なぜ新築マンションは買うなと言われるのか？理由と失敗しないコツを解説

「新築マンションを買うなと言われる理由はなに？」

「新築マンションの購入で失敗しないためのコツは？」

上記のように新築マンションについて疑問を抱いている方はいるのではないでしょうか。

新築マンションの購入は多くの人にとって夢の一つですが、「新築マンションは買うな」という声を耳にしたことがある方も多いでしょう。

それは、価格が高騰していることや最新設備の維持コストなどの懸念から「新築マンションは買うな」と考える人が多いためです。

本記事では、「新築マンションを買うなと言われる理由」や「新築マンションの購入で失敗しないためのコツ」などについて詳しく解説します。

福岡でマンションの購入を検討している方は、えんホールディングスへぜひご相談ください。

条件に合った物件探しからご提案までトータルサポートいたします。

家を購入するための前提知識

家を購入するための前提知識は、以下の5つです。

一般的には、家賃の方が安いということや、頭金2割は必要だとされています。

しかし、一般的に言われている情報は古く、今では異なる点が多々あるのです。

そのため、最新の家を購入するための各前提知識について詳しく紹介いたします。

家賃の方が安いわけではない

新築マンションの購入を躊躇する理由として、「家賃の方が安い」という考えがよく挙げられますが、必ずしも正確ではありません。

月々の住宅ローン返済額が家賃と同程度であれば、数十年後にはマンションという資産を手に入れることができます。

また、現在の低金利環境では、住宅ローンの返済額が家賃よりも安くなるケースも珍しくありません。

しかし、マンション購入には修繕積立金や管理費などの追加費用がかかることや、将来的な金利の変動、マンションの資産価値の変化も考慮すべきです。

そのため、単純に月々の支払額だけで判断するのではなく、長期的な視点で総合的に比較検討することが重要です。

家賃と分譲のスペックは同じではない

新築マンションと賃貸物件を比較した際、スペックに大きな違いがあります。

新築分譲マンションは、賃貸物件と比べて設備や内装の質が高いことが多いです。

また、防音性や断熱性などの基本性能も、新築分譲マンションの方が優れていることが一般的です。

さらに、新築分譲マンションでは、内装や設備をある程度カスタマイズできる場合もあります。

ただし、これらの高スペックな設備や内装は、当然ながらマンションの価格に反映されます。

そのため、単純に家賃と住宅ローンの返済額を比較するだけでなく、得られる生活の質も考慮に入れて判断する必要があります。

結婚後に家を購入すべきとは言い切れない

「結婚してから家を買うべき」という考えは一般的ですが、必ずしもそうとは限りません。

独身時代に家を購入するメリットとしては、以下の通りです。

例えば、独身者が、将来的に結婚や家族形成を考えている場合、先に住宅を購入することで、結婚後の経済的負担を軽減できます。

また、良質な物件を見つけた場合、タイミングを逃さずに購入することが可能です。

ただし、結婚前に購入する場合は、柔軟性を持たせた間取りや、将来的な住み替えの可能性も視野に入れておくことが大切です。

頭金2割は必要ではない

マンション購入時に「頭金は2割必要」という話をよく耳にしますが、これは絶対的な条件ではなく、頭金なしでマンションを購入することも可能です。

確かに、頭金を用意することで借入額を抑えられ、金利負担も軽減できます。

しかし、頭金を貯めるために購入時期を遅らせることで、その間の家賃支出や物件価格の上昇というデメリットが生じる可能性もあります。

近年では、頭金なしの住宅ローン商品も増えており、選択肢が広がっています。

ただし、頭金なしで借り入れる場合は、以下3つの点に注意が必要です。

重要なのは、自身の収入や将来の見通しを踏まえて、無理のない返済計画を立てることです。

専門家のアドバイスを受けながら、自分に最適な購入プランを検討することをおすすめします。

マイホームは負債ではない

「マイホームは負債である」という考え方がありますが、これは必ずしも正確ではなく、マイホーム自体は資産として考えるべきです。

マイホームの価値は、以下の3つで評価できます。

長期的な視点で見れば、適切に管理されたマイホームは安定した資産となり得るのです。

ローンの返済が進むにつれて、純資産としての価値も高まっていきます。

また、インフレに強い資産としての側面もあります。

一方で、マイホームを単なる投資対象として見るのではなく、生活の基盤としての価値も重要です。

新築マンションを買うなと言われる理由はなに？

新築マンションを買うなと言われる理由は以下になります。

それぞれの理由について紹介します。

価格が高騰しているから

新築マンションの購入を考えている人にとって、価格が高騰していることは大きな懸念材料です。

