新築マンション投資は失敗しやすい？メリットや成功例・失敗例を解説

「新築マンション投資は失敗しやすい？」

「新築マンション投資で成功するコツは？」

新築マンション投資には、高い入居率や設備の新しさといったメリットがある一方で、購入価格の高さや利回りの低さなどのデメリットも存在します。

本記事では、新築マンション投資の特徴や種類、メリット・デメリット、さらには成功例と失敗例を詳しく解説していきます。

新築マンション投資を検討している方は、ぜひ参考にしてください。

新築マンション投資とは？

新築マンション投資とは、建築後1年未満で誰も住んだことのないマンションを購入し、賃貸として運用する投資方法です。

新築マンション投資の特徴は、入居率の高さと設備の新しさにあります。

新しい物件は人気が高く、入居者が見つかりやすいため、安定した家賃収入が期待できます。

また、最新の設備が整っているため、入居者にとって快適な環境を提供することが可能です。

オートロックや防犯カメラなどの最新セキュリティシステムの備わっていることが多い新築マンションは、入居者に安心感を与え、高い入居率につながります。

新築マンション投資の種類

新築マンション投資には主に「新築一棟マンション・アパート投資」と「新築区分マンション投資」の2種類があります。

投資タイプ	特徴	メリット	デメリット
新築一棟マンション・アパート投資	建物全体を購入し複数部屋を運用	・家賃収入の多様化・空室リスクの分散・管理やリフォームが自由にできる	・初期費用が高額・管理の手間が増える
新築区分マンション投資	マンションの1室のみを購入	・初期費用が少額・初心者でも始めやすい・副業として人気	・空室時に収入が途絶えるリスク

