不動産投資は節税になる？具体例とロジックからメリット・注意点まで徹底解説！

不動産投資は節税になる。仕組みを理解すれば効果は大きい

不動産投資は、単なる家賃収入だけでなく「節税効果」でも注目されています。特に、所得が高い会社員や経営者にとって、課税所得を抑える手段として有効です。ですが、「なぜ不動産で節税ができるのか？」という仕組みを正しく理解していないと、思わぬリスクにつながることも。ここでは、不動産投資で節税が可能になるロジックや、実際の成功事例を交えて、効果の高い活用法を解説します。

節税目的の不動産投資における重要なキーワードとしては「減価償却」「青色申告」「所得分散」などが挙げられ、税法上のルールを活かした戦略的運用です。今後の資産形成を真剣に考える方にとって、不動産投資が“税を味方につける”手段となる可能性は十分にあります。

年収800万円の会社員が年間40万円の節税に成功した例

例えば年収800万円の会社員松田さん(仮名)は、築20年の中古マンションを購入し、不動産所得を青色申告で計上。建物部分を短期間で減価償却できたため、帳簿上は赤字となり、その分給与所得と相殺できました。その結果、所得税・住民税を合わせて年間約40万円の節税に成功。

減価償却とは、建物の価値が年々下がることを会計上認識し、費用として計上できる制度です。現金の支出はないのに「帳簿上の赤字」を作れるため、節税効果が期待できます。

このように、給与以外の所得をうまくコントロールすることで、手取りを増やす工夫が可能です。

法人化によって税率を抑えた経営者の例

経営者の鈴木さん(仮名)は、自身の会社とは別に不動産投資用の法人を設立。法人で物件を所有・運用し、所得分散と経費活用により税負担を抑えました。個人の所得税が最大45％に達するのに対し、法人税は原則23.2％（※2025年時点）で済むため、利益が大きいほど法人化のメリットが顕著になります。

また、法人では経費計上の範囲も広がり、出張費や役員報酬、車両費なども正当に落とせるため、課税対象がさらに圧縮されます。一定の利益規模に達した不動産投資家にとって、法人化は節税と資産形成の両方に寄与する有力な選択肢です。

相続税対策で地方アパートを活用した事例

相続対策として地方にアパートを建築した内田さん(仮名)のケースもあります。現金で保有していた1億円を、相続評価額が下がる収益不動産に転換したことで、評価額が約7,000万円に圧縮。結果、相続税負担を大幅に軽減できました。

不動産は現金や株式と比べて相続税評価額が低くなる傾向にあります。特に賃貸用不動産では、「貸家建付地評価減」や「借家権割合の適用」によって評価額を下げることができます。高額資産を保有する方にとって、不動産による相続対策は節税手段としても有効です。

節税の成功例から見る、不動産投資の可能性

ここまで見てきた通り、不動産投資は正しく実践すれば節税効果が大きいことが分かります。しかし、節税のインパクトは物件選定や目的によって異なります。安定収入を狙うのか、高利回りで短期回収を目指すのか、あるいは相続対策か。それぞれの目的に応じて、投資戦略を練ることが必要です。

また、節税効果と収益性は必ずしも一致しません。節税を狙いすぎてキャッシュフローが悪化する例もあるため、利回りやリスクとのバランスを意識した投資判断が求められます。ここでは、目的別・エリア別に見る利回りの違いを解説します。

目的別で見る利回りの目安（安定型 vs 高リスク高リターン型）

安定収入を重視する投資家は、利回り5〜6％前後の都市部中古マンションが主流です。空室リスクや管理の手間が少なく、長期的に安定した収益を得られる点がメリット。一方、高利回り（8〜10％以上）を狙う場合は、地方や築古物件、小規模アパートなどが対象になりやすく、リスクも高まります。

節税効果だけでなく、毎月のキャッシュフローや将来的な売却益も見据えることが重要です。目的が節税であっても、投資としての“回収可能性”を無視するべきではありません。長期安定型か短期集中型か、自分のライフスタイルやリスク許容度に応じた選択がカギとなります。

エリアや物件のタイプによって異なる利回り水準

同じ金額を投資しても、エリアや物件の構造によって利回りは大きく異なります。たとえば、東京23区のワンルームマンションでは利回り3~4％が一般的ですが、地方都市では6~7％を超えることも。ただし、地方では空室リスクや地価下落の懸念もあるため、慎重な調査が必要です。

また、RC（鉄筋コンクリート）造と木造では減価償却期間も異なり、節税の仕方に影響します。RC造は47年、木造は22年が法定耐用年数であり、短期で償却できる木造の方が初期の節税効果は高くなる傾向があります。不動産投資は“場所と構造”が収益と節税に直結する点を押さえておきましょう。

