不動産投資の成功率は？他の投資との違いやリスクを解説

不動産投資を検討する際、最も気になるのは「成功率」ではないでしょうか。

世の中には様々な金融商品があり、成功者もいれば失敗者も存在します。

そこで今回は、不動産投資の成功率に焦点を当て、他の金融商品と比較しながら詳しく紹介していきます。

不動産投資の仕組みについて

不動産投資には、いくつかの方法があります。

たとえば、インカムゲインというのは、アパートやマンションを買って家賃収入を得る方法です。

安定した収入が見込めますが、空室やトラブルのリスクもあります。

一方、キャピタルゲインというのは、不動産を買って、将来的に売却して利益を得る方法です。

ただし、景気や立地条件に左右されやすく、すぐに利益を得るのは難しいです。

投資方法には、物件を直接買う現物投資と、プロに任せる投資信託（REIT）があります。

また、最近では不動産クラウドファンディングも注目されています。

リスクが少なく、少額から参加できますが、しっかりと理解してから参加することが大切です。

このように、不動産投資にはいろいろな方法があります。自分の目標やリスクを考えて、適切な方法を選びましょう。

不動産投資の成功率は？

不動産投資の成功率は、個々の目的によって異なります。

安定した収入を求める人もいれば、節税や相続対策を目指す人もいます。そのため、一概に成功率を数字で表すことは難しいです。

たとえば、生活費をまかなう収入を得ることを目指す場合、成功率は10％未満と厳しいでしょう。

しかし、副収入として毎月プラス収益を得ることを目指す場合、50％程度の成功率は現実的です。

さらに購入当初は不動産収入が赤字でも、将来的に不労所得を得る人もいます。この場合、成功率は約70％と高くなります。

つまり、目標によって成功率は大きく変わります。

成功確率を高めるためには、まずリスクを理解し、それに応じた対策を講じることが重要です。

他の投資と不動産投資の成功率の比較

不動産投資以外にも、投資信託、株式、FXなど、様々な投資方法が存在します。

それぞれの方法には異なる特徴があり、成功率やメリット・デメリットも異なります。

そこで今回は、各投資方法の成功率を紹介していきます。

株式投資

株式投資の魅力は、キャピタルゲインとインカムゲインの2つで利益を得られることです。

まず1つ目は、キャピタルゲインです。これは、株価の上昇によって得られる売却益です。株を安く買って高く売ることで利益を得ることができます。

次に2つ目は、インカムゲインです。これは、株式を保有することで得られる配当金や株主優待などの収益です。

株価の変動に左右されず、安定的な収益が期待できます。

キャピタルゲインは、短期的な売買で大きな利益を狙えますが、それにはリスクも伴います。

一方、インカムゲインは、長期的な視点で安定的な収益を得られますが、利益は比較的少なめです。

一般的に、個人投資家の成功率は10％程度と言われています。これは、短期売買で失敗する人が多いことが主な要因です。

FX

FXは、24時間いつでも取引可能な金融商品です。外国為替相場の変動を予測し、通貨の売買で利益を得られます。

ただし、刻々と変化する世界情勢は、為替相場の急激な変動を引き起こすことがあります。常にニュースを追いかけ、情報を分析し続けることは大変な作業です。

一年間で約20％の人が利益を出しますが、5年後にはわずか1％にまで減少します。これは、長期的な利益を得ることが非常に難しいと考えられます。

投資信託

投資信託は、専門家に資産運用を任せる投資方法です。

投資家は、少額から投資信託を購入し、専門家が運用するファンドに投資します。

ファンドは、国内外の株式や債券、不動産などに分散投資するため、リスクを抑えながら資産を増やすことができます。

投資信託は、投資の知識がなくても始められるのが魅力です。専門家が運用を行うので、投資家は日々の分析や売買を行う必要はありません。

5年間の積立で約70％の人が利益を得ているというデータがあります。

不動産投資のリスク

不動産投資の主なリスクは、以下の通りです。

それぞれについて解説していきます。

空室リスク

「空室リスク」は不動産投資において最も重要なリスクです。

不動産投資は、入居者からの家賃収入が不可欠です。もし物件が長期間空室であれば、オーナーは収入が得られません。

一般的に、不動産投資はローンを利用し、家賃収入でローン返済を行うことで資産形成を目指します。

しかし、空室が続くと家賃収入が途絶え、ローンの支払いだけが残ります。

空室が発生する原因はさまざまですが、主に以下になります。これらを把握しておくことが重要です。

• 好立地でない物件
• 高額な家賃設定
• 不十分な物件管理
• 経済や地域の不況

これらの要因が一つでも当てはまる場合、空室リスクが高まります。

空室リスクを軽減するための対策は、主に物件選定の段階で決まります。

具体的な対策としては以下のようなものがあります。

• 需要の高い単身者をターゲットにした物件を選ぶ
• 最寄り駅の利便性が高い物件を優先する
• 駅までの徒歩分数が短い物件を選ぶ
• 周辺相場と比較して適正な賃料設定の物件を選ぶ
• 入居付けが得意な管理会社に委託する

「徒歩分数」とは一般的に「徒歩1分＝80m」として計算されます。この基準は「不動産の表示に関する公正競争規約」によっても規定されており、「徒歩1分が80mに相当するものとして計算する」と定められています。

