抵当権の基本をわかりやすく解説！登録・抹消手続きの方法と注意点

「住宅ローンを組む際は抵当権の設定が必要という情報を見たけれど、それってどういうもの？」「どうやって設定するの？どういうときに役立つの？」

抵当権という言葉自体は知っていても、内容をよく理解していない方は少なくないでしょう。

この記事では、抵当権の基本をわかりやすく解説。登録・抹消手続きと費用などについてお伝えしていきます。

抵当権って何？

抵当権とは、不動産に関する融資において使用される法的な概念です。

具体的には、金融機関から融資を受ける際、該当する不動産に対して金融機関が設定する担保権のことを指します。

抵当権が付いているローンは『有担保ローン』、抵当権が付かないローンは『無担保ローン』と区別されます。

抵当権を設定するには登記手続きが必要で、ローンの返済が終わると抹消登記を行い不動産の担保を外します。

抵当権が行使されるとどうなるの？

では、ローン返済が滞ってしまい金融機関が抵当権を行使した場合、どのようなことになるのでしょうか。

抵当権を行使されると、基本的に不動産は差し押さえられて競売へかけられます。競売で売れた『売却金額』がローン返済に充てられるのですが、競売にかけられた不動産の多くは市場価格よりも安くなります。

そのため、「不動産を失う」「ローン返済の負担は大して減らない」という散々な結果に終わる可能性があるのです。

なお、競売を避けられる任意売却という方法もあります。

任意売却は、ローンの返済が難しくなった場合に金融機関と話し合い、同意を得た上で不動産を売りに出す方法です。競売との主な違いは以下の通りです。

競売	任意売却
・不動産所有者の意思とは関係なく差し押さえられる ・市場相場よりも低価格で売却される傾向がある ・引き渡し時期も、不動産所有者の希望とは関係なく決定される	・ある程度、不動産所有者の希望条件で一般市場へ売りに出せる ・競売よりも高値で売れる可能性がある ・売却金額でローンを完済できなくても、一定の条件で抵当権を解除してもらえる

「根抵当権」との違い

「根抵当権（ねていとうけん）」は、抵当権とは異なる要素を持っています。

抵当権では契約時に特定の金額を設定し、その金額を上限として一度の融資を行いますが、根抵当権は「極度額」と呼ばれる上限金額を設定し、その範囲内で何度でも借入と返済を繰り返すことができます。

根抵当権は、企業の資金調達に使用されることが多いため、個人で利用することはあまりないでしょう。なお、金融機関によっては住宅ローンを根抵当権で提供していることもあります。

抵当権を設定するメリット

「ローン返済が滞るのは良くないけど、強制的に競売にかけられるリスクがあるなら抵当権なんて設定しないほうがいいのでは？」と思う方も少なからずいることでしょう。

しかし、抵当権を設定することは金融機関側だけでなく、借り入れる側にもいくつかのメリットがあります。

融資を受けやすくなる

まず、抵当権（担保）を設定する住宅ローンは、無担保ローンよりも多くの金額を借り入れられる点がメリットの一つです。

借り入れ金額が多いということは、物件の購入予算を増やせるということです。また、無担保ローンより長く返済期間を設定できるため、月々の返済額を抑えられる点もメリットといえるでしょう。