一棟投資は建物全体を購入するため、複数の部屋から家賃収入が得られ、空室リスクを分散できます。

一方、区分投資はマンションの1室だけを購入するため、初期費用が抑えられ、初心者でも始めやすいのが特徴です。

新築一棟マンション投資では、1棟全体の管理やリフォームが自由にできるため、長期的な価値向上が期待できますが、初期費用が高額で管理の手間も増えます。

一方、新築区分マンション投資は、少額から始められるためサラリーマンなど副業として人気です。

しかし、1室のみの運用では空室になると収入が途絶えるリスクがあります。

新築マンション投資の平均的な利回り

新築マンション投資の平均的な利回りは、区分マンションで3〜4％、一棟マンションで5〜6％程度です。

利回りは購入価格に対する収益の割合を示すため、高額な新築物件では相対的に低くなる傾向があります。

しかし、新築物件は設備が新しく、入居者を獲得しやすいというメリットがあり、安定した収益が期待できる点が特徴です。

また、一棟マンションの場合は、規模が大きい分、管理費用や維持費がかかりますが、収益性も高くなる傾向があります。

新築マンション投資のメリット

新築マンション投資には多くのメリットがありますが、今回は代表的な5つを取り上げました。それぞれについて詳しく見ていきましょう。

入居者が付きやすい

新築マンションへの投資は、入居者が集まりやすく、空室リスクを軽減できるため、安定した収益を期待できます。

新築物件は見た目が綺麗で最新の設備が整っており、快適な生活環境を提供できる点が入居者にとって魅力的です。

特に日本人は新築志向が強いため、中古物件よりも人気が高い傾向があります。

設備の点では、新築マンションは最新のセキュリティ設備や省エネ性能の高い家電を導入していることが多く、これにより入居者の満足度が向上しやすいでしょう。

また、新築物件は周辺相場より高めの家賃設定でも入居者が集まりやすいという特徴があります。

さらに、初期段階では修繕費用も少なく、運用コストを抑えられるため、投資初心者にもおすすめです。

担保評価が高く融資を受けやすい

新築物件は経年劣化がほとんどなく、建物の価値が高く評価されます。

そのため、金融機関にとってもリスクが低いと判断されやすく、融資審査が通りやすい傾向があるため、借入可能額が増え、自己負担を抑えることができます。

同じ価格の中古マンションと新築マンションを比較した場合、新築の方が担保評価額が高くなることが多いです。

担保評価額が高いと、自己資金が少なくても融資を受けられるため、複数の物件に投資することでリスク分散ができ、安定した収益を目指せます。

また、新築物件は耐用年数も長いため、長期的な運用にも適しています。

修繕費やメンテナンス費用が安く済む

新築マンション投資のメリットとして、修繕費やメンテナンス費用が安く済むことが挙げられます。

中古マンションと比べると、新築マンションは消耗や性能低下がほとんどないため、すぐに大規模な修繕や設備の交換が必要になることは少ないからです。

中古マンションの場合、購入直後に大規模修繕が行われて高額な出費が必要となるケースがあります。

大規模修繕には、躯体修繕や共用部改修などが含まれ、100万円近くの高額な支出が発生する場合もあります。

一方、新築マンションでは大規模改修などの急な出費を心配する必要がありません。

減価償却期間を長くとることができる

新築マンション投資のメリットとして、減価償却期間を長くとることができます。

新築マンションは、中古物件と比べて法定耐用年数が長く設定されており、鉄筋コンクリート造の新築マンションの場合、減価償却期間は47年です。

新築マンションの減価償却費は「物件の購入価格×定額法の償却率」で計算されます。

耐用年数が長いほど償却率は低くなりますが、長期間にわたって経費として計上できます。

例えば、5,000万円の新築マンションを購入した場合、1年あたりの減価償却費は約230万円となり、47年間経費として計上できます。

中古市場でも人気が高く売却しやすい

新築マンション投資のメリットとして、中古市場でも人気が高く、売却しやすいことが挙げられます。

築年数が浅いうちは、設備や内装が比較的新しい状態を保って売却することができるからです。

特に築10年以内のマンションは、コストパフォーマンスに優れていると評価されています。

具体的には、築10年以内のマンションは新築物件よりも価格が抑えられている一方で、外装や内装、設備などがまだきれいで機能性も高いことが多いです。

さらに、築10年以内の中古マンションは市場に出回る割合が少ない傾向にあり、結果として需要が高まっています。

上記の理由から、新築で購入したマンションを数年後に売却する際にも、買い手を見つけやすい状況にあるといえます。

新築マンション投資のデメリット

新築マンション投資のデメリットは、以下の通りです。

• 購入価格が高い
• 購入価格が高いことから利回りが低い
• 出口戦略が難しい

こうしたデメリットを踏まえた上で、対策を講じることが重要です。

購入価格が高い

新築マンション投資の最大のデメリットの一つは、購入価格が非常に高額であることです。

新築マンションには「新築プレミアム」と呼ばれる付加価値が価格に上乗せされており、ローン返済額を増加させ、キャッシュフローを圧迫する原因となることが多いです。

賃料収入については、周辺の相場に左右されるため、購入価格に見合った収益を得ることが難しい場合があります。

3,000万円で新築マンションを購入した場合、ローン返済額が毎月10万円を超える場合でも、賃料収入が8万円程度にとどまり、毎月2万円以上の赤字となる可能性もあります。

新築マンションは購入直後から市場価値が下落する傾向があるため、売却時に購入価格を大きく下回らないように、物件を見極めましょう。

購入価格が高いことから利回りが低い

新築マンションの高い購入価格は、投資の利回りを押し下げる大きな要因です。

新築マンションは、建物の価値や最新の設備などが価格に反映されるため、中古物件と比べて割高になる傾向にあります。

しかし、購入価格が高額であっても、賃料は必ずしも比例して上昇するわけではないため、結果的に利回りが低くなることも少なくありません。

また、固定資産税や管理費などの経費も考慮すると、さらに実質的な利回りは下がってしまいます。

5,000万円の新築マンションを購入し、月額賃料が15万円だった場合、単純計算で年間利回りは3.6%です。

これに対し、3,000万円の中古マンションで同じ賃料が得られれば、利回りは6%になります。

さらに、新築マンションの場合、諸経費を差し引くと実質的な利回りは2%程度まで下がる可能性があります。

出口戦略が難しい

新築マンション投資においては、出口戦略が難しいため、将来的に売却益を得ることが難しくなる傾向があります。

新築マンションの購入価格には、「新築プレミアム」と呼ばれる付加価値が含まれています。

しかし、売却時には「新築」という価値が失われ、中古物件として評価されるため、多くの場合、購入価格を下回る金額でしか売却できません。

さらに、不動産市場の動向や物件の立地条件によっては、買い手が見つからず、売却が難航する可能性もあり、5,000万円で購入した新築マンションを10年後に売却しようとした場合、市場価格が4,000万円まで下落していることもあります。

