「不動産投資の成功率が何%か分からない。」
「他の投資との違いやリスクを知りたい。」
など、不動産投資に関する疑問を持っている方々も多いのではないでしょうか？
不動産投資の成功率は、投資の目的や状況により異なるため、一概に数字で表すことは難しいです。
本記事では、「不動産投資の成功率」と「他の投資との違いやリスク」について詳しくご紹介いたしますので、ぜひ最後までお読みください。
- 不動産投資の成功率
- 他の投資との違い
- 不動産投資のリスク
不動産投資の仕組みについて
不動産投資には、いくつかの方法があります。
たとえば、インカムゲインというのは、アパートやマンションを買って家賃収入を得る方法です。
安定した収入が見込めますが、空室やトラブルのリスクもあります。
一方、キャピタルゲインというのは、不動産を買って、将来的に売却して利益を得る方法です。
ただし、景気や立地条件に左右されやすく、すぐに利益を得るのは難しいです。
投資方法には、物件を直接買う現物投資と、プロに任せる投資信託（REIT）があります。
また、最近では不動産クラウドファンディングも注目されています。
リスクが少なく、少額から参加できますが、しっかりと理解してから参加することが大切です。
このように、不動産投資にはいろいろな方法があります。自分の目標やリスクを考えて、適切な方法を選びましょう。
不動産投資の成功率は目的によって異なる
不動産投資の目的は以下のとおりです。
- 副収入を得る
- 保険や節税代わりにする
- 生活を不動産投資だけでする場合の成功率は低い
- ワンルームマンションの投資成功率は低い
各ポイントのように、目標によって成功率は大きく変わります。
成功確率を高めるためには、リスクを理解し、適切な対策を講じることが重要です。
副収入を目的とした際の成功率
副収入を目的とした際の不動産投資では、黒字であれば成功であるため、成功率は高いとされています。
都市部や交通の便が良い場所に物件を持つことで、空室リスクを低減させ、安定した収入を得る可能性が高まるのです。
しかし、逆に賃貸需要が低いエリアでは、空室が発生しやすく、収益が不安定になるリスクもあります。
また、物件のメンテナンスや管理に費用がかかるため、費用を差し引いて利益が出るかどうかも重要なポイントです。
保険や節税の代わりにする際の成功率
保険や節税対策として不動産投資を行う場合、成功率は非常に高い水準です。
保険や節税の代わりにする投資では、収益性よりも、資産保全や税制上のメリットを重視する傾向があるためです。
不動産を所有することで、資産の評価額が下がり、相続税の負担が軽減される場合があります。
また、ローンを利用すると、利子の支払いが税金の控除対象となり、節税効果が期待できるのです。
生活を不動産投資だけでする場合の成功率は低い
生活を不動産投資だけに依存することはリスクが高く、成功率は低いとされています。
具体的には、物件の管理や賃貸需要の変動、経済環境の変化など、さまざまな要因が収入に直接影響を与えます。
不動産市場は景気の影響を受けやすく、景気が悪化すれば賃料の下落や空室の増加といった問題が発生する可能性があります。
ワンルームマンションの投資成功率は低い
ワンルームマンション投資は、多くの不動産投資家にとって初めての一歩として選ばれることが多いですが、成功率は低いとされています。
ワンルームマンションの投資成功率が低い理由は、以下のとおりです。
- 供給過剰になりやすく競争が激しい
- ターゲット層が限られているため空室リスクが高まる
特に、経済状況や人口動態の変化によって需要が減少すると、物件の稼働率が大きく下がる可能性があります。
また、家賃が低く設定されがちであるため、ローン返済や管理費を差し引くと、手元に残る利益が少ないケースが多いです。
さらに、物件の古さや周辺環境の変化により、資産価値が下落するリスクも存在します。
他の投資と不動産投資の成功率の比較
不動産投資以外にも、投資信託、株式、FXなど、様々な投資方法が存在します。
それぞれの方法には異なる特徴があり、成功率やメリット・デメリットも異なるのです。
