不動産投資の物件選びのポイントは？種類や初心者におすすめの物件を紹介

「不動産投資で物件を選ぶポイントは？」

「初心者におすすめの物件は？」

不動産投資で成功するためには、高利回りの物件、空室リスクが低い物件、適正な購入価格の物件を選ぶことが重要です。

また、立地条件や設備、管理状態なども物件選びの大切なポイントとなります。初心者におすすめの物件は、ワンルームマンションです。

価格が低く手軽に始められ、単身者の需要が高いため入居者がつきやすく、管理の手間も少ないという特徴があります。

今回は、「不動産投資で失敗しない物件選びのポイント」や「初心者が購入すべき物件の条件」について詳しく解説していきます。

これから不動産投資を検討している方は、ぜひ参考にしてください。

不動産投資の物件の種類

不動産投資の物件の種類は、以下の通りです。

種類	特徴
単身者向けワンルームマンション	コンパクトな間取りで初期投資が抑えられる。都心部で需要が高く、入居率が安定しており、資産価値の上昇が期待できる。
ファミリー向けマンション	長期間の入居が期待でき、空室リスクが低い。子育て世帯に適した立地や共有施設が充実している。
一棟マンション	高い収益性と空室リスク分散が可能。初期費用は高額だが、複数部屋からの家賃収入で安定経営が可能。
戸建て住宅	土地と建物を所有し、競合が少なく高い利回りを期待できる。地方の築古物件をリフォームして活用する方法も人気。

それぞれの特徴を解説していきます。

単身者向けワンルームマンション

ワンルームマンションは居室とキッチン、バス、トイレが一体となったコンパクトな間取りで、一般的に20〜30平方メートルの広さが主流となっています。

一般的に数百万円から2,000万円程度で購入できるため、他の不動産投資に比べて初期投資が抑えられます。

さらに、都心部や駅周辺では単身者の需要が高く、入居率も安定しやすい傾向にあります。

2040年には全世帯の約4割が単身世帯になると予測されており、単身者向け物件の需要が高まっています。

東京23区内のワンルームマンションでは、入居率が99%を超える物件も珍しくありません。

供給が減少する一方で需要は増加しているため、資産価値の上昇が期待できます。

このように、単身者向けワンルームマンションは、投資初心者でも比較的リスクを抑えながら不動産投資を始められる選択肢といえるでしょう。

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ファミリー向けマンション

ファミリー向けマンションは、不動産投資の物件として人気があります。

子育て世帯は長期間の入居が期待でき、空室リスクが低いという特徴があります。

ファミリー向けマンションは2LDK～4LDKの間取りが中心で、70㎡以上の広さが一般的です。

また、子育てに適した立地条件も重要で、学校や公園が近いことも特徴です。

さらに、キッズルームや公園などの共有施設が充実していることも多く、入居者にとって魅力的な要素となっています。

このように、ファミリー向けマンションは子育て世帯のニーズに応える特徴を持ち、安定した需要が見込まれるため、不動産投資の対象として注目されています。

一棟マンション

一棟マンション投資は、マンション一棟を丸ごと購入して賃貸経営する方法で、高い収益性が期待できます。

区分マンション投資（1室だけの購入）と比べると、一棟マンション投資は初期費用が高額になりますが、得られる家賃収入も多くなります。

表面利回りは新築で3〜6%、中古で5〜12%程度が目安となっており、区分マンションよりも高い利回りが期待できます。

一棟マンション投資の魅力は、複数の部屋からの家賃収入が得られるため、空室リスクが分散されることです。

たとえば、一部屋が空室になっても、他の部屋からの収入があるため、安定した経営が可能になります。

ただし、購入には多額の資金が必要となるため、失敗した場合のリスクは大きくなります。

そのため、立地条件や物件の状態をしっかり見極めることが重要です。

戸建て住宅

戸建て住宅とは、土地と建物の所有権をすべて持ち、一世帯に貸し出す投資方法です。

中古物件は数百万円から購入できるため、自己資金だけでも投資をスタートできます。

また、競合が少ないため高い利回りが期待できます。

地方の中古戸建てでは、適切なリフォームを行うことで10%以上の利回りを実現できる場合もあります。

実際に市場では、築古物件や空き家を現金で一括購入し、リノベーションして貸し出すという方法が人気です。

ファミリー層をターゲットにすると、子どもの通学などの関係で長期入居が期待でき、安定した収入が見込めます。

不動産投資の物件選びのポイント

不動産投資の物件選びのポイントは以下の通りです。

• 立地条件: 駅から徒歩10分以内や生活関連施設が充実している場所は賃貸需要が高く、安定した収入を期待できます。
• 利回り: 表面利回りだけでなく、実質利回りを確認することで、より正確な収益性を判断できます。
• 物件の購入価格: 相場を理解し、適正価格で購入することが重要です。
• 人口動態: 人口増加や社会増が見込まれる地域では賃貸需要が安定します。

