福岡でのアパート経営は儲かる？成功のポイントと注意点を初心者向けに解説

2026年2月17日

近年、将来の資産形成や安定収入の確保を目指して、不動産投資を始める方が増えています。中でも福岡は、人口増加や都市開発が著しく、アパート経営の舞台として非常に高いポテンシャルを秘めています。

しかし、興味はあっても「何から始めればいいか分からない」「失敗するのが怖い」といった不安を感じる方も多いのではないでしょうか。この記事では、初心者の方でも安心して福岡でのアパート経営をスタートできるよう、その魅力から具体的な手順、成功のポイントまでを分かりやすく解説します。

福岡がアパート経営におすすめな3つの理由

福岡市は、数ある都市の中でも特にアパート経営に適した条件が揃っています。なぜ福岡が投資先として魅力的なのか、その主な理由を3つご紹介します。

理由1：政令指定都市の中でも高い人口増加率

福岡市_人口増加_イメージ画像 — 画像出典：https://fukuoka-leapup.jp/money/202302.1129

アパート経営の成功に最も重要な要素は、入居者を確保し続けることです。その点で福岡市は非常に有利です。2021年に発表された国勢調査の結果（2015年～2020年）によると、福岡市の人口増加率は4.9%で、政令指定都市の中でも高い水準となっており、賃貸需要の安定した高さがうかがえます。人口が増え続けているということは、それだけ住む場所を求める人が多いということであり、アパート経営における最大の武器となります。

参考：総務省統計局「令和2年国勢調査人口速報集計結果」

理由2：若者や単身世帯が多く賃貸需要が高い

福岡市は大学や専門学校が多く、若者が集まりやすい街です。実際に、政令指定都市における10代・20代の若者の割合が日本一というデータもあります。また、単身世帯数は全国4位（431,231世帯）、単身世帯の割合は52.0%と非常に高く、ワンルームや1Kといった間取りのアパートに対する需要が旺盛です。これから一人暮らしを始める学生や新社会人が多いため、安定した入居者確保が期待できます。

参考：増えているのは，選ばれているから。-人口増加数・増加率-|FukuokaFacts

理由3：「天神ビッグバン」など大規模な都市開発が進行中

現在、福岡市では「天神ビッグバン」や「博多コネクティッド」といった大規模な再開発プロジェクトが進行中です。これにより、新たなオフィスビルや商業施設が次々と誕生し、雇用が創出され、街の魅力が一層高まることが予想されます。街が発展すれば、それに伴って居住ニーズも増加するため、アパート経営にとって追い風となるでしょう。

プロジェクト名	エリア	概要	経済波及効果（年間）
天神ビッグバン	天神エリア	93棟の建築確認申請、74棟完成（2025年3月時点）によるビジネス・商業機能の向上	約8,500億円
博多コネクティッド	博多駅エリア	容積率緩和によるビルの建て替え促進、交通基盤の強化	未公表

参考：福岡市『天神ビッグバン』着実に進行中！！

参考：福岡市博多コネクティッド

福岡でアパート経営を始める3つのメリット

福岡というエリアの魅力に加えて、アパート経営そのものにも多くのメリットが存在します。ここでは、代表的な3つのメリットについて解説します。

メリット1：安定した家賃収入が期待できる

アパート経営の最大のメリットは、入居者がいる限り毎月安定した家賃収入（インカムゲイン）が得られることです。株式投資のように日々の値動きに一喜一憂する必要がなく、長期的に安定した収益モデルを築くことが可能です。老後の私的年金代わりや、給与以外の収入の柱として、経済的な安定に大きく貢献します。

メリット2：生命保険の代わりになる団体信用生命保険

アパート経営のために不動産投資ローンを組む際には、「団体信用生命保険（団信）」への加入が一般的です。これは、ローンの契約者が死亡または高度障害状態になった場合に、保険金でローン残債が完済される仕組みです。万が一のことがあっても、家族に借金を残すことなく、収益を生むアパートという資産を残せるため、生命保険と同様の効果が期待できます。

メリット3：所得税や住民税の節税につながる

アパート経営で得た家賃収入（不動産所得）は、必要経費を差し引いて計算します。この経費には、減価償却費やローンの金利、固定資産税などが含まれます。特に減価償却費は、実際には支出を伴わない帳簿上の費用であるため、不動産所得が赤字になるケースもあります。この赤字分を給与所得など他の所得と合算（損益通算）することで、課税所得を圧縮し、結果として所得税や住民税の還付・軽減が期待できます。ただし、土地等を取得するために要した借入金の利子に相当する部分の損失は、損益通算の対象外となります。