そこで今回は、各投資方法の成功率を紹介していきます。
不動産投資信託(REIT)の成功率は高い
不動産投資信託(REIT)は、不動産を間接的に所有し、収益を分配する投資方法で、成功率が高いとされています。
REITの魅力は、プロの不動産管理会社が運営を行うため、個人で不動産を管理する必要がなく、投資家は手間をかけずに安定した配当を得ることができる点にあります。
また、複数の不動産に分散投資することでリスクを低減できるため、特定の物件に依存するリスクが少なくなるのです。
さらに、上場されているREITは流動性が高く、株式のように簡単に売買できる点も大きなメリットになります。
株式投資の成功率は同水準
株式投資の魅力は、キャピタルゲインとインカムゲインの2つで利益を得られることです。
まず1つ目は、キャピタルゲインです。これは、株価の上昇によって得られる売却益です。
株を安く買って高く売ることで利益を得ることができます。
次に2つ目は、インカムゲインです。これは、株式を保有することで得られる配当金や株主優待などの収益です。
株価の変動に左右されず、安定的な収益が期待できます。
キャピタルゲインは、短期的な売買で大きな利益を狙えますが、それにはリスクも伴います。
一方、インカムゲインは、長期的な視点で安定的な収益を得られますが、利益は比較的少なめです。
一般的に、個人投資家の成功率は不動産投資と同水準程度と言われています。これは、短期売買で失敗する人が多いことが主な要因です。
FXの成功率は投資の中では低い
FXは、24時間いつでも取引可能な金融商品です。外国為替相場の変動を予測し、通貨の売買で利益を得られます。
ただし、刻々と変化する世界情勢は、為替相場の急激な変動を引き起こすことがあります。常にニュースを追いかけ、情報を分析し続けることは大変な作業です。
一年間で約20％の人が利益を出すと言われていますが、5年後にはわずか1％にまで減少します。これは、長期的な利益を得ることが非常に難しいと考えられます。
投資信託の成功率は高い
投資信託は、専門家に資産運用を任せる投資方法です。
投資家は、少額から投資信託を購入し、専門家が運用するファンドに投資します。
ファンドは、国内外の株式や債券、不動産などに分散投資するため、リスクを抑えながら資産を増やすことができます。
投資信託は、投資の知識がなくても始められる点が魅力です。専門家が運用を行うので、投資家は日々の分析や売買を行う必要はありません。
5年間の積立で約70％の人が利益を得ているというデータがあります。
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不動産投資のメリットとデメリット
不動産投資には、他の投資と比較してメリットとデメリットが存在します。
最大のメリットは、レバレッジをかけて投資できる点です。
一方で、最大のデメリットは、ローンの審査に通る必要がある点になります。
不動産投資において、メリットとデメリットの要素を踏まえて、リスクとリターンのバランスを考慮し、自己のリスク許容度に合った投資戦略を立てることが重要です。
最大のメリットはレバレッジをかけて投資できること
不動産投資の最大のメリットは、レバレッジをかけて投資できることです。
レバレッジとは、少ない自己資金で大きな取引を行うことで、ローンを利用して不動産を購入する際に適用されます。
例えば、1000万円の物件を購入する際に、自己資金が100万円しかない場合でも、残りの900万円をローンで賄うことで投資が可能です。
このレバレッジ効果により、少ない資金で大きな利益を得るチャンスが広がります。
また、ローンの利子は税金の控除対象になるため、節税効果も期待できます。
最大のデメリットはローンの審査に通る必要があること
不動産投資の最大のデメリットは、ローンの審査に通る必要があることです。
ローンを利用する場合、金融機関は投資家の信用力や収入、既存の借り入れ状況などを厳しく審査します。