それぞれのポイントについて詳しく解説していきます。

立地条件

不動産投資で最も重要なのは立地条件です。

立地が良い物件は入居者が見つかりやすく、家賃が下がりにくいからです。

立地が良い条件

条件	詳細
交通の利便性	駅から徒歩10分以内、主要なバス停や交通ハブが近い場所
生活関連施設の充実	スーパー、コンビニ、ドラッグストアなど日常生活に必要な施設が徒歩圏内にある
医療施設の近さ	病院やクリニックが近く、緊急時にも対応しやすいエリア
教育施設の近さ	学校や保育園が近く、子育て世代にとって魅力的な地域
自然環境の整備	公園や緑地があり、住環境が快適である場所
治安の良さ	犯罪率が低く、安全で安心して暮らせるエリア
商業施設の充実	ショッピングモールや飲食店など娯楽施設が近い場所
地域の将来性	再開発計画や人口増加が見込まれるエリア

駅から近い物件や生活便利施設が充実している場所は常に賃貸需要があり、安定した収入を期待できます。

立地が良い条件としては、駅から徒歩10分以内であることや、スーパーやコンビニなどの日常生活に必要な施設が近くにあることが挙げられます。

さらに、病院や学校が近いエリア、公園などの自然環境が整っている場所も入居者にとって魅力的です。

したがって、不動産投資で成功するためには、交通の利便性、生活関連施設の充実度、周辺環境のよさを重視して物件を選ぶことが大切です。

利回り

物件選びで高い収益を得るためには、表面利回りだけでなく実質利回りもしっかり確認することが大切です。

利回りが高ければ投資効率が良く、資金回収も早くなります。

表面利回りは「年間家賃収入÷物件価格×100」で計算できますが、実質利回りは管理費や税金などの経費を差し引いて計算するため、より正確な収益力を判断できます。

区分マンションの場合、新築物件は3〜4％、築20年程度では5.5％、築20年超では7〜8％が理想的な利回りとされています。

一方、一棟アパートでは新築で8％、中古で9〜10％が目安です。地域によっても異なり、東京では約4％、大阪や名古屋では4.5％程度、地方都市では5％前後が平均となっています。

物件の購入価格

価格が高いほど借入額も増え、毎月の返済負担が大きくなります。

また、相場より高い価格で購入すると、将来売却する際に融資残高を下回るリスクも高まります。

都心の区分マンションなら新築で3,000～4,000万円程度、築20年程度で2,000〜2,500万円程度、築20年超で1,500〜2,000万円程度が理想的な購入価格とされています。

一方、一棟アパートでは新築で5,000〜6,000万円、中古で3,500～4,500万円が目安です。

売り出し期間が長い物件や売却を急いでいる売主の物件は値引き交渉がしやすいでしょう。

したがって、不動産投資で成功するためには、物件の立地や種類ごとの相場を理解し、適正な価格で購入することが大切です。

人口動態

人口が減少する地域では長期的な需要低下が懸念されますが、増加傾向にある地域では賃貸需要が安定します。

世帯数の変化も重要で、単身世帯が増えている地域ではワンルームマンションの需要が高まります。

東京都、神奈川県、埼玉県、千葉県、大阪府、福岡県、愛知県などは人口増加がしている地域です。

特に福岡市では2020～2024年の間に約4万4千人、さいたま市では約2万7千人の人口増加が記録されています。

したがって、不動産投資で成功するためには、自治体が公表している人口動態調査を確認し、人口増加や社会増が見込めるエリアを選ぶことが大切です。

若年層の流入が多い地域や単身世帯が増えている地域は特に注目すべきでしょう。

不動産投資の物件選びで気を付けること

不動産投資で成功するためには、物件選びの際に押さえておきたいポイントがいくつかあります。

• 自分の予算内で購入できる物件を選ぶ
• 表面利回りだけでなく実質利回りを重視する
• 管理費や修繕積立金が適正か確認する

物件選びで失敗したくない方は、ぜひ参考にしてください。

自分の予算内で購入できる物件を選ぶ

自分の予算内で買える物件を選ぶことが、不動産投資の基本です。

予算を超えた物件を買ってしまうと、返済が苦しくなり、投資が続けられなくなるからです。

物件価格だけでなく、購入するための初期費用も必要になります。

自己資金	購入可能な物件価格	物件種別
100万円	300～650万円	中古区分マンション
500万円	1,500～3,000万円	中古一棟アパート、中古戸建て
1,000万円	3,000～6,500万円	新築区分マンション、新築戸建て、中古一棟マンション
2,000万円	6,500～1億円	新築一棟アパート、中古一棟マンション、中古収益ビル

