「不動産投資は副業扱いになる？」
「副業禁止の会社でも不動産投資はできる？」
実は、多くの企業で不動産投資は副業とみなされず、資産運用の一種として認められるケースが多くあります。
- 資産運用としてみなされるため
- 相続や譲渡などのやむを得ない事情があるため
- 本業に支障が出にくいため
- 副業禁止規定に抵触しにくい
しかし、事業規模の大きい不動産投資を行っている場合や利益相反の可能性がある場合は、不動産投資が認められないケースもあります。
本記事では、「不動産投資が副業にならない理由」や「副業で不動産投資を始めるときの注意点」などを詳しく解説します。
副業として不動産投資を検討している方は、ぜひ参考にしてください。
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副業禁止でも不動産投資は認められるケースが多い
2024年現在、副業禁止の会社に勤めていても、不動産投資は認められるケースが多いです。
実は、多くの企業で副業が解禁されており、そもそも不動産投資が副業とみなされないことが一般的になっています。
その理由は、不動産投資が資産運用の一種とみなされることが多いためです。
次に、相続などでやむを得ず不動産を所有するケースがあるからです。
最後に、不動産投資は本業への影響が少ないと考えられているからです。
このように、多くの企業では不動産投資を副業とは見なしていません。
ただし、投資規模が大きくなりすぎたり、本業に支障をきたすほど時間を取られたりする場合は、注意が必要です。
基本的には、5棟10室未満の規模で、年間家賃収入が500万円未満程度であれば、問題になることは少ないでしょう。
不動産投資が副業にならない理由
不動産投資が副業とみなされない理由は、以下の通りです。
- 資産運用としてみなされるため
- 相続や譲渡などのやむを得ない事情があるため
- 本業に支障が出にくいため
- 副業禁止規定に抵触しにくい
それぞれの理由について解説していきます。
資産運用としてみなされるため
不動産投資は副業ではなく、資産運用としてみなされるため、多くの企業で認められています。
その理由は、不動産投資が株式投資や債券投資と同様に、資産を増やすための手段だと考えられているからです。
つまり、不動産を購入して賃貸収入を得ることは、お金を運用して利益を得ることと同じように扱われるのです。
また、不動産投資は長期的な視点で行われることが多く、日々の業務に影響を与えにくいという特徴もあります。
このように、不動産投資は多くの場合、副業ではなく資産運用として認識されています。
ただし、投資規模が大きくなりすぎたり、本業に支障をきたすほど時間を取られたりする場合は、注意が必要です。
相続や譲渡などのやむを得ない事情があるため
不動産投資が副業とみなされない理由の一つに、相続や譲渡などのやむを得ない事情がある場合があります。
例えば、親から相続した賃貸アパートの家賃収入を得ることは、本人の意思とは関係なく発生した状況です。
このような場合、会社が一律に禁止することは難しいのです。
親が所有していた賃貸マンションを相続した場合、その物件からの家賃収入は自動的に発生します。
また、実家を相続し、自分は別の場所に住んでいるため賃貸に出すというケースもあるでしょう。
さらに、親族から譲渡された不動産を有効活用するために賃貸経営を始めるということもあります。
これらの状況は、本人が積極的に副業として始めたわけではなく、やむを得ない事情によって生じたものです。
そのため、多くの企業では、このような不動産投資を副業とはみなさず、容認する傾向にあります。
本業に支障が出にくいため
不動産投資は、一般的な副業と比べて本業への影響が少ないとされています。
その理由は、不動産投資は、日々の管理にそれほど時間を取られないからです。
例えば、賃貸物件を所有している場合、入居者が決まれば、あとは家賃収入が自動的に入ってくるため、日常的な作業はほとんど必要ありません。
マンション一室を購入して賃貸に出す場合、物件の管理は不動産会社に委託することができます。
入居者の募集や家賃の回収、建物のメンテナンスなどを任せることで、オーナーの手間を大幅に減らすことができます。
このように、不動産投資は本業にほとんど影響を与えずに運用できるため、副業禁止の会社でも認められやすいのです。
副業禁止規定に抵触しにくい
不動産投資は、多くの企業の副業禁止規定に抵触しにくいと言われています。
不動産投資は通常の業務とは関係のない活動であり、会社の機密情報を利用したり漏れたりするリスクが極めて低いからです。
このため、多くの企業では不動産投資を副業とは見なさず、容認しています。
たとえば、一般的なサラリーマンが不動産投資を行う場合、自分の勤務先の情報を利用する必要はありませんし、そもそも利用できる情報もないでしょう。
ただし、不動産会社や金融機関に勤務している場合は、業務上知り得た情報を不動産投資に利用する可能性があるため、会社の規定を確認する必要があります。