また、審査基準は金融機関ごとに異なり、過去の信用情報や職業、年齢なども考慮されるため、一定の条件を満たさないと融資が難しい場合があります。
さらに、金利の変動リスクも考慮しなければならず、将来的に返済が困難になる可能性もあります。
したがって、ローンを利用した不動産投資を検討する際には、事前にしっかりと自分の返済能力を確認し、無理のない範囲で計画を立てることが必要です。
不動産投資で成功するために押さえておくべきリスク
不動産投資の主なリスクは、以下の通りです。
- 空室リスク
- 家賃滞納リスク
- 家賃下落リスク
それぞれについて解説していきます。
空室リスク
「空室リスク」は不動産投資において最も重要なリスクです。
不動産投資は、入居者からの家賃収入が不可欠です。もし物件が長期間空室であれば、オーナーは収入が得られません。
一般的に、不動産投資はローンを利用し、家賃収入でローン返済を行うことで資産形成を目指します。
しかし、空室が続くと家賃収入が途絶え、ローンの支払いだけが残ります。
空室が発生する原因はさまざまですが、主に以下になります。これらを把握しておくことが重要です。
- 好立地でない物件
- 高額な家賃設定
- 不十分な物件管理
- 経済や地域の不況
これらの要因が一つでも当てはまる場合、空室リスクが高まります。
空室リスクを軽減するための対策は、主に物件選定の段階で決定します。
具体的な対策としては以下のようなものがあります。
- 需要の高い単身者をターゲットにした物件を選ぶ
- 最寄り駅の利便性が高い物件を優先する
- 駅までの徒歩分数が短い物件を選ぶ
- 周辺相場と比較して適正な賃料設定の物件を選ぶ
- 入居付けが得意な管理会社に委託する
「徒歩分数」とは一般的に「徒歩1分＝80m」として計算されます。この基準は「不動産の表示に関する公正競争規約」によっても規定されており、「徒歩1分が80mに相当するものとして計算する」と定められています。
これらの条件を考慮して物件を選定することで、空室リスクを軽減することが可能です。
入居率99.4％
家賃滞納リスク
不動産投資を行う際には、「家賃滞納リスク」にも注意することが重要です。
家賃滞納が発生すると、空室でないにもかかわらず家賃収入が得られない状況になります。このような事態は避けたいものです。
また、入居者が退去を希望しても、様々な手続きを踏む必要があり、解決までに時間がかかることもあります。
そのため、事後の「対応」ではなく、事前の「対策」を心がけることが重要です。
家賃滞納リスクに対する対策としては以下が挙げられます。
- 入居者の審査強化：入居者の経済力や信用情報を十分に確認し、安定した経済力のある入居者を選定することで滞納リスクを軽減します。
- 明確な契約内容の作成：家賃の支払い方法や期日、遅延時のペナルティなどを契約書に明記することで、滞納を防ぐための基準を示します。
これらの対策を行うことで、家賃滞納リスクを事前に軽減することが可能です。
家賃下落リスク
不動産価値や家賃の下落リスクは、賃貸物件の経年劣化などによって不動産自体の価値や適切な家賃が低下するリスクを指します。
また、地域によっては人口減少や周辺の類似物件の存在により、供給が需要を上回り、入居者を募集するために家賃を下げざるを得ないケースもあります。
不動産価値や家賃下落リスクに対する対策としては、以下の方法が挙げられます。
- リフォームやリノベーションを検討する：経年劣化によるリスクを回避するために、物件の価値を向上させるための改修を行います。
- 人口が減少する見込みが少ない地域を選ぶ：入居者の安定的な供給を確保するために、人口減少が予測されない地域を選びます。
- 周辺に競合する物件がないかチェックする：周辺の物件状況を確認し、競合する物件がないかどうかをチェックします。
これらの対策を講じることで、不動産価値や家賃の下落リスクを軽減することができます。
リスクの少ない投資
不動産投資で失敗しやすい人の特徴4つ
不動産投資で失敗しやすい人の特徴は、以下の通りです。
- 事前に長期的な計画を立てない
- 営業の担当者に全てを任せている
- 徹底した調査を行わない