参考：国税庁「No.1370不動産収入を受け取ったとき(不動産所得)」

参考：国税庁「No.1391不動産所得が赤字のときの他の所得との通算」

知っておくべきアパート経営の3つのデメリット

多くのメリットがある一方、アパート経営には当然ながらデメリットやリスクも存在します。事前にこれらを理解し、対策を講じることが成功への第一歩です。

デメリット・リスク	主な内容
空室・家賃滞納	収入が途絶えるリスク
修繕・管理費用	計画的な支出が必要となるリスク
家賃下落	収益性が低下するリスク

デメリット1：空室や家賃滞納のリスク

アパート経営は、入居者がいて初めて成り立つビジネスです。空室が発生するとその部屋からの家賃収入はゼロになり、ローンの返済や経費の支払いは続けなければなりません。また、入居者が家賃を滞納するリスクもあります。これらのリスクを完全に無くすことはできませんが、立地の良い物件を選ぶ、信頼できる管理会社に委託するなどの対策で低減は可能です。

デメリット2：建物の修繕や管理に費用がかかる

アパートは経年劣化するため、定期的な修繕が不可欠です。外壁の塗り替えや屋上の防水工事、給湯器などの設備交換にはまとまった費用が必要になります。これらの大規模修繕に備えて、計画的に修繕積立金を用意しておく必要があります。また、日々の清掃や管理にもコストがかかります。

デメリット3：家賃下落の可能性がある

建物の築年数が経過すると、新築物件に比べて競争力が低下し、家賃を下げざるを得なくなる可能性があります。また、周辺に新しい競合物件が建設された場合も、家賃相場が下落する要因となり得ます。適切なリフォームや設備の更新を行い、物件の価値を維持する努力が求められます。

福岡のアパート経営における4大リスクと対策

デメリットに加えて、より具体的なリスクとその対策について見ていきましょう。事前の準備が、安定経営の鍵を握ります。

空室リスクへの対策

福岡は賃貸需要が高いエリアですが、油断は禁物です。空室リスクを低減するためには、駅から近い、スーパーやコンビニが近いなど、入居者にとって利便性の高い立地の物件を選ぶことが基本です。また、無料Wi-Fiやオートロック、宅配ボックスなど、現代のニーズに合った設備を導入することも有効な対策となります。

家賃下落リスクへの対策

家賃下落を防ぐためには、物件の価値を維持・向上させることが重要です。定期的なメンテナンスや清掃を徹底し、建物を常に良好な状態に保ちましょう。また、数年ごとに壁紙を張り替える、古くなった設備を新しいものに交換するなど、時代に合わせたリフォームを行うことで、築年数が経過しても競争力を維持しやすくなります。

金利上昇リスクへの対策

不動産投資ローンを変動金利で組む場合、将来市場金利が上昇すると、それに伴いローン返済額も増加し、収支が悪化するリスクがあります。対策としては、繰り上げ返済を積極的に行い元本を減らしておくことや、手元資金に余裕を持たせ、金利が上昇しても対応できるような資金計画を立てておくことが挙げられます。

災害リスクへの対策

地震や台風、洪水などの自然災害によって建物が損壊するリスクは、日本全国どこでも起こり得ます。福岡県が公表しているハザードマップなどを事前に確認し、災害リスクの低いエリアを選ぶことが大切です。また、火災保険や地震保険に必ず加入し、万が一の被害に備えておくことが不可欠です。

初心者でも安心！福岡でアパート経営を始める5つの手順

アパート経営を始めるまでの大まかな流れを5つのステップに分けて解説します。各ステップで何をするべきかを把握しておきましょう。

手順1：情報収集と事業計画の策定

まずは、アパート経営に関する書籍やウェブサイトで基本的な知識を身につけることから始めます。その上で、自己資金はいくら用意できるか、どの程度の規模の物件を目指すのか、目標利回りは何パーセントか、といった具体的な事業計画を立てます。この計画が、今後の物件選びや資金調達の指針となります。

手順2：物件の選定と購入申込

事業計画に基づき、不動産会社のウェブサイトや紹介を通じて物件を探します。気になる物件が見つかったら、実際に現地を訪れて周辺環境や建物の状態を確認します。購入したい物件が決まったら、不動産会社を通じて購入申込書を提出します。