この理由から、新築マンションは買うなと言われることが多いです。

新築マンションの価格が急激に上がっているため、購入を躊躇う人が増えています。

高騰する理由には、地価の上昇や建築コストの増加が挙げられます。特に都市部では、需要が供給を上回り、価格がさらに上昇しています。

例えば、2024年の東京都心部や福岡市の新築マンションは、ここ数年で平均価格が大幅に上がりました。以下の表を見てください。

年度	東京都	福岡市
2020年	約6,000万円	約3,500万円
2024年	約8,000万円	約4,500万円

このように、短期間で大きな価格上昇が見られます。これにより、多くの人が購入を躊躇う原因となっています。

新築プレミアムを懸念するから

新築プレミアムとは、新築であることに付加される価格の上乗せです。

新築マンションは最新の設備やデザインが魅力ですが、その分、価格が高く設定されています。

しかし、数年後には新築の価値が減少し、価格が下がることが多いです。

例えば、新築マンションでは、新築時の価格が中古になると平均で20%ほど下がると言われています。

新築時に5,000万円だったマンションが、5年後には4,000万円程度になるということです。

このように、新築プレミアムによる価格の上昇と、数年後の価値の下落が新築マンションの購入を躊躇う原因となっています。

ただし、すべての新築マンションが必ずしも下落するわけではありません。

立地や需要、再開発によっては、価値が維持されたり、上昇する場合もあります。

購入を検討する際には、慎重に物件の特性を見極めることが重要です。

最新設備の維持コストがかかるから

新築マンションの購入を躊躇う理由の一つに、最新設備の維持コストが高いことがあります。

新築マンションには最新の設備やデザインが取り入れられていますが、それらを維持するためのコストが高くつくことがあります。

最新のセキュリティシステムや省エネ設備などは導入費用だけでなく、維持・管理にも多額の費用がかかることが多いです。

最新のセキュリティシステムを備えたマンションでは、設備の点検や修理が定期的に必要です。

また、省エネ設備のフィルター交換やメンテナンスも欠かせません。

これらの維持コストは、月々の管理費や修繕積立金に上乗せされ、年間で数万円から数十万円になることがあります。

こうした費用負担が、新築マンションの購入を躊躇わせる大きな要因となります。

ただし、これらの設備は快適な生活を提供し、将来的には光熱費の削減やセキュリティの向上などのメリットもあります。

維持コストを考慮しつつ、長期的な視点で検討することが大切です。

モデルルームとの落差を感じるから

モデルルームは理想的な生活空間を演出するために設計されています。

そのため、実際に入居する際には、期待していたイメージと現実の間にギャップを感じることが少なくありません。

モデルルームは家具や装飾が完璧に配置されているため、実際の部屋とは異なる印象を受けることが多いです。

例えば、モデルルームでは高級な家具や美しい装飾が施され、レイアウトによって広々とした印象を受けることがあります。

しかし、実際の部屋に入居すると、自分の家具を置いたときにスペースが狭く感じたり、収納スペースが不足していることに気づいたりします。

また、モデルルームでは見えない場所のクオリティが低いこともあります。これが、多くの購入者がモデルルームとの落差を感じる原因です。

このように、新築マンションを購入する際には、モデルルームとの落差を考慮することが重要です。

新築マンションのメリットとデメリット

ここでは、新築マンションのメリットとデメリットについて紹介していきます。

メリット	デメリット
最新の設備やデザインで快適な生活ができる 誰も住んだことのない新しい環境で、新たな生活をスタートできる 最新のセキュリティシステムで安全性が高い 断熱性能の高い窓や省エネ家電で光熱費を節約できる 最新のキッチン設備やバスルームで家事が楽になる	中古マンションに比べると物件価格が高い 入居までに時間がかかることがある 住民の雰囲気がわからない

新築マンションのメリット

新築マンションの購入には多くのメリットがあります。これらのメリットを理解することで、購入の際に判断がしやすくなります。

まず、新築マンションには最新の設備やデザインが取り入れられており、快適な生活を送ることができます。

例えば、最新のキッチン設備やバスルームが備わっているため、日々の家事が楽になり、快適に過ごせます。

また、断熱性能が高い窓や省エネ家電が標準装備されているため、光熱費の節約にもつながります。

さらに、誰も住んだことのない新しい環境で新たな生活をスタートできることも魅力の一つです。

安全面でも、新築マンションには最新のセキュリティシステムが導入されています。オートロックシステムや監視カメラが設置されているため、安全性が高く、安心して生活できます。