しかし、これらは特殊なケースであり、大多数の会社員にとっては当てはまりません。
このように、不動産投資は多くの会社員にとって、副業禁止規定に抵触しにくい資産運用の方法だと言えます。
副業で不動産投資が禁止されているケース
副業で不動産投資が禁止されているケースは、以下の通りです。
- 銀行や証券会社に勤務している場合
- 公務員の場合
- 事業規模の不動産投資を行っている場合
- 利益相反の可能性がある場合
それぞれのケースについて詳しく見ていきましょう。
銀行や証券会社に勤務している場合
銀行や証券会社は、不動産投資を含む副業が厳しく制限されている可能性が高いです。
金融機関で働く方は、業務上、機密性の高い情報や未公開の重要情報（インサイダー情報）に触れる機会が多くあります。
そのため、株式投資やFXなどの金融商品取引については、原則として禁止されていたり、事前の届け出が必要だったりする場合が多いのです。
不動産投資についても、金融機関によって対応が異なります。
なかには投資活動全般を禁止しているケースもあり、不動産投資まで制限される可能性があります。
例えば、金融機関では相続したケースを除いて投資全般が禁止されているといったケースもあるようです。
このような状況下で不動産投資を行いたい場合、まずは自社の就業規則を確認し、不動産投資が認められているかどうかを確認することが重要です。
公務員の場合
公務員でも規模が小さければ不動産投資を行うことができます。
ただし、一定の基準を超えると副業とみなされ、禁止される可能性があるので注意が必要です。
その理由は、公務員には国家公務員法や地方公務員法により、原則として副業が禁止されているからです。
これは、公務員としての職務に専念し、公平性や信頼性を保つためです。
しかし、人事院規則によると、一定の規模に達していない不動産投資は副業に該当せず、公務員でも実施できる可能性があります。
具体的な基準としては、以下のようなものがあります。
- 独立家屋の数が5棟未満
- 貸与できる独立的に区画された数が10室未満
- 土地の賃貸契約の件数が10件未満
- 駐車台数が10台未満
- 不動産または駐車場の賃貸に係る賃貸料収入の額が年額500万円未満
例えば、アパート1棟（6室）を所有し、年間の賃貸収入が400万円程度であれば、これらの基準を満たすため、副業とみなされない可能性が高いです。
ただし、不動産賃貸の管理業務に自分が携わると、「職務の遂行に支障あり」とみなされる可能性があるため、不動産管理業者への委託が必要になることがあります。
また、具体的な規定は自治体や職場によって異なる場合があるため、必ず事前に確認することが重要です。
事業規模の不動産投資を行っている場合
「5棟10室」以上の不動産投資は事業規模とみなされ、副業禁止規定に抵触する可能性があります。
そのため、副業として不動産投資を行う場合は、この基準を超えないように注意する必要があります。
この基準が設けられている理由は、大規模な不動産投資が本業に支障をきたす可能性があるためです。
多くの物件を運用すると、管理や対応に時間がかかり、本業のパフォーマンスに影響を与える可能性があります。
また、事業規模になると、単なる資産運用の範疇を超えて、副業というよりも別の事業を営んでいるとみなされる可能性が高くなります。
具体的な例を挙げると、アパート1棟（6室）を所有している場合は問題ありませんが、アパート2棟（計12室）を所有すると、「5棟10室」の基準を超えてしまいます。
また、戸建て投資の場合、4棟までは大丈夫ですが、5棟目を購入すると事業規模とみなされる可能性があります。
年間の賃貸収入が500万円を超える場合も、事業規模と判断される可能性があるので注意が必要です。
利益相反の可能性がある場合
利益相反の可能性がある場合、副業としての不動産投資が禁止されるケースがあります。
以下のような状況では不動産投資が認められない可能性が高いです。
- 本業と関連する不動産への投資
- 取引先や競合他社の物件への投資
- 会社の機密情報を利用した投資
不動産会社に勤めている場合、自社が扱う物件や開発予定地への投資は利益相反とみなされる可能性があります。
また、金融機関の従業員が取引先の不動産に投資することも問題となる可能性があります。
さらに、会社の内部情報を利用して有利な不動産投資を行うことは、明らかな利益相反行為です。
このように、利益相反の可能性がある場合、副業としての不動産投資は認められないケースが多いです。
副業で不動産投資を始めるときの注意点
不動産投資を始めるときの注意点は、以下の通りです。
- 就業規則を確認する
- 事業規模に注意する
- 確定申告を行う
それぞれの注意点について、詳しく説明していきます。
就業規則を確認する
不動産投資を副業として始める際は、初めに就業規則を確認することが大切です。
多くの企業では不動産投資を副業とみなしていませんが、明確に禁止している場合もあります。
