不動産投資の成功率は？データが存在しない理由と確率を高めるポイント

不動産投資を検討する際、多くの方が「どれくらいの確率で成功するのだろうか」と疑問を抱くのではないでしょうか。老後の資金不安や将来の資産形成を考えるうえで、不動産投資は魅力的な選択肢の一つとして注目されています。

しかし、数千万円という大きな借入を行うケースも多いため、失敗への恐怖から一歩を踏み出せない方も少なくありません。

この記事では、不動産投資の成功率の定義や、失敗を避けるための具体的な対策について詳しく解説します。最後までお読みいただくと、ご自身の状況に合わせた手堅い投資戦略を立てられるようになります。

不動産投資における成功率の実態と定義

不動産投資を始める際、誰もが気になるのが「成功率」ではないでしょうか。結論から申しますと、不動産投資における明確な成功率は存在しません。なぜなら、人それぞれ投資の目的や目標金額などによって「成功」の定義が異なるためです。

本章では、成功率の実態と、自分なりの成功を定義する重要性について解説します。

不動産投資における一般的な成功率の目安とは

不動産投資の成功率に関する公的な統計データが存在しない理由としては、投資家ごとに目的や保有期間、物件種別が異なるため一律の基準を設けにくいこと、また不動産投資は売却まで含めた長期間のトータル収支で評価する必要があり、調査時点での切り取りが難しいことなどが挙げられます。

不動産投資の成功率を示す明確な統計データはありませんが、一般的には約10％程度だと言われています。この数字だけを見ると、一部の人しか勝てない非常に難易度が高い投資だと感じるかもしれません。しかし、この数字は投資目的を問わず一括りにしたものであるため、目的別に見ると成功率は大きく異なります。

10％という数字は、単に物件を購入した人全体の割合ではありません。長期的な事業計画をしっかりと立て、継続的に安定した収益を上げている人の割合であると推測されます。途中で挫折してしまったり、計画通りに進まずに物件を手放したりする人も多く含まれているためです。

不動産投資は、入念な事前の準備と正しい知識があれば、成功の確率を自ら高めることができる投資手法です。相場の変動による運任せではなく、事業経営者としての視点を持つことが成功への近道となります。

投資目的によって異なる成功の定義

不動産投資において、成功の定義は投資家それぞれの目的によって大きく変わります。

例えば、老後の私的年金代わりとして、毎月数万円のプラスを目指して運用を始める人がいます。この場合、毎月のキャッシュフローが少額であっても、長期間にわたり黒字を維持できていれば成功と言えます。

一方で、数年後に物件を高く売却して、まとまった大きな利益を得ることを目的にする人もいます。このケースでは、毎月の収支がわずかに赤字であっても、最終的な売却益でトータルがプラスになれば大成功となります。

節税を主目的とする場合は、手出しの資金が減るだけで成功とみなすこともあります。

このように、ご自身が何のために不動産投資を行うのかを明確にすることが非常に大切です。まずは自身の投資目標をしっかりと定め、それに基づいた成功の定義を設定することが、不動産投資を始める第一歩となります。

目的別に見る不動産投資の成功率は？

不動産投資の目的としては以下が挙げられます。

ご自身の目標に対してどのようなアプローチが必要か、まずは成功率を確認してみましょう。

副収入を目的とした際の成功率

本業の収入に加えて、毎月数万円から十数万円の副収入を得ることを目的とするケースです。

この場合、毎月の家賃収入からローンの返済額や管理費などの経費を引いた手残りが重要になります。手元に残るお金が継続してプラスになっていれば、不動産投資として成功していると言えるため、成功率は運用次第となります。

都市部や交通の便が良い場所に物件を持つことで、空室リスクを低減させ、安定した収入を得る可能性が高まるのです。しかし、逆に賃貸需要が低いエリアでは、空室が発生しやすく、収益が不安定になるリスクもあります。

また、物件のメンテナンスや管理に費用がかかるため、費用を差し引いて利益が出るかどうかも重要なポイントです。

【関連記事】副業の不動産投資はリスクが高い？始める前に知りたい9つの注意点と対策を解説

保険や節税の代わりにする際の成功率

保険や節税対策として不動産投資を行う場合、成功率は非常に高い水準です。保険や節税の代わりにする投資では、収益性よりも、資産保全や税制上のメリットを重視する傾向があるためです。