初期費用は物件価格の10〜30％ほどかかるため、予算を決める際には注意が必要です。

少ない資金で始めるなら中古の区分マンションや一棟アパートが選択肢になりますが、まとまった資金があれば一棟マンションも視野に入ります。

無理のない範囲で予算を設定し、自分に合った物件を選ぶことが大切です。

表面利回りだけでなく実質利回りを重視する

不動産投資の物件選びでは、表面利回りだけでなく実質利回りを重視することが大切です。

表面利回りは物件価格と家賃収入だけで計算されていて、実際にかかる費用を考えていないためです。

実質利回りは、管理費や修繕費、税金などの経費を引いた後の、本当の収益性を表しています。

例えば、年間家賃収入が100万円で物件価格が1,000万円なら、表面利回りは10％です。

しかし、年間経費が30万円かかる場合、実質利回りは（100万円－30万円）÷1,000万円×100で7％となります。

表面利回りだけを見て購入すると、思ったより手元にお金が残らず苦労することもあります。

不動産投資をする際には、表面利回りだけに注目せず、実質利回りをしっかり確認することが大切です。

管理費や修繕積立金が適正か確認する

管理費や修繕積立金はマンションの維持や修理のために毎月支払う費用であり、安いと建物の手入れが十分にできず、資産価値が下がってしまいます。

また、高すぎると収益が減り、投資効率が悪くなります。

国土交通省の調査によると、修繕積立金の平均額は1戸あたり月12,268円程度であり、マンションの規模や築年数によって異なります。

10階建てで専有面積80㎡の場合、月額16,160円程が適正な目安です。

機械式駐車場があるとさらに加算されます。

管理費や修繕積立金は安すぎても高すぎても問題になるため、適正な金額かどうかを購入前に必ず確認することが重要です。

初心者におすすめの物件

不動産投資を始める際には、初心者でも運用しやすい物件を選ぶことが重要です。

初心者におすすめの物件は以下の3つです。

• 都市部のワンルームマンション
• 学生向けの賃貸物件
• 中古の区分マンション

上記の物件がおすすめの理由について紹介していきます。

都市部のワンルームマンション

都市部のワンルームマンションは、不動産投資の初心者におすすめです。

都市部には単身者が多く住んでいて、ワンルームマンションの需要が高くなっています。

特に駅の近くや大学の周辺は、通勤や通学に便利なため、空室になるリスクが低くなります。

また、物件の管理も簡単で、初心者でも運用しやすいといわれています。

例えば、福岡市では、マンションやアパートの需要が大都市内で一番高く、特に単身者の割合が多いため、ワンルームマンションの需要が非常に高くなっています。

また、天神と博多では「100年に1度」と言われる大規模な再開発プロジェクトが進行中です。

項目	天神ビッグバン	博多コネクティッド
開始年	2015年	2019年
対象エリア	天神エリア（約80ヘクタール）	博多駅周辺（約80ヘクタール）
目的	老朽化した建物の建て替え、都市機能の向上、雇用創出、天神エリアの活性化	耐震性の高い先進的なビルへの建て替え、交通基盤拡充、博多旧市街との回遊性向上、都市機能の強化
計画棟数	30棟（2024年までに建て替え目標）	20棟（2028年までに建て替え目標）
主なプロジェクト例	・天神ビジネスセンター（2021年竣工）・福岡大名ガーデンシティ（2022年竣工）・福ビル街区（2024年竣工予定）	・博多イーストテラス（2022年竣工）・西日本シティ銀行本店本館ビル（2025年竣工予定）・ANAクラウンプラザホテル福岡（2028年竣工予定）
経済効果	雇用2.4倍増加、延べ床面積1.7倍増加	雇用1.6倍増加、延べ床面積1.5倍増加
完成予定時期	主なプロジェクトは2024～2025年完了予定	主なプロジェクトは2025～2028年完了予定