具体的な確認方法としては、人事部門に直接問い合わせるか、社内のイントラネットなどで就業規則を閲覧することが挙げられます。
特に注目すべき点は、副業に関する規定や資産運用に関する記述です。
例えば、「副業は原則禁止」と明記されていても、「資産運用は除く」といった但し書きがある場合があります。
就業規則を確認した結果、副業が禁止されている場合や制限が厳しい場合は、人事部門に相談してみるのも一つの方法です。
不動産投資の具体的な内容や収益の見込み、本業への影響などを説明し、許可を得られる可能性もあります。
事業規模に注意する
投資規模が大きくなりすぎると、副業ではなく事業とみなされ、会社の副業禁止規定に抵触する可能性があります。
一般的に、不動産投資が事業とみなされる基準は「5棟10室」以上とされています。
これは、国税庁のタックスアンサーで示されている基準で、具体的には以下のような条件に当てはまる場合です。
- アパートやマンションの場合：貸与する部屋数がおおむね10室以上
- 独立した建物の場合：おおむね5棟以上
たとえば、1棟のアパートで6室を所有している場合は問題ありませんが、2棟のアパートで合計12室を所有すると、この基準を超えてしまいます。
また、1棟のアパートは2室としてカウントされるので、3棟のアパートを所有すると、6室とみなされることにも注意が必要です。
公務員の場合は、さらに厳しい基準が適用され、年間の家賃収入が500万円以上になると問題になる可能性があります。
たとえば、月額家賃8万円の物件を6室所有すると、年間576万円の収入となり、この基準を超えてしまいます。
このように、副業として不動産投資を行う場合は、「5棟10室」未満、かつ年間家賃収入500万円未満に抑えることが重要です。
確定申告を行う
不動産所得が年間20万円を超える場合、確定申告が必要です。
確定申告が必要な理由は、不動産所得が給与所得とは別の所得として扱われるからです。
会社員の場合、通常は年末調整で税金の精算ができますが、不動産所得がある場合は自分で申告する必要があります。
たとえば、年間の家賃収入が240万円で、経費が50万円の場合、不動産所得は190万円となります。
この場合、20万円を大きく超えているため、確定申告が必要です。
確定申告書の作成には、青色申告決算書や収支内訳書などの書類が必要です。
これらの書類は、日々の収支をきちんと記録していないと作成が困難になるので、投資を始めたら毎月の収支をしっかりと管理することが大切です。
このように、確定申告を適切に行うことで、不要なトラブルを避け、安心して不動産投資を続けることができます。
わからないことがあれば、税理士に相談するようにしましょう。
不動産投資を始めるためのステップ
不動産投資を始めるためのステップは以下の通りです。
- 不動産投資に関する知識を学ぶ
- 投資の目的をしっかりと定める
- 目標の資産額からキャッシュフローを逆算する
- 融資を受ける
- 物件の選定・購入
- 管理会社と契約を締結する
- 運用を開始する
それぞれ具体的に解説していきますので、これから副業で不動産投資を始めることを検討されている方はぜひご覧ください。
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不動産投資に関する知識を学ぶ
不動産投資を成功させるためには、まず基礎知識をしっかりと学ぶことが重要です。
不動産投資の仕組みや市場動向、物件の選び方、融資の活用方法など、幅広い知識が求められます。
特に、空室リスクや修繕費、税金などのコストに関する理解は不可欠です。
書籍やセミナー、オンライン講座を活用し、最新の情報を学ぶことで、リスクを最小限に抑えた投資判断ができるようになります。
また、成功している投資家の体験談やブログなどを参考にするのも有効です。
実際に投資を始める前に、購入を考えている物件のシミュレーションを行い、収益性やリスクを把握することも大切です。
投資の目的をしっかりと定める
不動産投資を始める前に、目的を明確にすることが成功の鍵となります。
投資の目的には、長期的な資産形成、家賃収入による生活費の補填、早期リタイアなどさまざまなものがあります。
目的によって選ぶべき物件や投資手法が異なるため、自分のライフプランと照らし合わせて決めることが重要です。
例えば、安定したキャッシュフローを重視するなら、賃貸需要の高いエリアの物件が適しています。
一方で、将来的な資産価値の向上を狙う場合は、再開発エリアや人気の高まる地域に注目するとよいでしょう。
目的を明確にすることで、無駄な投資を避け、効率的な運用が可能になります。
目標の資産額からキャッシュフローを逆算する
不動産投資を計画する際には、最終的にどのくらいの資産を築きたいのかを明確にし、そこから逆算してキャッシュフローを計算することが大切です。
例えば、10年後に1億円の資産を築きたい場合、毎月の家賃収入や必要な投資額を具体的に計算することで、実現可能なプランを立てることができます。