評価額が下落していた場合、残債務を完済できないリスクがあり、加えて修繕費や仲介手数料などの追加費用も発生してしまうため、注意が必要です。

特に人口減少地域では需要が低下し、買い手を見つけるまでに時間がかかると考えましょう。

新築マンションと中古マンションの投資の違い

項目	新築マンション	中古マンション
初期費用	3,000万円以上が一般的で、諸費用も含めると総額で4,000万円程度必要	築年数や立地により1,000-2,000万円台で購入可能
入居率	新築プレミアム効果により95%以上の高い入居率が期待でき、最初の2-3年は満室が続きやすい	エリアや物件の状態により60-90%と変動が大きい
修繕費	引き渡しから10年程度は大規模修繕不要。設備保証も充実	築年数に応じて設備交換や大規模修繕が必要。5-15年ごとに100-300万円程度
利回り	物件価格が高いため、通常3-5%程度	物件価格が低いため、6-10%の高利回りも可能
収支予測	実績データがないため予測が難しく、周辺相場からの推測が必要	過去の収支データや入居状況から具体的な予測が可能
設備状況	最新の防犯設備、省エネ設備、インターネット環境完備。間取りも現代のニーズに対応	築年数により設備の古さは様々。リノベーションで改善可能だが追加コストが発生
ローン審査	物件の担保価値が高く、金融機関の審査が通りやすい。金利も優遇されやすい	築年数や立地により審査基準が厳しくなる場合あり。金利も新築より高めになりやすい

新築マンションは初期費用が高いものの、入居率が高く、修繕費が少ないという点がメリットです。

一方、中古マンションは購入価格が低く、高い利回りが期待できますが、修繕費がかかる場合が多いです。

新築マンションを選ぶ理由としては、「新築プレミアム」があるため入居率が高く、最新の設備を備えていることが挙げられます。

また、ローン審査に通りやすく、修繕費が当面必要ないこともメリットの1つです。

具体例として、新築マンションはオートロックや防犯カメラなどのセキュリティ設備が充実しており、入居者にとって魅力的です。

一方、中古マンションを選ぶ理由としては、購入価格が低いため高い利回りが期待できることが挙げられます。

また、過去の運用実績があるため、将来の収支予測が立てやすいという点も中古マンションを選ぶメリットです。

中古マンションは新築と比べて「新築プレミアム」がない分、物件購入価格が低くなるため、同じ家賃設定でも利回りが高くなります。

新築マンション投資の成功例と失敗例

ここでは、新築マンション投資の成功例と失敗例を紹介します。

成功例

都心の人気エリアでは賃貸需要が安定しており、継続的な家賃収入が見込めるため、都心の好立地に新築マンションを購入し、長期保有することで投資の成功確率が高まります。

具体例として、福岡市中央区で区分マンションを購入した投資家の例が挙げられます。

区分マンションを購入した投資家は、高い賃貸需要のおかげで短期間で満室運営を実現しました。

また、物件選びや管理方法を工夫することで、安定したキャッシュフローを確保しています。

さらに注目すべき点として、福岡市では「天神ビッグバン」プロジェクトといった大規模な再開発が進行中であり、2023年3月には「福岡大名ガーデンシティ」が完成しました。

大規模な再開発は周辺地域の不動産価値を向上させる効果があり、長期的な視点で見た場合、新築マンション投資に有利な条件となります。

要因・条件	内容
好立地	都心部や人気エリア（例：福岡市中央区）では賃貸需要が安定している。
賃貸需要	高い賃貸需要によって短期間で満室運営が可能。
管理の工夫	適切な物件選定や管理方法により安定したキャッシュフローを確保する。
再開発プロジェクト	「天神ビッグバン」などの再開発が進行中で、不動産価値の向上が期待される（例：「福岡大名ガーデンシティ」）。
長期保有による資産価値向上	将来的な建て替えや周辺環境の変化によって資産価値が上昇する可能性がある。

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失敗例

新築マンション投資の失敗例として、収支が赤字に陥るケースが挙げられます。

これは、家賃収入が想定を下回る一方で、ローン返済や諸経費が予想以上にかかることが主な原因です。

具体例として、東京都在住のAさんの事例があります。

Aさんは、高い利回りに魅力を感じ、郊外の新築ワンルームマンションを購入しましたが、入居者が見つからず、4か月間も空室状態が続き、家賃を引き下げざるを得なくなり、当初想定していた7.5%の利回りが4%まで低下してしまいました。

