです。
そもそも、敷金礼金をゼロにしている物件は、立地の悪さや建物の古さなどが原因で空室になっている可能性があります。初期費用を抑えて部屋を借りるためには、ある程度の妥協が必要と考えておいたほうがよいでしょう。
「希望条件に合う部屋しか借りたくない」という場合は、敷金礼金ありの物件も検討することをおすすめします。
清掃代やクリーニング代がかかる場合に金銭的な負担が増加する
借りている部屋から退去する際は、敷金礼金の有り無しに関わらず、退去費用としてクリーニング代や原状回復費が発生します。
最初に敷金を払っている場合、基本的にはそこから退去費用を差し引くことになりますが、敷金がない場合には退去時に追加で費用の負担をしなければなりません。
つまり、敷金・礼金なし物件は初期費用の節約になるものの、最終的な出費は敷金が必要な物件と大差ないといえます。
家賃未納時の対応が通常よりも厳しくなる可能性がある
敷金礼金なし物件では、家賃を滞納してしまった時の対応が厳しい傾向にあります。
その理由は、家賃滞納時に補填できる敷金を預かっていないから。
敷金ゼロ物件では家賃を回収できなくなるリスクがあるので、たとえば滞納から数日で督促が来るなど、厳しめな対応を取られる可能性があるのです。
保証会社と契約が必要な場合がある
賃貸物件を借りる際は、賃貸保証会社との契約が必要になる場合があります。
保証会社とは、借主が万が一家賃を払えなかった場合に、貸主に対して家賃など金銭面の保証をしてくれる代行会社を指します。
不動産会社が義務付けてない場合は利用しなくても良いですが、敷金礼金なし物件を借りる場合は利用を求められることが多いです。
貸主にとって敷金がないのはリスクなため、入居者に賃貸保証会社を利用してもらうことで安心して部屋を貸し出せるようになります。
なお、賃貸保証会社を利用するためには保証委託料がかかります。初回は家賃の0.5～1ヶ月分が相場で、入居後1～2年ごとに更新料として1万円前後の支払いが必要です。
物件探しのポイント
ここまで、敷金礼金なしの物件は何らかの理由があったり、長い目で見ると費用負担が増えてしまうデメリットがあるとご紹介してきました。
では、実際に物件を探すとなった場合、敷金礼金以外でどのような点に注意すれば良いのでしょうか。
ここからは、物件を探す際にチェックするべきポイントを見ていきましょう。
- 家賃相場をチェックする
- 原状回復費用をチェックする
- トラブルになった場合の対処法
家賃相場をチェックする
物件を探すためには、住むエリアの家賃相場をチェックすることが重要です。
たとえば、福岡県の間取り別平均家賃は以下のようになっています。
| 間取り | 家賃相場 |
|---|---|
| 1R～1K | 4.25万円 |
| 1DK～2DK | 5.93万円 |
| 2LDK～3DK | 6.79万円 |
| 3LDK～4DK | 9.05万円 |
| 4LDK以上 | 11.7万円 |
（出典：アットホーム）
もちろん、同じ県内でも立地（都市部エリア・郊外エリアなど）や間取り・築年数によって家賃相場は異なります。まずは住みたいエリアを絞り込んで、目安になる平均家賃を把握していきましょう。
カップルで同棲する場合の家賃相場はこちらの記事で紹介しております。
原状回復費用をチェックする
敷金礼金なし物件を契約する際は、原状回復費用の負担についてしっかり確認しておきましょう。
基本的に、自分の不注意で傷をつけてしまったり汚してしまった場合は原状回復費が必要になります。
契約書には原状回復費用についてどこまで負担するか記されているため、退去時のトラブルにならないように責任範囲をチェックしておきましょう。
トラブルになった場合の対処法
もし、賃貸住宅の契約でトラブルになった時は、消費者生活センターなどの第三者機関に相談しましょう。
消費者生活センターは国民の消費生活を保護するために設置された機関で、全国の47都道府県に窓口が設置されており、賃貸契約などの消費者トラブルの相談を受けています。
外部リンク：全国の消費生活センター等｜独立行政法人国民生活センター
なお、契約に関するトラブルで解決が難しそうな場合は、弁護士への相談もおすすめです。
エリアごとの家賃相場
家賃の相場は間取りだけでなく、住むエリアによっても異なります。
たとえば、東京都で1Kの賃貸住宅を探す場合、都内23区内であれば「7〜11万円」、23区外であれば「5〜9万円」が相場です。
福岡県の場合は東京都よりも家賃相場が安く、人気の都市部エリアであっても「5万円～6万円」程度の家賃で賃貸住宅を契約できます。
以下は、福岡県の人気エリアにおける家賃相場です。
| 人気順位 | 人気エリア | 家賃相場 |
|---|---|---|
| 1位 | 福岡市博多区 | 5.5 万円 |
| 2位 | 福岡市中央区 | 5.8 万円 |
| 3位 | 福岡市東区 | 4.5 万円 |
| 4位 | 福岡市南区 | 4.9 万円 |
| 5位 | 福岡市早良区 | 5.1 万円 |
| 6位 | 福岡市西区 | 4.9 万円 |
| 7位 | 福岡市城南区 | 3.9 万円 |
| 8位 | 北九州市小倉北区 | 5.1 万円 |
| 9位 | 久留米市 | 4.8 万円 |
| 10位 | 北九州市八幡西区 | 5.1 万円 |
（出典：SUUMO 九州・沖縄版）
福岡の地価が上がりそうな地域の特集はこちらの記事で紹介しています。
基本的に地価の高いところは家賃相場も上がりやすくなるので、是非参考にしてください。
安く引っ越すためのポイント
敷金礼金なし物件を探す以外にも、安く引っ越しするためのポイントがあります。
部屋を借りる際に初期費用を抑える方法として、以下の点もおさえておくと良いでしょう。
- 不要なオプションを外す
- 家賃の値下げ交渉をしてみる
不要なオプションを外す
賃貸住宅を契約する際、安心入居サポート、24時間サポート、消臭・消毒費用、簡易消火器代などの有料オプションがつけられていることがあります。
たとえば、部屋の消臭・消毒費用は1万円～1.5万円、水漏れや鍵の紛失時に利用できる24時間サポートは1.5万円～2万円程度が相場の料金です。これらのオプションサービスは、加入が必須ではければ断ることができます。
不要だと感じるオプションは外し、引っ越しの初期費用を抑えましょう。
家賃の値下げ交渉をしてみる
物件によっては家賃の値下げ交渉ができることもあります。
特に、閑散期（6～8月）は引っ越しを検討する人が少ないため、値下げ交渉に応じてもらいやすいタイミングとされています。
「いくら値下げしてもらいたいのか（相場は1,000円～3,000円程度）」「なぜ家賃を下げてもらいたいのか」明確な金額と根拠を用意したうえで交渉に臨みましょう。
ただし、値下げ交渉の成功率は決して高くありません。大家さんの事情を考えずに交渉すると、最悪の場合入居を断られてしまうケースもあるので注意しましょう。
敷金礼金なしにはそれなりの訳がある
敷金礼金なしの物件は、初期費用の節約を重視したい方にはおすすめです。しかし、退去時にクリーニング代・原状回復費がかかったり、人気のない物件である可能性が高かったりするため契約後に後悔する恐れもあります。
費用面を比較した際、敷金・礼金が必要な物件より割高になることもあるので、トータルで見て損がないかよく検討しましょう。
えんホールディングスグループでは、福岡市を中心にさまざまな賃貸物件を取り扱っています。
ライフスタイルに合わせた住まい探しのご協力をさせていただきますので、ぜひご相談ください。