キャッシュフローの計算では、家賃収入だけでなく、ローンの返済額や管理費、修繕費、税金などの支出も考慮する必要があります。
また、将来的な家賃相場の変動や物件の価値下落リスクも想定し、余裕を持った資金計画を立てることが重要です。
融資を受ける
不動産投資では、多くの場合、自己資金だけでなく金融機関からの融資を活用することになります。
融資を受けることで、手元資金が少なくても大きな投資が可能になり、レバレッジを効かせた資産形成ができます。
ただし、融資の審査基準は金融機関ごとに異なり、年収や職業、信用情報、担保価値などが評価の対象になります。
そのため、融資をスムーズに受けるためには、事前に信用情報を確認し、自己資金を一定額用意しておくことが重要です。
また、金利や返済期間、元本返済のスケジュールなども慎重に検討し、無理のない返済計画を立てる必要があります。
管理会社と契約を締結する
不動産投資では、物件の管理を専門の管理会社に委託することで、運用の負担を大幅に軽減できます。
管理会社は、入居者の募集や契約手続き、家賃の回収、建物のメンテナンスなどを代行し、投資家の手間を省いてくれます。
特に副業として不動産投資を行う場合、本業に支障をきたさないよう管理業務を業者に任せるのは賢い選択です。
ただし、管理会社によってサービスの質や手数料が異なるため、複数社を比較し、信頼できる会社を選ぶことが重要です。
契約内容を事前に確認し、不要な費用が発生しないように注意しましょう。
運用を開始する
すべての準備が整ったら、不動産投資の運用を開始します。
まずは入居者の募集を行い、適切な賃料設定をすることが成功の鍵となります。
賃料は、周辺の相場や物件の設備、立地条件を考慮して決めることが重要です。
運用開始後は、家賃の回収状況や物件の維持管理を定期的にチェックし、必要に応じてリフォームや修繕を行うことで、長期的な安定収益を確保できます。
また、物件の価値を維持・向上させるために、周辺の市場動向を把握し、適宜売却や買い増しを検討することも重要です。
不動産投資は、計画的に運用を進めることで、副業として安定した収益源となる可能性があります。
不動産関連の副業
不動産投資関連の副業には、不動産投資の他に以下のようなものがあります。
- 不動産仲介
- シェアハウス運用
- 駐車場経営
この記事を読まれている方は、不動産関連での副業をご検討されている方が多いかと思いますので、是非参考にしてください。
不動産仲介
不動産仲介は、売主と買主、または貸主と借主の間に立ち、契約を成立させる仕事です。
不動産会社に所属する形だけでなく、宅地建物取引士の資格を取得してフリーランスとして活動することも可能です。
不動産仲介のメリットは、成功報酬型であり、契約が成立すれば高額な仲介手数料を得られる点にあります。
一方で、顧客獲得のための営業活動が必要であり、特に未経験者にとっては信頼を築くのが難しい側面もあります。
副業として始める場合は、まずは不動産業界での経験を積み、人脈を広げることが重要です。
また、SNSやブログを活用して情報発信し、集客につなげるのも一つの手段です。
不動産市場の動向を把握しながら、専門知識を深めることで、副業から本業へと発展させることも可能です。
シェアハウス運用
シェアハウス運用は、一つの物件を複数の入居者に貸し出す形態の不動産投資です。
通常の賃貸経営と比べて家賃収入の総額を高めやすく、初期投資の回収が早い点が魅力です。
特に都市部では、リーズナブルな住居を求める若者や外国人労働者の需要が高く、安定した収益を確保しやすいでしょう。
ただし、入居者同士のトラブルや共用スペースの管理、設備のメンテナンスなど、運営に手間がかかる点はデメリットです。
副業としてシェアハウス運用を始める際は、適切な物件選びとターゲット設定が重要になります。
また、家具やインターネット環境の整備など、入居者の満足度を高める工夫も必要です。
最近では、シェアハウス専門の管理会社を利用することで、運営の手間を大幅に削減することも可能です。
駐車場経営
駐車場経営は、不動産関連の副業として比較的手軽に始められるビジネスです。
特に、遊休地や狭小地など、建物を建てるには不向きな土地を有効活用できる点が魅力です。
コインパーキングとして時間貸しを行う方法や、月極駐車場として長期契約を結ぶ方法があり、立地や需要に応じて選択できます。
特に駅周辺や商業施設近くの土地は高い収益が期待できますが、地方の住宅地でも安定した需要があるケースもあります。
初期費用は土地の購入費や舗装費、駐車場機器の設置費用がかかりますが、アスファルト舗装をせずに簡易な区画分けで運用を始めることも可能です。
運営の手間を減らしたい場合は、駐車場管理会社に委託することで、集金や設備管理を任せることができます。
ただし、競合の駐車場が多いエリアでは、価格設定やサービス内容を工夫しないと集客が難しくなるため、事前の市場調査が重要です。
不動産投資の副業に関するよくある質問
不動産投資の副業に関する以下のよくある質問について紹介していきます。
- 不動産投資は会社になぜバレるのか?