節税効果を最大限に活かすための実践ポイント

不動産投資で節税効果を得るには、ただ物件を所有するだけでは不十分です。適切な会計処理や税務知識の活用が欠かせません。たとえば、青色申告による控除、法人設立による税率調整、家族を役員にすることでの所得分散など、戦略的な対策が必要です。

これらを活用することで、実際のキャッシュフローを維持しながら税負担を軽減することができます。税理士など専門家と連携しながら、自分に合った節税手法を選択することが成功への鍵です。ここでは、具体的な節税テクニックを3つ紹介します。

青色申告で控除・繰越メリットを得よう

個人で不動産所得を申告する際には「青色申告」を選ぶことで大きなメリットが得られます。具体的には、65万円（もしくは10万円）の特別控除が適用されるほか、赤字が出た年の損失を最大3年間繰り越して、翌年以降の所得と相殺できる点が魅力です。

たとえば、初年度に設備投資などで赤字となっても、翌年の収益と相殺して税金を軽減することが可能です。帳簿付けなど手間はありますが、会計ソフトや税理士を活用すれば難易度は大きく下がります。節税と資産管理を両立させたい方には、青色申告は有力な選択肢です。

法人化で節税幅を広げるにはどうすべきか？

不動産所得が年間500万円以上になってきた段階で、「法人化」を検討する価値が高まります。個人での所得税は累進課税で最高45％まで達しますが、法人の場合は税率が一律に近く、約23.2％（実効税率）に抑えられるため、所得が大きくなるほど節税効果も増大します。

家族を役員にして所得を分散する方法も有効

法人化後、配偶者や成人した子どもを役員に登用し、報酬を支払うことで「所得分散」による節税が実現できます。たとえば、自分1人で1,000万円の所得を得るよりも、家族3人でそれぞれに分けた方が、トータルの税率が大幅に下がるケースが一般的です。

この方法は「所得分散効果」と呼ばれ、合法的に税負担を軽減できる有効手段として知られています。もちろん、実態のある業務提供と報酬水準が税法上求められるため、名義だけの登用ではなく、実務にも一定の関与が必要です。正しい運用を前提にすれば、家族経営による節税は大きな武器となります。

注意！節税だけを目的にした不動産投資は失敗しやすい

不動産投資における節税効果はたしかに魅力的ですが、「節税ありき」で投資判断をすると、かえって資産を減らすリスクもあります。収益性や資金繰りを無視し、無理な借入やキャッシュフロー不足に陥るケースは少なくありません。

また、税務署からの指摘を受けるリスクや、金融機関からの信用評価の低下といった副作用もあります。節税はあくまで“結果”であり、“目的”としてしまうと本末転倒です。ここでは、節税だけを追った投資で起きがちな失敗パターンを具体的に解説します。

節税が目的だとキャッシュフローが見落とされる

節税を重視するあまり、キャッシュフローの確認をおろそかにすると、毎月の収支が赤字に陥るリスクがあります。

節税の効果が一時的なものであったとしても、手元資金が不足すれば、最終的には物件の維持すら困難になる恐れがあります。そのため、事前にシミュレーションを行い、手元資金を確保しながら安定した運用が可能かどうかを慎重に見極めることが極めて重要です。

「節税できる＝得する」と単純に考えるのではなく、「最終的に現金が手元に残るかどうか」という観点で判断する姿勢が求められます。

赤字続きは金融機関にマイナス評価を与えることも

確定申告上で赤字が続くと、金融機関の融資審査においてマイナス評価となる場合があります。節税目的で意図的に赤字を作っていたとしても、金融機関は「この投資は本当に収益を生んでいるのか？」という視点で判断します。

とくに追加融資を受けたい場合や、新たな投資物件を取得したいときに、赤字決算がネックとなり、融資条件が悪化することもあります。税金を減らせても、信用力を下げてしまっては元も子もありません。長期的な資産形成を考えるなら、税務だけでなく財務的健全性にも気を配りましょう。

不適切な節税は税務調査や否認のリスクに

過度な経費計上や不自然な所得分散など、税務上のルールを逸脱した節税は、税務調査の対象となるリスクがあります。とくに赤字が長期化している法人や、短期間で多額の減価償却を行っているケースは、税務署に注目されやすくなります。

一度調査が入ると、過去数年分の帳簿や契約書類をすべて精査され、場合によっては追徴課税や加算税が発生します。節税はあくまで「合法的」な範囲で行うべきであり、グレーゾーンや無理な経費処理は避けるのが賢明です。専門家と相談しながら、正しい運用を心がけましょう。