まず保険の観点では、不動産投資ローンを組む際に加入する団体信用生命保険（団信）が大きなメリットです。ローン契約者が死亡または高度障害になった場合、ローン残債が保険で完済され、家族に無借金の不動産を残せます。掛け捨ての生命保険と比較して、資産形成と保障を両立できる点が特徴です。さらに、最近ではがん団信や三大疾病特約付き団信など、民間保険に近い保障内容が選べるケースも増えています。

節税面では、不動産を所有することで評価額が下がり、相続税の圧縮効果が期待できます。加えて、ローンの利息は不動産所得の経費として計上できるため、所得税の負担軽減につながる場合があります。

税制上の効果については、生命保険料控除と比較しても、適切に運用すれば控除額以上のキャッシュフロー改善が見込める場合があり、有力な選択肢の一つといえます。このように、不動産投資は保険機能と節税機能を兼ね備えた手段として活用でき、目的が明確であれば非常に成功率の高い投資方法といえるでしょう。

参考：No.1140 生命保険料控除｜国税庁

【関連記事】不動産投資は生命保険の代わりになるの？違いや加入すべき保険を紹介！-不動産LeapUp!｜不動産のお役立ち情報メディア

不動産投資のみで生活を成り立たせたい場合の成功率

不動産投資のみで生活を成り立たせるには、戦略的な運用が求められます。

生活費を完全に賄うためには、複数の物件を所有する必要があります。それに伴い、物件を購入するための多額の初期費用や、金融機関からの大口の融資が求められます。

また、複数の物件を管理するための高度な経営判断や、大規模な修繕リスクに対応する資金力も求められます。事業としての難易度が格段に上がるため、他の目的に比べると成功率は大幅に低くなる傾向があります。十分な自己資金と、不動産経営に関する深い専門知識を持ったうえで慎重に取り組むことが求められる難易度の高い目標といえます。

他の投資と不動産投資の成功率の比較

不動産投資以外にも、投資信託、株式、FXなど、様々な投資方法が存在します。それぞれの方法には異なる特徴があり、成功率やメリット・デメリットも異なるのです。

そこで今回は、各投資方法の成功率を紹介していきます。

不動産投資信託(REIT)の成功率は高い

不動産投資信託(REIT)は、不動産を間接的に所有し、収益を分配する投資方法で、成功率が高いとされています。

REITの魅力は、プロの不動産管理会社が運営を行うため、個人で不動産を管理する必要がなく、投資家は手間をかけずに安定した配当を得ることができる点にあります。また、複数の不動産に分散投資することでリスクを低減できるため、特定の物件に依存するリスクが少なくなるのです。さらに、上場されているREITは流動性が高く、株式のように簡単に売買できる点も大きなメリットになります。

一方でREITは市場で取引されるため、不動産市場だけでなく株式市場の影響も受けやすく、価格変動リスクがある点には注意が必要です。

このように、REITは少額から始められて管理の手間も少ない優れた投資手段ですが、コストや市場変動のリスクを理解した上で投資判断を行うことが重要です。

株式投資の成功率は同水準

株式投資の魅力は、キャピタルゲインとインカムゲインの2つで利益を得られることです。

まず1つ目は、キャピタルゲインです。これは、株価の上昇によって得られる売却益です。株を安く買って高く売ることで利益を得ることができます。

次に2つ目は、インカムゲインです。これは、株式を保有することで得られる配当金や株主優待などの収益です。株価の変動に左右されず、安定的な収益が期待できます。

キャピタルゲインは、短期的な売買で大きな利益を狙えますが、それにはリスクも伴います。一方、インカムゲインは、長期的な視点で安定的な収益を得られますが、利益は比較的少なめです。

一般的に、個人投資家の成功率は不動産投資と同水準程度と言われています。その背景には、短期売買で損失を出すケースが多いことが要因の一つとして挙げられます。

FXの成功率は投資の中では低い

FXは、24時間いつでも取引可能な金融商品です。外国為替相場の変動を予測し、通貨の売買で利益を得られます。ただし、刻々と変化する世界情勢は、為替相場の急激な変動を引き起こすことがあります。常にニュースを追いかけ、情報を分析し続けることは大変な作業です。

そんな中で注目されているのが、FXの「長期保有」というスタイルです。ポジションを数週間〜数年単位で保有することで、スワップポイントや為替差益を狙いながら、取引回数を抑えてコストも軽減できます。短期売買のように常に相場に張り付く必要がないため、時間的な余裕が生まれる点も魅力です。

ただし、FXはレバレッジをかけて取引することが一般的であるため、長期保有であっても急激な為替変動には注意が必要です。特に地政学リスクや金融政策の変更など、外的要因によって為替レートが大きく動く可能性があるため、レバレッジの倍率は慎重に設定し、余裕を持った資金管理が求められます。