無担保ローンより金利が低い

金融機関によっては抵当権を設定しない無担保ローンを利用できるところもあります。しかし、無担保ローンの場合は不動産の担保がないため金利も割高になりがちです。

できるだけ低金利で融資を受けるためには、抵当権を設定するローンを活用したほうが得策といえます。

抵当権を設定するデメリット

続いて、抵当権を設定するデメリットも確認していきましょう。

登記手続きの費用が発生する

抵当権を設定するためには、登録免許税や司法書士に支払う報酬費用が発生します。

税額は【住宅ローンの融資額×0.4％の税率を掛けた金額】が基本ですが、住宅の床面積の広さが50㎡以上など一定の要件を満たす場合には税率が変わります。

ローン返済が滞ると差し押さえになるリスクがある

おおよそ3ヶ月～6ヶ月ほどローンの返済が滞ると、融資を受けている金融機関から督促状が届きます。

この時点でローンを返済するか、金融機関へ返済計画の相談をする、もしくは任意売却の相談をすることで差し押さえのリスクは一時的に回避できるでしょう。

ただし、その後も改善が見られない場合は強制的に差し押さえとなり競売へかけられることになります。

ローン返済完了後は自分で登記抹消する必要がある

抵当権は、ローン完済後に自分で登記抹消を行う必要があります。自動的に抹消されるわけではないので気をつけましょう。

面倒に感じて抵当権を登記抹消せず放置しておくと、「不動産を売却したくても買い手が付かない」「新たな借り入れが難しくなる」といったデメリットが生じます。

そのままにしておいて良いことはないので、ローンの返済が終わり抹消可能になったら速やかに手続きしましょう。

抵当権の設定に必要な書類と費用相場

抵当権の登記手続きには、いくつかの書類を用意する必要があります。費用相場と合わせて確認していきましょう。

抵当権を設定するために用意する書類

抵当権を設定する際は、一般的に以下の書類が必要になります。

印鑑登録証明書と金融機関の資格証明書は、発行されてから3ヶ月以内のものが必要です。

必要書類については融資を受ける金融機関から説明があるはずなので、その指示に従って対応しましょう。

手続き完了までにかかる費用

抵当権の登記手続きは、司法書士に依頼することが一般的です。

そのため、印紙代や印鑑証明書発行手数料の他に司法書士への報酬費用も用意しておきましょう。

登録免許税	借入額×0.4％（税率）
印紙代	・借入額500万～1,000万円以下：10,000円 ・借入額1,000万～5,000万円以下：20,000円
印鑑登録証明書発行手数料	1通300円
登記事項証明書発行手数料	1通600円
司法書士報酬	20,000円～100,000円が相場 ※交通費、出張費用がかかる場合もある

抵当権付きの不動産を売却・相続することは可能？

続いて、抵当権付き不動産は売却可能なのか、相続することは可能なのかという点を確認していきましょう。

売りに出すことはできるが、買い手がつきにくい

不動産に抵当権が設定されていても、その不動産を売りに出すことは可能です。

しかし、抵当権が設定されている不動産を購入する人はいないに等しいため、抵当権を抹消してから売却もしくは売却と同時に抹消する（不動産の売却金額をローン返済に充てて完済し、抵当権を抹消する）のが一般的となっています。

また、抵当権が設定されているものの、ローン返済自体はすでに終わっているケースもあります。抹消登記にかかる費用や手間を考えて、売却が決まるまで放置している売主も少なくないのです。

基本的に、売主の抵当権が付いたまま買主へ引き継がれることはありません。

とはいえ、不動産の購入が初めてで「抵当権」や「担保」といった言葉に不安を感じる方も一定数いるため、抵当権が設定されていない不動産と比べて買い手がつきにくい傾向にあるといえます。

抵当権が設定されている状態でも相続はできる

抵当権がついたままの不動産も相続することはできますが、以下のケースによって対処方法は異なります。

• ローン返済は終わっているが、抵当権の抹消登記をしていない
• ローンの返済がまだ終わっていない

まず、「①ローンの返済が終わっていて抵当権の設定を外していない」場合は、相続人自身もしくは司法書士へ依頼して抹消手続きを行いましょう。

「②ローンの返済がまだ終わっていない」場合は、不動産を相続した方がローンの返済義務を負うことになります。相続放棄することもできますが、その場合は被相続人の全財産（一部放棄は不可）を相続放棄することになるので慎重に判断しましょう。

なお、被相続人が金融機関から融資を受ける際に団体信用生命保険へ加入しており、ローン返済中に死亡してしまったという状況であれば、保険が適用されてローン残債はゼロになります。

抵当権を抹消する方法

ここからは、抵当権の抹消登記に必要な書類や費用を確認していきましょう。

抹消登記に必要な書類

法務局（登記所）へ行って抵当権の抹消手続きを行う際は、基本的に以下の書類が必要です。

ローンの返済が終わると、金融機関から抵当権抹消に必要な書類が届きます。紛失すると再発行できない書類もあるため、大切に保管しておきましょう。

司法書士へ依頼しなくても費用は発生する

抵当権抹消は、必要な書類さえ揃っていれば自分で法務局（登記所）へ行き手続きすることも可能です。

自分で手続きを行う場合は、不動産1物件あたり1,000円の登録免税がかかります。もし司法書士へ依頼する場合は、10,000円前後の報酬費用が目安です。

抵当権を抹消しない場合に想定されるリスク

抵当権の抹消を放置した場合、主に以下のようなリスクが想定されます。

手間も費用もかかってしまうのが、必要書類を用意できない状況になってしまった場合です。

ローン完済後、金融機関から送られてくる書類には有効期限付きのものもあります。有効期限を過ぎてしまった場合は再発行手続きをする必要が出てきます。

また、必要な書類を揃えることができなくなってしまうと通常の手続きは行えず、供託や裁判などでの手続きが必要です。この場合は費用が数十万円かかってしまうケースもあるので、抵当権抹消登記は早めに済ませておきましょう。

まとめ

抵当権とは、住宅ローンなどの返済を滞納してしまった際に、貸し手の金融機関が不動産（担保）を差し押さえることができる権利です。

抵当権を設定するためには登記手続きをしなくてはいけませんが、担保ローンを組むことは借り入れる側にもメリットがあります。

抵当権の手続きで不安なことや分からないことがある場合、まずは物件を購入する不動産会社に相談してみましょう。

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