- リスクの把握ができていない
それぞれの特徴について解説していきます。
事前に長期的な計画を立てない
不動産投資を行う上では、計画性が欠如していると失敗する可能性が高くなります。
目先の利益にとらわれず、将来的なリスクを考慮した計画を立てることが大切です。
具体的には、以下の3つのステップが重要です。
- 許容できる赤字額の設定：投資の目的や資金状況に応じて、許容できる赤字の範囲を事前に設定します。長期的な投資目的であれば、安定性を重視して多少の赤字を許容することも考えられますが、短期的な利益を目指す場合は赤字を極力避ける必要があります。
- 想定される経費や空室リスクの対策：固定資産税、都市計画税、修繕費、管理費などの経費を想定し、また立地条件や築年数、家賃設定による空室リスクを考慮して収支計画を立てます。
- 定期的な計画の見直し：実績と計画を定期的に比較し、計画通りに運用できているかどうかを確認します。計画と実績に乖離がある場合は、計画を修正する必要があります。たとえば、空室率が高い場合は家賃設定や募集方法を見直すなどの対策が考えられます。
このように、不動産投資で成功するためには、事前に計画を立て、定期的に見直しを行うことが大切になります。
営業の担当者に全てを任せている
不動産投資において、自己判断を怠り不動産会社や管理会社に完全に任せる人は、失敗する可能性が高いです。
その理由は、投資用不動産が多種多様であり、すべてが優良物件とは限らないからです。
過去には、入居者の退去リスクを隠して販売された物件を購入後、すぐに空室になってしまったケースや、想定より高い賃料設定で入居者募集がうまくいかず、収益が大幅に減少してしまったケースなど、多くの失敗事例があります。
これらの失敗は、資料チェックや物件精査を業者に全て任せ、自己判断を怠ったことが原因です。
専門家の意見を参考にしながらも、最終的な判断は自分で行うようにしましょう。
徹底した調査を行わない
徹底した調査を行わないことは、不動産投資で失敗しやすい人の大きな特徴です。
不動産投資は、物件の選定や市場の動向、将来的なリスクを見極めるために、入念な調査が必要です。
物件の立地や周辺環境、将来の開発計画、賃貸需要の動向などを詳しく調べずに投資を決定すると、予期せぬトラブルが発生しやすくなります。
また、物件の法的な問題や隠れた瑕疵を見逃すことも、後々大きな損失を招く可能性があります。
徹底した調査を怠ると、こうしたリスクを見過ごし、結果として投資が失敗に終わることが多いです。
リスクの把握ができていない
不動産投資で失敗しやすい人の特徴として、リスクの把握ができていないことが挙げられます。
不動産投資には、空室リスク、家賃滞納リスクなど、さまざまなリスクが存在します。
複数あるリスクを正確に理解し、それぞれに対する対策を講じることができなければ、投資の成功は難しいです。
また、リスクを把握していないと、無謀な投資を行う可能性が高まり、結果として失敗する確率が高まります。
不動産投資を成功させるためには、リスクの全体像を把握し、それに応じた慎重な計画と対応策を準備することが不可欠です。
不動産投資で成功しやすい人の特徴5つ
不動産投資で成功するためのポイントは、以下の通りです。
- 立地が良く利便性がある物件を選ぶ
- 信頼できる管理会社に委託する
- 不動産投資について勉強する
- 複数パターンの収支計画を立てる
- 融資は余裕を持って受ける
それぞれのポイントについて解説していきます。
立地が良く利便性がある物件を選ぶ
投資物件を選ぶ際に、立地条件が重要になります。都心や駅近の物件は成功率が高い傾向にあります。
ただし、交通の不便な物件は高い利回りであることもありますが、入居者の確保が難しいかもしれません。
交通の利便性だけでなく、利便施設や嫌悪施設との距離も考慮すべきです。
利便施設とは、コンビニやスーパーなどの施設のことです。これらが近くにあれば、立地が良いとみなされます。
一方で、墓地や葬儀場などの嫌悪施設との距離も考える必要があります。