新築マンションの購入を考える際には、これらのメリットをしっかりと理解し、自分のライフスタイルや予算に合った選択をすることが重要です。

新築マンションのデメリット

新築マンションは、購入価格が高いことや、入居までに時間がかかることがデメリットとして挙げられます。

また、周辺環境や住民の雰囲気がわからない点もあります。

さらに、最新の設備が将来的に修繕費用として負担になることもあります。

例えば、新築マンションの価格は中古に比べて高額です。

同じ広さや立地でも、価格が数百万円以上違うことがよくあります。

また、新築マンションは完成までに数年かかることがあり、すぐに引っ越したい場合には不便です。

さらに、新築のため周辺の住民や環境がわからず、実際に住んでみて初めて気づく問題があるかもしれません。

しかし、新築マンションには最新の設備やセキュリティが整っており、快適な生活が送れるという大きなメリットもあります。

中古マンションのメリットとデメリット

次に、中古マンションのメリットとデメリットについて紹介していきます。

メリット	デメリット
新築マンションより安く購入できる 実際の物件や周辺環境を確認しやすい 即入居できる物件が多い	現代の耐震基準を満たしていない場合がある 古い設備や配管の修理費用がかさむことがある 外壁や共用部分の修繕費が管理費に上乗せされる

中古マンションのメリット

中古マンションは、新築に比べて価格が抑えられていることが多く、コストパフォーマンスが高いです。

これにより、限られた予算でも理想の住まいを手に入れることができます。

中古マンションのもう一つの大きなメリットは、既に建物が完成しているため、実際の建物を確認できることです。

これにより、購入前にしっかりと検討し、安心して購入を決断できます。

また、中古マンションはすぐに入居しやすい点もメリットです。引越しのタイミングを柔軟に調整できるため、住替えや転勤などにも対応しやすいです。

例えば、中古マンションは新築に比べて価格が20%から30%程度安いことが一般的です。

この価格差により、同じ予算でより広い物件や好立地の物件を選ぶことが可能です。

また、即入居が可能な物件も多く、急な転勤や住替えの際にも便利です。

中古マンションのメリットを活かして、自分に合った住まいを見つけるために、しっかりと物件を確認し、購入を検討することが重要です。

中古マンションのデメリット

中古マンションには、新築に比べて古い設備や劣化が進んでいる部分が多く、修繕費用がかかることがあります。

また、建物全体の耐震性や断熱性能が現代の基準に達していない場合もあります。

例えば、古い配管や電気設備が故障しやすく、修理費がかさむことがあります。

さらに、築年数が経過しているため、外壁や共用部分の修繕が必要になり、その費用が管理費に上乗せされる場合があります。

特に、古い建物は現代の耐震基準を満たしていないことがあり、地震の際にリスクが高まります。

このように、中古マンションの購入には、修繕費用や耐震性、周辺環境などのデメリットがあります。中古マンションを選ぶ際には、これらの点を考慮し、慎重に検討することが重要です。