このように、長期保有スタイルは比較的安定した運用が可能ですが、価格変動リスクとレバレッジ管理の両立がFX投資を成功させるためのカギとなります。

投資信託の成功率は高い

投資信託は、専門家に資産運用を任せる投資方法です。投資家は、少額から投資信託を購入し、専門家が運用するファンドに投資します。ファンドは、国内外の株式や債券、不動産などに分散投資するため、リスクを抑えながら資産を増やすことができます。

投資信託は、投資の知識がなくても始められる点が魅力です。専門家が運用を行うので、投資家は日々の分析や売買を行う必要はありません。

金融庁の共通KPIに関する分析（2025年3月末基準）によれば、投資信託を保有する顧客のうち、運用損益がプラスの割合は約7割となっています。

参考：金融庁「投資信託の共通KPIに関する分析（2025年3月末基準）」

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不動産投資のメリットとデメリット

不動産投資には、他の投資と比較してメリットとデメリットが存在します。

メリットは、レバレッジをかけて投資できる点です。

一方で、デメリットは、ローンの審査に通る必要がある点になります。

不動産投資において、メリットとデメリットの要素を踏まえて、リスクとリターンのバランスを考慮し、自己のリスク許容度に合った投資戦略を立てることが重要です。

メリットはレバレッジをかけて投資できること

不動産投資のメリットは、レバレッジをかけて投資できることです。レバレッジとは、少ない自己資金で大きな取引を行うことで、ローンを利用して不動産を購入する際に適用されます。

例えば、1000万円の物件を購入する際に、自己資金が100万円しかない場合でも、残りの900万円をローンで賄うことで投資が可能です。

このレバレッジ効果により、少ない資金で大きな利益を得るチャンスが広がります。また、ほとんどのローンの利子は税金の控除対象になるため、節税効果も期待できます。

デメリットはローンの審査に通る必要があること

不動産投資の大きなハードルの一つは、金融機関のローン審査を通過する必要がある点です。ローンを利用する場合、金融機関は投資家の信用力や収入、既存の借り入れ状況などを厳しく審査します。

また、審査基準は金融機関ごとに異なり、過去の信用情報や職業、年齢なども考慮されるため、一定の条件を満たさないと融資が難しい場合があります。さらに、金利の変動リスクも考慮しなければならず、将来的に返済が困難になる可能性もあります。

したがって、ローンを利用した不動産投資を検討する際には、事前にしっかりと自分の返済能力を確認し、無理のない範囲で計画を立てることが必要です。

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不動産投資で成功するために押さえておくべきリスク

不動産投資の主なリスクは、以下の通りです。

それぞれについて解説していきます。

空室リスク

「空室リスク」は不動産投資において最も重要なリスクです。不動産投資は、入居者からの家賃収入が主な収益源となります。もし物件が長期間空室であれば、オーナーは収入が得られません。

一般的に、不動産投資はローンを利用し、家賃収入でローン返済を行うことで資産形成を目指します。しかし、空室が続くと家賃収入が途絶え、ローンの支払いだけが残ります。

空室が発生する原因はさまざまですが、主に以下になります。これらを把握しておくことが重要です。

• 好立地でない物件
• 高額な家賃設定
• 不十分な物件管理
• 経済や地域の不況

これらの要因が一つでも当てはまる場合、空室リスクが高まります。

空室リスクを軽減するための対策は、主に物件選定の段階で決定します。具体的な対策については後述の「空室リスクを抑える立地と物件選びを重視する」で詳しく解説します。

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家賃滞納リスク

不動産投資を行う際には、「家賃滞納リスク」にも注意することが重要です。家賃滞納が発生すると、空室でないにもかかわらず家賃収入が得られない状況になります。このような事態は避けたいものです。

また、入居者が退去を希望しても、様々な手続きを踏む必要があり、解決までに時間がかかることもあります。そのため、事後の「対応」ではなく、事前の「対策」を心がけることが重要です。

家賃滞納リスクに対する対策としては以下が挙げられます。

• 入居者の審査強化：入居者の経済力や信用情報を十分に確認し、安定した経済力のある入居者を選定することで滞納リスクを軽減します。
• 明確な契約内容の作成：家賃の支払い方法や期日、遅延時のペナルティなどを契約書に明記することで、滞納を防ぐための基準を示します。