不動産投資による節税が向いている人・向いていない人

不動産投資による節税効果は確かに魅力的ですが、すべての人に適しているわけではありません。収入やライフステージ、投資目的によって「得をする人」と「損をする可能性が高い人」が分かれます。

たとえば、高所得者は課税所得が大きいため節税のインパクトも大きくなりますが、手元資金が乏しい人や短期の利益を求める人には不向きな場合もあります。ここでは、「どんな人が不動産投資による節税に向いているのか」「逆に避けた方がよいのはどんな人か」を具体的に解説します。

節税効果が大きいのは年収の高い人・相続を控えた人

まず節税の恩恵を最も受けやすいのは、年収900万円以上の給与所得者や事業所得者です。所得税や住民税が高いため、不動産投資によって課税所得を減らせれば、年間で数十万円単位の節税が可能になります。

また、相続を控えた富裕層にも不動産は有効です。現金や株式よりも相続評価額が低くなりやすく、節税効果と資産承継を同時に実現できます。これらの層は、長期的な視点での節税対策や資産ポートフォリオの一環として、不動産を活用する価値が高いといえるでしょう。

向いていない人はキャッシュ優先の投資を検討しよう

一方で、不動産投資による節税が向いていないのは、日々のキャッシュフローに余裕がない人や、短期的に利益を求める投資家です。不動産は初期費用や維持費がかかり、現金収支がマイナスになるケースもあります。

また、節税効果は時間をかけて得る性質があるため、「すぐに税金を減らしたい」「来年には売却したい」といった考え方の人には不向きです。そのような方には、REIT（不動産投資信託）や株式など流動性が高く、即時的な運用ができる資産の方が適している場合もあります。自分の資金状況と投資スタンスを見直すことが重要です。

節税効果を最大化するなら、収益性と節税力の高い物件選びが鍵

不動産投資で節税効果を最大限に引き出すには、「物件選び」がすべてと言っても過言ではありません。減価償却のしやすさ、空室リスクの低さ、売却時の出口戦略まで視野に入れることが求められます。つまり、節税効果だけでなく、収益性や資産価値の維持・向上を見据えた“総合力”のある物件が理想です。

物件の構造や築年数、立地や管理体制によって減価償却の期間や金額も変わるため、適切な物件を選ぶことで節税と収益の両立が可能になります。以下では、物件タイプによる節税の違いや、実際に収益性と節税力のバランスがとれた商品事例をご紹介します。

節税効果は物件次第。新築 or 中古、構造で減価償却も変わる

減価償却は節税に直結する重要な要素です。たとえば、木造の中古物件は法定耐用年数が短いため、短期間に大きく償却でき、早期の節税に効果的です。一方で、新築やRC造は耐用年数が長いため、長期的な視野での節税になります。

また、中古物件であっても築年数が法定耐用年数を超えている場合は「残存耐用年数方式」によって計算され、税務上の償却額がより有利になることも。構造や築年数が違えば節税効果も変わるため、購入前に必ず減価償却の試算を行うことが大切です。

投資と節税の両立を目指すなら「立地・管理・出口戦略」も重要

節税に注目するあまり、収益性や将来的な資産価値を軽視してはいけません。特に都心部など人口流入が続くエリアでは、空室リスクが低く、長期にわたって安定した家賃収入が期待できます。これに加え、管理の質が高い物件は建物価値を維持しやすく、売却時にも高値での成約が見込めます。

つまり、「どこに・どんな物件を・どのように運用するか」が節税と投資のバランスを決定づけます。出口戦略までを見据えた投資設計を行うことで、節税効果を得ながら、実質的な資産拡大にもつなげられるのです。

「エンクレスト」シリーズは、長期的な安定収入と出口戦略まで見据えた投資対象

福岡市中心部を中心に展開されている「エンクレスト」シリーズは、投資と節税の両面でバランスが取れた物件として注目されています。累計販売戸数6,000戸超に加え、2003年度～2023年度まで21年連続で福岡県下・分譲マンション販売実績No.1（※1）を獲得しており、福岡を代表する投資用不動産ブランドとして多くのオーナー様に選ばれ続けています。

管理体制も充実しており、高い入居率による安定収入が見込める点も大きな魅力です。また、都市中心部という立地優位性により、売却時にも資産価値を維持しやすく、出口戦略としても優れた選択肢となります。

さらに、シリーズ展開によるブランド力は入居者からの信頼にも直結しており、福岡を中心に九州各地はもちろん、全国からの投資家にも支持されています。

※1：2003年度～2023年度 福岡県下 分譲マンション（フクニチ住宅新聞社・住宅新報社調べ）

👉 ＼資産形成～マンションシリーズ「エンクレスト」資料請求はこちら／