新築マンションの購入時に確認すべきポイント

新築マンションの購入時に確認すべきポイントは、以下の通りです。

新築マンションを購入してから後悔するのは避けたいはずです。

そのため、各ポイントについて、詳しく紹介いたしますので、ぜひ参考にしてください。

妥当な販売価格か

新築マンションを購入する際、最も重要なポイントの一つが販売価格の妥当性です。

価格の妥当性を判断する際のポイントは、以下の通りです。

例えば、同じエリアの中古マンションと比べて極端に高額な場合、「新築プレミアム」が過剰に上乗せされている可能性があります。

価格の妥当性を判断するには、不動産専門家のアドバイスを受けることも有効です。

また、複数の物件を比較検討することで、より適切な判断ができるでしょう。

資産価値を保つことのできる土地か

新築マンションの価値は、建物だけでなく土地の価値にも大きく左右されます。

資産価値を保つ土地の特徴は、以下の4つです。

例えば、駅から徒歩圏内で、スーパーや病院などの生活施設が近くにある立地は、長期的に見て価値が下がりにくいと言えます。

また、再開発計画がある地域では、将来的な価値上昇の可能性も期待できます。

一方で、過疎化が進む地域や、自然災害のリスクが高い場所は、将来的な価値下落のリスクが高くなります。

マンションはどのくらいの大きさで何階建てなのか

マンションの規模は、大規模マンションの方が管理体制が整っていることが多く、資産価値も保ちやすい傾向にあります。

確認すべきポイントは以下の通りです。

例えば、総戸数が100戸以上のマンションであれば、管理費や修繕積立金の負担が分散され、大規模修繕なども計画的に行いやすくなります。

また、高層階の場合は眺望や日当たりが良好で、資産価値も高くなる傾向があるのです。

一方で、小規模マンションの場合、管理費の負担が大きくなったり、大規模修繕の際の費用負担が重くなったりする可能性があります。

管理費や修繕積立金の額はいくらなのか

月々の管理費と修繕積立金の額は、マンションの維持管理や将来の大規模修繕に必要不可欠ですが、負担が大きすぎると生活に影響を与える可能性があります。

確認すべきポイントは以下の3つです。

• 月々の管理費の額
• 修繕積立金の額と積立計画
• 管理人の常駐状況

一般的に、管理費は1㎡あたり200円前後、修繕積立金は1㎡あたり150円前後が目安とされており、不足すると、追加の費用が発生する可能性があります。

適切な金額設定かどうかを判断するには、同規模・同年代のマンションとの比較や、専門家のアドバイスを受けることが有効です。

また、修繕積立金の積立計画も重要なため、長期修繕計画が適切に立てられているか、将来的な大規模修繕に備えて十分な積立がされているかを確認しましょう。

新築マンションの購入で失敗しないためのコツ

新築マンションの購入で失敗しないためのコツは、以下の通りです。

それぞれの失敗しないためのコツについて紹介していきます。

周辺環境を確認する

新築マンションの購入時には、物件自体の魅力に目を奪われがちですが、周辺環境の確認も非常に重要です。

日常生活の利便性や住み心地は資産価値にも影響するため、慎重に確認することが必要です。

例えば、近くにスーパーや病院、学校などの生活に必要な施設が揃っているかを確認しましょう。

また、交通の便が良いかどうかも重要なポイントです。さらに、昼夜を問わず周辺を歩いてみて、騒音や治安の状況を実際に確認することも大切です。

特に、駅から徒歩10分以内の物件は資産価値が高く、将来的な売却時にも有利であることがわかっています。

このように、購入する前には生活に必要な施設や交通の利便性、治安状況などをしっかりと確認するようにしましょう。

将来のことを考えて間取りや設備を検討する

新築マンションを購入する際には、将来を見据えて間取りや設備を慎重に検討することが重要です。

家族構成やライフスタイルの変化に対応できる柔軟な間取りと設備を選ぶことで、将来的なリフォームや引越しの手間を減らすことができます。

例えば、小さな子どもがいる家庭では、成長に合わせて部屋を仕切れるようなフレキシブルな間取りが便利です。

一方、高齢者がいる場合、バリアフリー設計の設備があると安心です。これにより、長期的に快適で安全な生活を続けることができます。

さらに、エネルギー効率の高いゼッチマンションを選ぶことで、光熱費の節約や環境負荷の軽減にもつながります。

将来のことを考慮し、家族全員が長く快適に住める新築マンションを選ぶことが大切です。

資産価値も考える

新築マンションを購入する際には、資産価値を考慮することが非常に重要です。

マンションの資産価値は、立地、建物の品質、周辺環境など多くの要素に左右されます。

これらをしっかりと見極めることで、購入後も高い価値を維持できる物件を選ぶことが可能です。

資産価値を意識することで、将来的に住替える際にも有利な条件で売却することができます。

例えば、駅から徒歩10分以内のマンションは、資産価値が高く維持されやすいです。

駅近物件は価格が下がりにくく、売却時にも高い評価を受けやすいことが分かっています。

また、築年数が浅くても管理が行き届いていない物件は、資産価値が低下することがあります。

そのため、管理体制や共用部分の状態も確認することが重要です。

このように、立地や建物のスペック、管理体制などを総合的に判断し、将来的な価値の維持が期待できる物件を選ぶことが大切です。

災害リスクを確認する

日本は地震や台風などの自然災害が多い国です。