これにより、毎月の手出しが増加し、Aさんは収支が悪化する結果となっています。

新築マンション投資においては、楽観的な想定ではなく、現実的な市場分析と慎重な計画が重要であることがわかります。

立地、需要、競合物件などを十分に調査し、長期的な視点で投資判断を行うことが、失敗を避けるために大切です。

新築マンション投資に関するよくある質問

新築マンション投資に関して、投資家の皆様からよくお寄せいただく質問をまとめました。

投資判断や物件選びの際に気になる点について、具体的な数字や事例を交えて解説しています。ぜひ、ご活用ください。

新築マンションの家賃下落率はどのくらいですか？

新築マンションの家賃下落率は、築年数に応じて異なりますが、最初の10年間で特に大きく、年平均で約1.7%程度下落します。

築11〜20年では約0.6%と緩やかになり、築21年以降はほぼ横ばいになります。

家賃の下落は主に「経年劣化」と「新築プレミアムの消失」が原因です。

新築時には物件が新しいことや設備が最新であることから高い家賃が設定されますが、時間が経つにつれて「新築」の価値が薄れ、家賃が下がる傾向があります。

また、エリアの需給バランスや競合物件の影響も下落率に影響を与えます。

新築マンション投資で節税効果は得られますか？

新築マンション投資では、主に「減価償却」を活用することで節税効果を得ることが可能ですが、節税効果が高いのは高所得者層に限られる場合が多いです。

新築マンションの建物部分は年々価値が下がるため、減価分を経費として計上できます。

経費を利用して不動産所得を赤字にすることで、給与所得と損益通算し、課税所得を減らす仕組みです。

課税所得が1,200万円の方が新築マンションの減価償却費として600万円を計上した場合、課税所得は600万円に減少し、所得税と住民税の合計額で約165万円の節税効果が期待できます。

さらに、不動産取得税や登録免許税なども経費として計上できるため、初年度には特に大きな節税効果があります。

新築プレミアムとは何ですか？

新築プレミアムとは、新築物件に特有の「新品であること」による付加価値のことです。

「新品であること」の価値は物件価格や家賃に上乗せされる形で反映されますが、時間が経つと失われる性質があります。

5,000万円の新築マンションの場合、新築プレミアムが1〜3割上乗せされていると、実際には500〜1,500万円程度の価格差が含まれている可能性があります。

また、賃貸市場においても、新築物件は周辺相場より10〜20％高い家賃設定が可能です。

どのようなエリアが新築マンション投資に適していますか？

新築マンション投資に適したエリアは、人口が多く、交通の利便性が高い大都市圏や周辺地域です。

また、人口増加が見込まれる地方都市も有望な選択肢となります。

大都市圏では、通勤や通学の利便性から若年層や単身者の需要が高く、空室リスクを抑えられます。

一方で、地方都市でも再開発や企業進出などで人口流入が期待できるエリアは、賃貸需要が安定しやすいです。

福岡市や広島市といった政令指定都市は、公共交通機関が充実しているだけでなく、再開発による人口増加も見込まれるため、安定した投資先として評価されています。

エリア分類	具体例	特徴
大都市圏	東京、大阪、名古屋など	・人口密度が高く、交通網が発達している・若年層や単身者の賃貸需要が安定・空室リスクが低い
地方都市	福岡市、広島市など	・再開発や企業進出による人口増加が期待・公共交通機関が充実・賃貸需要が安定しやすい

管理会社選びで重要なポイントは何ですか？

管理会社選びで重要なポイントは、実績と対応力、サービス内容、そして費用対効果です。

実績のある会社は経験が豊富で、トラブルへの対応力も高いため、信頼できます。

また、提供されるサービス内容がニーズに合っているかどうか、管理費用と得られるサービスのバランスも考慮する必要があります。

管理実績が豊富で入居率が95%を超える会社や、24時間365日対応可能なサポート体制を持つ会社は信頼性が高いと言えます。

加えて、オーナーの要望に応じて柔軟にサービス内容を調整できる会社や、インターネットを活用した集客力の高い会社も魅力的です。

費用面においては、管理手数料が高すぎず、かつ充実したサービスを提供する会社を選びましょう。

まとめ

新築マンション投資には、高い入居率や設備の新しさなどのメリットがある一方で、購入価格の高さや利回りの低さなどのデメリットも存在します。

成功するためには、立地選びや管理方法の工夫、長期的な視点での投資判断が重要です。

本記事で紹介した新築マンション投資のメリット・デメリット、成功例と失敗例を参考に、自身の投資戦略を慎重に検討しましょう。

特に、好立地の物件や安定した賃貸需要の確保、適切な物件管理などが成功するためのポイントとなります。

十分な市場調査と綿密な計画を立てた上で、自己の経済状況に合わせて判断し、長期的な視点で取り組んでください。

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