これらの条件を考慮して物件を選定することで、空室リスクを軽減することが可能です。

家賃滞納リスク

不動産投資を行う際には、「家賃滞納リスク」にも注意することが重要です。

家賃滞納が発生すると、空室でないにもかかわらず家賃収入が得られない状況になります。このような事態は避けたいものです。

また、入居者が退去を希望しても、様々な手続きを踏む必要があり、解決までに時間がかかることもあります。

そのため、事後の「対応」ではなく、事前の「対策」を心がけることが重要です。

家賃滞納リスクに対する対策としては以下が挙げられます。

• 入居者の審査強化：入居者の経済力や信用情報を十分に確認し、安定した経済力のある入居者を選定することで滞納リスクを軽減します。
• 明確な契約内容の作成：家賃の支払い方法や期日、遅延時のペナルティなどを契約書に明記することで、滞納を防ぐための基準を示します。

これらの対策を行うことで、家賃滞納リスクを事前に軽減することが可能です。

家賃下落リスク

不動産価値や家賃の下落リスクは、賃貸物件の経年劣化などによって不動産自体の価値や適切な家賃が低下するリスクを指します。

また、地域によっては人口減少や周辺の類似物件の存在により、供給が需要を上回り、入居者を募集するために家賃を下げざるを得ないケースもあります。

不動産価値や家賃下落リスクに対する対策としては、以下の方法が挙げられます。

これらの対策を講じることで、不動産価値や家賃の下落リスクを軽減することができます。

不動産投資で失敗しやすい人の特徴

不動産投資で失敗しやすい人の特徴は、以下の通りです。

それぞれの特徴について解説していきます。

計画を立てない

不動産投資を行う上では、計画性が欠如していると失敗する可能性が高くなります。

目先の利益にとらわれず、将来的なリスクを考慮した計画を立てることが大切です。

具体的には、以下の3つのステップが重要です。

1. 許容できる赤字額の設定：投資の目的や資金状況に応じて、許容できる赤字の範囲を事前に設定します。長期的な投資目的であれば、安定性を重視して多少の赤字を許容することも考えられますが、短期的な利益を目指す場合は赤字を極力避ける必要があります。
   
2. 想定される経費や空室リスクの対策：固定資産税、都市計画税、修繕費、管理費などの経費を想定し、また立地条件や築年数、家賃設定による空室リスクを考慮して収支計画を立てます。
   
3. 定期的な計画の見直し：実績と計画を定期的に比較し、計画通りに運用できているかどうかを確認します。計画と実績に乖離がある場合は、計画を修正する必要があります。たとえば、空室率が高い場合は家賃設定や募集方法を見直すなどの対策が考えられます。

このように、不動産投資で成功するためには、事前に計画を立て、定期的に見直しを行うことが大切になります。

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不動産投資において、自己判断を怠り不動産会社や管理会社に完全に任せる人は、失敗する可能性が高いです。

その理由は、投資用不動産が多種多様であり、すべてが優良物件とは限らないからです。

過去には、入居者の退去リスクを隠して販売された物件を購入後、すぐに空室になってしまったケースや、想定より高い賃料設定で入居者募集がうまくいかず、収益が大幅に減少してしまったケースなど、多くの失敗事例があります。

これらの失敗は、資料チェックや物件精査を業者に全て任せ、自己判断を怠ったことが原因です。

専門家の意見を参考にしながらも、最終的な判断は自分で行うようにしましょう。

不動産投資で成功するためのポイント

不動産投資で成功するためのポイントは、以下の通りです。

それぞれのポイントについて解説していきます。

立地の良い物件を選ぶ

投資物件を選ぶ際に、立地条件が重要になります。都心や駅近の物件は成功率が高い傾向にあります。

ただし、交通の不便な物件は高い利回りであることもありますが、入居者の確保が難しいかもしれません。

交通の利便性だけでなく、利便施設や嫌悪施設との距離も考慮すべきです。

利便施設とは、コンビニやスーパーなどの施設のことです。これらが近くにあれば、立地が良いとみなされます。

一方で、墓地や葬儀場などの嫌悪施設との距離も考える必要があります。

これらが近くにあると、入居者の意欲を損なう可能性があるため、できれば避けた方が良いでしょう。

信頼できる管理会社に委託する

不動産経営は拡大するにつれ、個人での管理が難しくなります。だからこそ、信頼できる管理会社に業務委託することが大切です。

管理会社は不動産の管理だけでなく、賃貸経営における戦略的なパートナーとしての役割を果たします。

例えば、入居者の募集や賃料設定など、オーナーには難しい作業をサポートしてくれます。

管理手数料を高額だと感じるかもしれませんが、これは成長と持続可能性のための重要な投資です。

不動産投資は専門的な知識と経験を要するので、管理会社の専門性を利用することでリスクを軽減できます。

このように、良質な管理会社は不動産投資において不可欠なパートナーであり、成功への鍵となります。

不動産投資について勉強する

不動産投資は、知識不足のまま投資を始めると、不動産会社の提案に振り回され、失敗してしまうケースも少なくありません。

そこで重要になるのが、事前にしっかりと情報収集を行い、知識を身につけることです。

インターネットで関連の記事を読んだり、書籍で専門的な知識を学んだり、セミナーに参加して実践的な情報を得たりと、方法は様々です。

さらに、成功例だけでなく、失敗例からも学ぶことが重要です。

実際にどのような失敗が起こっているのかを知ることで、リスクを回避するための対策を講じることができます。

このように、自分で不動産投資について勉強することで、悪質な不動産業者による詐欺被害を防ぐこともできます。

まとめ

不動産投資の成功率やリスクについて紹介してきました。

不動産投資の成功は目標や方法によって異なりますが、計画性やリスク管理が重要です。

他の投資方法との比較では、株式投資やFXなどもありますが、成功率やリスクも異なります。

不動産投資のリスクとしては空室リスクや家賃滞納リスク、家賃下落リスクがありますが、これらに対処する方法もあります。

成功するためには、立地の良い物件を選び、信頼できる管理会社に委託し、自らも不動産投資について勉強することが重要です。

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