そのため、新築マンションを選ぶ際には、地震や洪水、土砂災害などのリスクを事前に把握しておくことが大切です。

災害リスクを無視すると、将来的に大きな損失や被害を受ける可能性があります。

例えば、国土交通省が提供する「ハザードマップポータルサイト」を利用すると、指定した地域の地震や洪水、土砂災害のリスクを確認することができます。

また、建物の耐震性能についても、耐震等級が1級、2級、3級と分かれており、耐震等級が高いほど地震に強い建物です。

東京都心部では、耐震等級3の新築マンションが人気で、将来的なリスクを低減するために選ばれることが多いです。

このように、ハザードマップや建物の耐震性能をチェックし、災害に強い物件を選ぶことで、安全で安心な生活を送ることができます。

無理のない資金計画か確認する

マンション購入は高額な買い物になるため、初期費用だけでなく、月々のローン返済や管理費、修繕積立金などを含めた総合的な資金計画が必要です。

無理な資金計画を立てると、後々の生活に大きな影響を及ぼす可能性があります。

例えば、年収の30%を超える住宅ローンを組むことは避けたほうが良いとされています。

これは、一般的な生活費や予期せぬ出費に対応できなくなるリスクを避けるためです。

また、日本銀行のデータによると、平均的な住宅ローンの返済期間は25年で、金利が変動するリスクも考慮する必要があります。

さらに、購入後の管理費や修繕積立金も毎月発生するため、それらを含めた総合的な支出を見積もることが重要です。

住宅ローンや管理費、修繕積立金を含めた全体の支出をしっかり見積もり、自分の収入に見合った計画を立てることで、将来的な経済的負担を軽減できます。

新築マンションに関するよくある質問

新築マンションに関する以下のよくある質問について紹介していきます。

• 新築マンションの購入時に必要な諸費用は何ですか？
• 新築マンションの購入手続きの流れは？
• 新築マンションの管理費や修繕積立金はどのくらいかかる？

新築マンションの購入時に必要な諸費用は何ですか？

新築マンションの購入時には、物件以外にもさまざまな諸費用がかかります。

具体的には、以下のような諸費用が発生します。

費用	内容	金額目安
仲介手数料	不動産会社に支払う手数料	物件価格の3%＋6万円＋消費税
登記費用	所有権移転登記や抵当権設定登記にかかる費用	20万円～30万円
印紙税	売買契約書に貼る印紙にかかる税金	物件価格の0.4%～1.5%
ローン関連費用	住宅ローンの事務手数料や保証料、火災保険料など	20万円～30万円
管理費・修繕積立金	マンションの共用部分の管理や修繕に必要な費用	月額1万円～2万円
その他	引っ越し費用、家具・家電購入費用、リフォーム費用など	50万円～100万円

これらの諸費用は物件価格の約6%〜8%が目安となります。

例えば、3,000万円のマンションを購入する場合、約180万円〜240万円の諸費用がかかることになります。

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新築マンションの購入手続きの流れは？

新築マンション購入の一般的な手続きの流れです。

上記の手続きには約3ヶ月〜6ヶ月かかることが一般的です。

事前に流れを理解し、しっかりと準備を整えておくことが大切です。

新築マンションの管理費や修繕積立金はどのくらいかかる？

新築マンションの管理費は月額平均で約1万円～2万円程度で、共用部分の維持管理や清掃、セキュリティ、管理人の人件費などが含まれます。

マンションの規模や設備が豪華になるほど管理費も高くなるため、購入前に管理費の内容を詳細に確認し、予算に合った物件を選ぶことが重要です。

修繕積立金は月額平均で約5千円～1万円程度で、建物の外壁修繕や屋根の修理、共用部分の改修など長期的なメンテナンス費用に充てられます。

築年数が経過するにつれて、修繕積立金が増加することが一般的です。

例えば、築10年を過ぎると大規模修繕が必要となり、積立金が月額2万円以上になることもあります。

物件購入前には管理組合が提供する長期修繕計画書を確認し、将来的な積立金の増加についても考慮する必要があります。

管理費と修繕積立金の現在の額だけでなく、将来的な増加も見越して資金計画を立てることが、新築マンション購入時には重要です。

まとめ

今回は「新築マンションは買うなと言われる理由」や「新築マンションの購入で失敗しないためのコツ」について紹介してきました。

新築マンションを買うなと言われる理由として、価格の高騰、新築プレミアム、最新設備の維持コスト、モデルルームとのギャップがあります。

地価の上昇や建築コストの増加により、新築マンションの価格が急激に上がり、数年後に価値が下がる新築プレミアムが問題です。

また、最新設備の維持コストが高くつくことや、モデルルームと実際の物件にギャップがあることも懸念されます。

新築マンションの購入で失敗しないためのコツとして、周辺環境の確認が重要です。

生活に必要な施設や交通の利便性、治安状況を確認しましょう。

また、家族構成やライフスタイルの変化に対応できる柔軟な間取りと設備を選び、立地や建物の品質、管理体制を見極めて資産価値を考慮することも大切です。

さらに、地震や洪水、土砂災害などの災害リスクを事前に把握し、無理のない総合的な資金計画を立てることで、失敗を防ぐことができます。

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