手順3：不動産投資ローンの契約

物件の購入申込と並行して、金融機関に不動産投資ローンの事前審査を申し込みます。個人の属性や物件の収益性が評価され、融資可能額や金利の目安が提示されます。無事に審査を通過したら、売買契約を結んだ後、正式なローン契約（金銭消費貸借契約）を締結します。

手順4：信頼できる管理会社の選定

アパート経営の成功は、パートナーとなる管理会社選びにかかっていると言っても過言ではありません。複数の管理会社から話を聞き、管理実績や入居者募集のノウハウ、対応の誠実さなどを比較検討します。物件の引き渡しまでに、委託する管理会社を決定し、契約を結びます。

手順5：入居者募集と経営開始

物件の引き渡しが完了し、所有権が自分に移ったら、いよいよアパート経営のスタートです。管理会社が入居者の募集を開始し、入居希望者が見つかれば賃貸借契約を結びます。入居が始まれば、毎月の家賃収入が入ってくるようになります。

失敗しないための物件選び3つのポイント

アパート経営は、最初の物件選びで成否の8割が決まるとも言われます。特に以下の3つのポイントを意識して、慎重に物件を選びましょう。

ポイント1：エリアごとの特徴を理解して選定する

福岡市内でも、エリアによって特徴は大きく異なります。例えば、博多区や中央区は交通の便が良く単身世帯が多い傾向があります。一方、西区や早良区は核家族世帯の割合が高く、ファミリー層が多い住宅街です。自分がどのような入居者層をターゲットにしたいのかを明確にし、そのターゲットが多く住むエリアを選ぶことが重要です。

ポイント2：新築物件と中古物件の長所と短所を比較する

新築と中古には、それぞれメリットとデメリットがあります。新築は設備が新しく入居者募集に有利ですが、価格が高く利回りは低めです。一方、中古は価格が安く高利回りを狙えますが、修繕費用がかさむリスクがあります。自分の資金計画やリスク許容度に合わせて、どちらが適しているかを判断しましょう。

項目	新築物件	中古物件
価格	高い	安い
利回り	低め	高め
入居者募集	有利	競争力による
修繕費	当面は少ない	購入直後から必要になる可能性
ローン	融資を受けやすい	築年数によっては難しい場合も

ポイント3：建物の構造と設備を入居者目線で確認する

アパートの構造には木造、鉄骨造、RC（鉄筋コンクリート）造などがあり、それぞれ遮音性や耐震性が異なります。また、バス・トイレ別、独立洗面台、インターネット無料といった設備は、現代の入居者にとって当たり前の条件になりつつあります。入居者の立場で「この部屋に住みたいか」という視点を持ち、物件を細かくチェックすることが大切です。

成功の鍵を握る！信頼できる管理会社の選び方

多忙な会社員などが副業でアパート経営を行う場合、管理業務を専門の会社に委託するのが一般的です。良いパートナーを選ぶためのポイントを解説します。

管理実績が豊富か確認する

まずは、その会社が福岡エリアでどれくらいの管理戸数を持ち、長年の実績があるかを確認しましょう。実績が豊富であることは、それだけ多くのオーナーから信頼されている証拠です。また、管理している物件の入居率も重要な指標となります。高い入居率を維持している会社は、優れた管理ノウハウを持っている可能性が高いです。

入居者募集力（客付け力）があるか見極める

空室を早期に解消できるかどうかは、管理会社の入居者募集力、いわゆる「客付け力」にかかっています。自社のウェブサイトだけでなく、大手の不動産ポータルサイトにも物件情報を掲載しているか、地元の不動産仲介会社と強いネットワークを持っているかなどを確認しましょう。

管理委託方式の種類と特徴を理解する

管理委託には、主に「管理代行方式」と「サブリース（一括借上）方式」の2種類があります。管理代行は、入居者募集や家賃回収などの業務を代行してもらう方式です。サブリースは、管理会社がアパート全室を借り上げ、入居者の有無にかかわらず一定の賃料がオーナーに支払われる方式です。ただし、サブリースでも家賃の見直しや減額が行われる可能性があり、空室リスクを完全に回避できるわけではありません。サブリースは手数料が割高になる傾向があります。それぞれのメリット・デメリットを理解し、自分に合った方式を選びましょう。

参考：国土交通省「サブリース事業に係る適正な業務のためのガイドライン」