- 不動産投資の副業に宅建資格は必要か?
- 不動産投資の副業はどう始めればいいのか?
不動産投資は会社になぜバレるのか?
不動産投資が会社にバレる主な理由は「住民税の変動」です。
不動産投資による収入が発生すると、翌年の住民税額が変わるため、会社側に不動産投資していることが知られてしまう可能性が高くなります。
その理由は、多くの会社員の住民税が「特別徴収」という方法で納付されているからです。
特別徴収とは、会社が従業員の給与から住民税を天引きして、自治体に納付する仕組みです。
そのため、不動産投資による収入が発生すると、翌年の住民税額が増加し、会社側にその変動が通知されることになります。
たとえば、年収500万円のサラリーマンAさんが、不動産投資で年間100万円の収入を得たとします。
この場合、翌年の住民税額は前年より約10万円増加します。
会社は従業員の住民税を給与から天引きするため、この増加分を把握することになり、Aさんが不動産投資をしていることが推測されてしまうのです。
このように、不動産投資は住民税の変動を通じて会社にバレる可能性が高いのです。
不動産投資の副業に宅建資格は必要か?
不動産投資に宅建資格は必要ではありません。
なぜなら、不動産投資が「不動産賃貸業」に該当するからです。
不動産賃貸業は宅建業法の対象外であり、基本的に宅建資格がなくても行うことができます。
多くの個人投資家は、宅建資格を持たずに不動産投資を行っています。
ただし、不動産投資の規模が大きくなり、頻繁に物件の売買を行うようになった場合は注意が必要です。
国土交通省の見解によると、取引の目的が利益を得ることで、かつ頻繁に行われる場合は「宅地建物取引業」に該当する可能性があります。
このような場合は、宅建業の免許が必要となり、結果的に宅建資格も必要になる可能性があります。
一般的な不動産投資の副業では宅建資格は必須ではありませんが、投資の規模や形態によっては必要になる場合もあります。
不動産投資の副業はどう始めればいいのか?
不動産投資の副業を始める手順は以下の通りです。
- 不動産投資について学ぶ
- 資金計画を立てる
- 物件を選ぶ
- 融資を受ける
- 物件を購入する
- 運用を開始する
投資にはリスクが伴うため、十分な知識がないまま始めると失敗する可能性が高くなります。
また、多額の資金が必要となるため、慎重に計画を立てる必要があります。
具体例として、まずは不動産投資のセミナーや書籍で基礎知識を学びましょう。
次に、自分の資金状況を把握し、どの程度の物件を購入できるか計算します。
その後、不動産会社と相談しながら物件を選び、銀行で融資を受けます。
物件購入後は、管理会社と契約を結び、運用を開始します。
このように段階を踏んで進めることで、リスクを最小限に抑えながら不動産投資を始めることができます。
まとめ
不動産投資は多くの企業で副業とみなされず、資産運用の一種として認められています。
- 資産運用としてみなされるため
- 相続や譲渡などのやむを得ない事情があるため
- 本業に支障が出にくいため
- 副業禁止規定に抵触しにくい
ただし、銀行や証券会社勤務、公務員、事業規模の投資、利益相反の可能性がある場合は注意が必要です。
また、住民税の変動により会社に投資が知られる可能性があることも認識しておきましょう。
不動産投資を副業として始めたい方は、まず十分な知識を身につけ、慎重に計画を立てることが大切です。
セミナーや書籍で学び、資金計画を立て、物件選びや融資、購入、運用と段階を踏んで進めていくことをおすすめします。
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