これらの対策を行うことで、家賃滞納リスクを事前に軽減することが可能です。

家賃下落リスク

家賃下落リスクとは、賃貸物件の経年劣化や周辺環境の変化などにより、家賃や不動産自体の価値が低下するリスクを指します。

また、地域によっては人口減少や周辺の類似物件の存在により、供給が需要を上回り、入居者を募集するために家賃を下げざるを得ないケースもあります。具体的な対策については後述の「空室リスクを抑える立地と物件選びを重視する」で詳しく解説します。

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不動産投資の成功率を引き上げるための実践ポイント

不動産投資で着実に利益を生み出し、投資を成功へ導くためには、事前に重要なポイントを押さえておくことが重要です。

ここでは、初心者の方でもすぐに活用できる、不動産投資の成功率を確実に引き上げるための実践的なノウハウについて詳しく解説します。

長期的な視点で余裕のある資金計画を立てる

不動産投資で利益を出し続けるためには、ゆとりのある資金計画を立てることが重要です。物件を購入する際、自己資金を少なくしてフルローンを組むと、手元の現金を減らさずに運用を始められるという利点があります。

しかし、借入額が大きくなるとそれに伴い毎月のローン返済額が増え、空室が発生した際の持ち出しリスクが高まります。家賃収入が途絶えた月に、ご自身の給与からローンの返済を補填しなければならない事態は避けたいところです。

また、将来的な金利上昇のリスクも考慮しておくべき課題と言えます。変動金利でローンを組んでいる場合、市場の金利が上昇すれば返済額が増加し、予定していたキャッシュフローが悪化してしまうおそれがあります。そのため、突発的な設備の故障による修繕費用や、入居者が入れ替わる際の空室による収入減に備えて、手元に十分な現金を残しておくことが大切です。

ご自身の収入と支出のバランスを冷静に見極め、無理のない範囲で借入を行いましょう。あわせて、家賃の下落や金利上昇といったリスク要因を織り込んだ長期シミュレーションを行うことが推奨されます。

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空室リスクを抑える立地と物件選びを重視する

入居者がいなければ家賃収入は得られないため、空室リスクへの対策は非常に大切です。物件を選ぶ際は、まずは「立地」と「賃貸需要」を優先して検討しましょう。

例えば、駅から徒歩10分圏内で、周辺にスーパーやコンビニなどの生活利便施設が充実しているエリアは、入居者が集まりやすい傾向にあります。総務省統計局の「令和5年住宅・土地統計調査」によれば、全国の空き家率は年々上昇傾向にあり、住宅需要の二極化が進んでいます。人口減少が進む地域では、一度空室になると次の入居者が決まるまでに長い時間がかかる懸念があります。

一方で、人口の流入が続いている都市部や、単身世帯の増加が見込まれるエリアであれば、安定した需要を期待できます。表面的な利回りだけで判断するのではなく、長期的に人が住み続けたいと思う環境かどうかを見極めることが重要です。

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信頼できる不動産会社をパートナーとして選定する

不動産投資の成功は、パートナーとなる不動産会社の選び方に大きく左右されます。

会社員として働きながら投資を行う場合、入居者の募集から家賃の集金、退去時の手続きといった賃貸管理の業務は、管理会社に委託するのが一般的です。管理会社の対応が遅かったり、空室対策のノウハウが不足していたりすると、空室期間が長引き、収益に悪影響を及ぼす可能性があります。そのため、過去の管理実績や入居率の高さを確認し、信頼して任せられる会社を選ぶことが重要です。

また、物件を販売する会社についても、良い点だけでなく、リスクやデメリットもしっかりと説明してくれる担当者を探しましょう。購入後のアフターフォロー体制が整っている会社であれば、運用中のトラブルにも安心して対処できるはずです。

複数の会社を比較検討し、ご自身の投資目的に寄り添ってくれるパートナーを見つけることが大切です。

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まとめ

不動産投資の成功率やリスクについて紹介してきました。

この記事の要点をまとめます。

・不動産投資の成功率は公的なデータが存在せず、投資目的によって成功の定義が異なる
・長期的な視点で余裕のある資金計画を立てることがリスク回避につながる
・空室リスクを抑えるためには、立地と賃貸需要の事前調査が欠かせない
・表面利回りだけを信じず、実質利回りを計算して収益性を判断する
・信頼できる不動産会社を選定し、自身でも情報収集を行うことでリスクを抑えた手堅い資産形成が可能である

正しい知識を身につけ、事前準備を入念に行うことで、不動産投資の成功確率を引き上げることができます。

とはいえ、「一人で情報を集めたり、収支シミュレーションを組んだりするのは難しい…」と感じる方も多いのではないでしょうか。

そんなときは、不動産の専門家の力を借りることが成功への近道となります。

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