これらが近くにあると、入居者の意欲を損なう可能性があるため、できれば避けた方が良いでしょう。
信頼できる管理会社に委託する
不動産経営は拡大するにつれ、個人での管理が難しくなります。だからこそ、信頼できる管理会社に業務委託することが大切です。
管理会社は不動産の管理だけでなく、賃貸経営における戦略的なパートナーとしての役割を果たします。
例えば、入居者の募集や賃料設定など、オーナーには難しい作業をサポートしてくれます。
管理手数料を高額だと感じるかもしれませんが、これは成長と持続可能性のための重要な投資です。
不動産投資は専門的な知識と経験を要するので、管理会社の専門性を利用することでリスクを軽減できます。
このように、良質な管理会社は不動産投資において不可欠なパートナーであり、成功への鍵となります。
33年の実績エンクレスト
不動産投資について勉強する
不動産投資は、知識不足のまま投資を始めると、不動産会社の提案に振り回され、失敗してしまうケースも少なくありません。
そこで重要になるのが、事前にしっかりと情報収集を行い、知識を身につけることです。
インターネットで関連の記事を読んだり、書籍で専門的な知識を学んだり、セミナーに参加して実践的な情報を得たりと、方法は様々になります。
さらに、成功例だけでなく、失敗例からも学ぶことが重要です。
実際にどのような失敗が起こっているのかを知ることで、リスクを回避するための対策を講じることができます。
このように、自分で不動産投資について勉強することで、悪質な不動産業者による詐欺被害を防ぐこともできます。
複数パターンの収支計画を立てる
不動産投資は長期的な運用が前提となるため、予期せぬ事態に備えて複数のシナリオを想定し、収支計画を立てることが重要です。
例えば、家賃が下落した場合や空室が発生した場合など、様々なリスクに対応できるよう、保守的な計画から楽観的な計画まで、複数のシナリオをシミュレーションしておくことで、リスクに対する備えができます。
また、金利の変動や税制の変更など、外部要因にも対応できるように計画を柔軟に調整することが求められるのです。
融資は余裕を持って受ける
不動産投資において、ローンを活用することは一般的ですが、無理のない返済計画を立てることが成功の鍵となります。
融資額が大きすぎると、金利負担が重くなり、収益が圧迫される可能性があります。
逆に、余裕を持った融資を受けることで、急な出費や収入減少にも柔軟に対応できるようになるのです。
成功する投資家は、自分の返済能力を冷静に判断し、無理のない範囲で融資を受け、返済計画を立てることで、リスクを抑えながら長期的な資産運用を実現しています。
不動産投資の成功率は情報収集で上げられる
成功率を高めるためには、物件選びや市場動向、リスク管理など、さまざまな情報を収集し、分析することが必要です。
物件選びで集めるべき情報は、以下の2つです。
- 立地条件や周辺環境
- 将来の開発計画
特に、将来の開発計画は将来的に物件の価値が上がる要素になるため、確認しておくことをおすすめします。
また、市場動向についても集めておくと良い情報は以下のとおりです。
- 経済状況
- 人口動態
- 賃料相場
市場動向に関しては、外的な要因が大きいため、マクロな視点で情報を集める事が重要です。
また、リスク管理においては、空室リスクや家賃滞納リスク、物件の老朽化リスクなど、潜在的なリスクを予測し、その対策を講じるための情報収集が欠かせません。
まとめ
不動産投資の成功率やリスクについて紹介してきました。
不動産投資の成功は目標や方法によって異なりますが、計画性やリスク管理が重要です。
他の投資方法との比較では、株式投資やFXなどもありますが、成功率やリスクも異なります。
不動産投資のリスクとしては空室リスクや家賃滞納リスク、家賃下落リスクがありますが、これらに対処する方法もあります。
成功するためには、立地の良い物件を選び、信頼できる管理会社に委託し、自らも不動産投資について勉強することが重要です。
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