周辺には企業のオフィスや商業施設が多数あり、福岡空港からのアクセスも良好で、天神駅まで20分弱、博多駅なら15分弱で到着できます。

このような再開発により、将来的に不動産の価値が上がることも期待できるでしょう。

物件を早めに購入しておけば、将来売るときに利益を得られる可能性もあります。

学生向けの賃貸物件

学生向けの賃貸物件は、不動産投資の初心者におすすめです。

入居と退去の時期が入学・卒業時期に集中しており、稼働状況の予測が容易で将来の計画が立てやすいからです。

また、契約を学生の保護者と結ぶケースが多いため、家賃回収もしやすく滞納リスクが低いという安全性もあります。

福岡市では学生向けの賃貸物件が約8,000件も見つかるなど、需要が非常に高くなっています。

大学や専門学校の周辺では毎年新入生が入ってくるため、物件周辺に教育機関がある限り継続的な需要が見込めます。

さらに、学生は在学中に転居や退去することが少なく、短期大学で約2年間、4年制大学で約4年間の安定した家賃収入を確保できます。

中古の区分マンション

初心者が不動産投資を始めるなら、中古の区分マンションがおすすめです。

中古なら、同じ場所や広さでも、新築より安く買えることが多いです。

また、すでに誰かが住んでいる物件なら、家賃収入の実績もわかります。そのため、投資の計画を立てやすく、初心者でも安心してスタートできます。

たとえば、福岡市内で築10年のワンルームマンションを検討してみましょう。

新築の場合、購入価格が2,500万円程度になることがありますが、中古なら1,800万円ほどで購入可能です。

家賃収入は新築と大きく変わらず、表面利回りも中古物件の方が高くなる傾向があります。

中古区分マンションは、手頃な価格で始めやすく、収益性も期待できるため、不動産投資初心者におすすめです。

不動産投資の物件選びに関するよくある質問

最後に、不動産投資の物件選びに関するよくある質問をまとめました。

• 不動産投資を小さく始めるにはどのような方法がありますか？
• 不動産投資で良い物件を見極めるコツは？
• 利回りはどのくらいを目安に物件を選べばいいですか？

上記の疑問について、それぞれ詳しく解説していきます。

不動産投資を小さく始めるにはどのような方法がありますか？

不動産投資を小さく始めるには、不動産クラウドファンディングがおすすめです。

理由は、少額から始められる手軽さとリスク分散が可能な仕組みがあるためです。

不動産クラウドファンディングは、複数の投資家が少額ずつ資金を出し合い、不動産プロジェクトに投資する方法です。

最低投資額は1万円程度から可能で、初心者でも手軽に始められます。

また、運営会社が物件の選定や管理を行うため、専門知識がなくても安心して投資できます。

国内の不動産投資クラウドファンディングサービスでは、高い利回りや元本割れゼロの実績があり、初心者にも利用しやすい仕組みを提供しています。

さらに、「優先劣後方式」というリスク軽減策を採用しており、元本割れリスクを抑えることが可能です。

不動産投資で良い物件を見極めるコツは？

不動産投資で良い物件を見極めるには、利回りの高さ、賃貸需要の安定性、購入価格の適正さを重視することが重要です。

不動産投資は長期的な収益を得ることが目的であり、物件選びが成功の鍵となります。

高い利回りは収益性を示しますが、空室リスクや修繕費用がかかる場合もあるため、賃貸需要が安定している物件を選ぶことが重要です。

また、購入価格が高すぎると利回りが低下し、投資効率が悪くなります。

例えば、駅から徒歩10分以内で交通利便性が高い物件は賃貸需要が安定しており、空室リスクが低い傾向にあります。

また、周辺環境にスーパーや学校などの施設が整っていることも重要です。

さらに、表面利回りだけでなく管理費や修繕費を考慮した実質利回りを確認することで、収益性を正確に評価できます。

利回りはどのくらいを目安に物件を選べばいいですか？

不動産投資で利回りを目安に物件を選ぶ際には、表面利回りで5〜8％、実質利回りで4〜6％が理想的とされています。

表面利回りは管理費や修繕費といったコストを含まないため、実際の収益性を正確に把握するには実質利回りも確認する必要があります。

また、利回りが高すぎる物件はリスクが高い場合が多いため、適正な範囲内で選ぶことが重要です。

都心部の区分マンションでは表面利回りが3〜5％程度が一般的ですが、地方都市の中古一棟アパートでは8〜10％以上になることもあります。

ただし、地方物件は空室リスクや修繕費用が高くなる可能性があるため、慎重な検討が必要です。

一方で、新築一棟アパートの場合は8％前後の表面利回りが理想とされています。

まとめ

不動産投資の物件選びでは、物件の種類や特徴を理解し、立地条件、利回り、購入価格、人口動態などのポイントを押さえることが重要です。

初心者には、都市部のワンルームマンションや学生向け賃貸物件、中古区分マンションなどが運用しやすくおすすめです。

また、予算内で購入できる物件を選び、表面利回りだけでなく実質利回りを確認することで、収益性を正確に評価する必要があります。